Потенциальный формат

За пять лет существования петербургский рынок апартаментов продемонстрировал хорошую динамику роста и высокий уровень доходности.

При грамотном управлении сегмент мог бы развиваться еще быстрее, но из–за пробелов в российском законодательстве международные гостиничные операторы отказываются заниматься вопросами загрузки и доходности апарт–отелей Петербурга.

Сотые доли процента

По данным NAI Becar, общий объем предложения на рынке апартаментов в Петербурге по итогам II квартала составил 16 проектов, в которых представлено 1240 апартаментов. При этом восемь домов относятся к псевдоапартам, то есть являются таковыми только с юридической точки зрения, по сути оставаясь жильем. В итоге в Петербурге сегодня насчитывается всего 960 настоящих апартаментов, которые предназначены для сдачи в аренду.
"Если рассматривать существующие апарт–отели как часть гостиничного рынка Петербурга, то это около 5% от качественного номерного фонда. Если же сравнивать с рынком жилья, то речь идет о сотых долях процента", — комментирует генеральный директор компании INDIGO development Роман Еремян. Однако эксперты убеждены, что число апарт–отелей в Петербурге будет стабильно увеличиваться, поскольку потенциально формат интересен для частных инвесторов.
"В России сегодня мало инструментов для сохранения и приумножения капитала. При этом потребность в сохранении средств актуальна для многих, поскольку только на депозитных счетах у россиян лежат 13 трлн рублей. Конечно, есть возможность заработать на валютных скачках, однако здесь существует большой риск все потерять. Инвестиции в недвижимость более надежны, поэтому на текущий момент активно формируется новая целевая аудитория частных инвесторов, которые выбирают апарт–отели как цивилизованный и понятный формат для приумножения капитала", — объясняет вице–президент NAI Becar Илья Андреев.

Оптовые закупки

По словам генерального директора сети апарт–отелей YE'S Александра Погодина, апарт–отели во всем мире являются популярным сегментом гостиничной инфраструктуры. Будучи неким гибридом обычной квартиры и гостиницы, апартаменты имеют все составляющие традиционного жилого помещения, включая кухню, и одновременно предлагают весь набор гостиничных услуг — от уборки номеров до общепита, фитнеса и заказа такси.
При этом в Петербурге стоимость проживания в апартаментах вполне сопоставима с уровнем цены за аренду квартир в новых домах у станций метро и дешевле, чем проживание в гостинице. Если говорить о суточной аренде, то, по подсчетам специалистов NAI Becar, средняя стоимость проживания в апарт–отеле за ночь составляет порядка 3 – 3,5 тыс. рублей, что примерно на 20% дороже, чем суточная аренда квартиры, но в то же время на 40% дешевле стоимости гостиничного номера.
В связи с этим популярность апарт–отелей стабильно растет — особенно в среде корпоративных клиентов и бизнес–туристов, а заполняемость размещения в качественных объектах сохраняется на достаточно высоком уровне — 75 – 88%.
Подобный спрос со стороны арендаторов обеспечивает очень хорошие показатели эффективности вложений — гораздо выше, чем у стандартных квартир. По словам генерального директора финского проектного бюро RUMPU Евгения Богданова, как правило, управляющая компания гарантирует жильцу доходность в размере 10% в год, однако в уже раскрученных проектах, таких как "Вертикаль" (NAI Becar) и YE`S (ГК "Пионер"), доходность может достигать 15 – 20% годовых уже по истечении первых 3 – 5 лет. При этом, по словам генерального директора компании INDIGO development Романа Еремяна, в США для частного инвестора в подобную недвижимость нормой является доходность 5%.
Высокая доходность петербургских проектов делает их привлекательными для инвесторов, нередко целыми "партиями" скупающих номера в апарт–отелях. "В нашей практике были случаи оптовых покупок, когда инвесторы приобретали апартаменты блоками и этажами", — рассказывает директор УК Docklands Екатерина Запорожченко. При этом, по данным ГК "Пионер", 85% покупателей приобретают апартаменты для сдачи в аренду, еще 5% рассматривают возможность последующей перепродажи по более высокой цене.
"Если оценивать апартаменты как инвестиционный продукт, то потенциал у данного сегмента огромен, — считает партнер Rusland SP Андрей Бойков. — Это очень хороший инструмент для инвестиций, при этом сумма "входа" относительно комфортная даже для небольшого частного инвестора". Так, по данным INDIGO development, сейчас стоимость покупки в среднем находится в диапазоне 90 – 100 тыс. рублей за 1 м2 и апартаменты минимальной площади (23 – 25 м2) вполне можно купить за 2 млн рублей. Если покупатель предпочитает получить номер в апарт–отеле в полной комплектации, предусматривающей отделку под ключ, полную меблировку и наличие техники, ему придется заплатить еще от 400 до 800 тыс. рублей.

Дыра в законе

Однако, по мнению сооснователя корпорации "Строймонтаж" Артура Кириленко, спрос пока остается ниже возможного, поскольку рынок еще не создан. Он не может считаться окончательно сформированным как минимум по двум причинам. Прежде всего из–за мизерного количества проектов — особенно в сравнении с мировыми показателями. Как рассказал Александр Погодин, в каждом крупном мегаполисе Европы и Америки функционирует по меньшей мере несколько десятков таких проектов. "К примеру, в Париже только у бренда Adagio City, который управляется группой Accor, почти 60 апарт–отелей", — делится эксперт.
Кроме того, как утверждает Артур Кириленко, в Петербурге не хватает или вовсе отсутствуют качественные сервисные компании, которые могли бы правильно управлять доходными объектами. "В отличие от западного рынка, где с самого начала создания апарт–отеля в проекте участвует сторонний профессиональный оператор, который отвечает за свои обязательства репутацией, собственной доходностью и гарантирует доходность всем собственникам, в России эти предложения хоть и звучат от застройщиков, но в большинстве случаев пока являются лишь рекламным трюком, чтобы продать дороже и больше метров", — подтверждает Роман Еремян.
Эксперт также отмечает, что международные гостиничные операторы, управляющие за рубежом сотнями тысяч апартаментов, в России не берут в управление функции загрузки и доходности апартаментов. По его мнению, такая ситуация — следствие норм ГК РФ, в котором владелец недвижимости волен в любой момент поступить со своей собственностью как угодно. Оператор же фактически бесправен и не может заключить с физическим лицом — собственником недвижимости договор на управление с гарантиями его сохранения в течение 15 – 20 лет вне зависимости от смены собственников и прочих условий владения.