Жилье не для себя

Всознании многих российских потребителей, переживших несколько кризисов и девальваций, именно инвестиции в недвижимость являются самым надежным способом вложения сбережений. Их тоже можно поделить на краткосрочные и долгосрочные в зависимости от того, покупается квартира на первичном рынке с целью дальнейшей перепродажи или сдачи ее в аренду на долгие годы. Как показал опыт последних лет, в первом случае инвесторы редко бывали разочарованы.

"В среднем от начала строительства дома до этапа сдачи в эксплуатацию стоимость квартиры может вырасти на 25–30%, но в отдельных случаях и на 50%, — рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость". — Покупка на начальном этапе строительства выгодна при условии, что выбран надежный застройщик и интересный объект. В особенности когда действуют так называемые стартовые цены". Доход от аренды жилья, наоборот, все последние годы существенно уступал депозитам, не превышая в пересчете 5% годовых, однако при этом квартиры все равно активно покупались с этими целями — стены выглядели надежнее виртуального вклада в банке.

"Когда инвестор покупает объекты на начальном этапе строительства и выходит из проекта на стадии готового дома, это приносит в среднем около 15% годовых, но иногда доходность может достигать 20–25%, — говорит Алексей Гусев, коммерческий директор ООО "Главстрой–СПб". — А покупатели, которые ориентируются на арендный доход, скорее хотят сохранить сбережения, а не преумножить их. Квартира в этом случае выступает как альтернатива банковскому вкладу".

Стабильный спрос

В конце 2014 года отмечался скачок спроса на инвестиционные квартиры, сейчас он стабилен. Эксперты и участники рынка оценивают долю инвестиционных квартир на петербургском рынке в 10–15%, отмечая, что точнее ее подсчитать невозможно в силу того, что планы по использованию квартиры могут меняться. Например, некоторые люди покупают квартиры для детей и сдают их, пока те не выросли, то есть не являются инвесторами в прямом смысле слова. Другие, наоборот, изначально покупают жилье, чтобы жить в нем самим, но потом планы меняются. Поэтому оценить колебания инвестиционного спроса трудно.

"Если в проекте делается акцент на увеличение доли студий и однокомнатных квартир, то и доля инвесторов среди покупателей будет выше, — говорит Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер". — Проследить динамику всех перечисленных соотношений в рамках одного проекта довольно сложно. Все изменения — в пределах погрешностей".

Какие–то небольшие сигналы оживления инвестиционного спроса сегодня можно наблюдать. Светлана Лежнева, например, приводит данные опросов компании Infowave, которые регулярно проводятся среди потенциальных покупателей жилья на "Ярмарках недвижимости" и согласно которым доля планируемых инвестиционных покупок в апреле 2015 года составила 15% против 12% годом ранее.

Алексей Гусев, в свою очередь, говорит, что в июле в их компании был зафиксирован небольшой рост числа покупок с целью инвестирования средств. Но перед этим, в первой половине 2015 года, количество инвестиционных покупок в сегменте жилой недвижимости было минимальным. "Если в 2014 году их доля в жилых комплексах "Главстроя–СПб" достигала 12%, то в первой половине текущего года она уменьшилась примерно в 2 раза", — признается он.

Никто из опрошенных "ДП" участников рынка существенного скачка инвестиционного спроса не отмечает, хотя с последнего прошло уже больше полугода и доходность банковских вкладов с тех пор сокращалась. "Несмотря на то что недвижимость остается самым привлекательным сегментом для инвестирования, сейчас вкладывать средства в жилье не торопятся, — соглашается Артем Босов, директор по продажам ГК "КВС". — Лето всегда было временем затишья, тем более что большинство населения истратило свои накопления за зимний период, когда произошел бум на строительном рынке. В основном вкладывались в одно– и двухкомнатные квартиры экономкласса на первых этапах строительства. После них, если оценивать с точки зрения инвестиционной привлекательности, шли квартиры в сегментах бизнес и комфорт. Отдельное место занимали квартиры в премиум–сегменте. Но теперь ситуация изменилась: у населения основной запас средств истрачен, все заняли выжидательную позицию".

Перспективная доходность

При этом именно сегодня из–за перекоса спроса в сторону жилья высокой степени готовности на новые объекты предлагаются очень хорошие цены.

"Сейчас повышенным спросом пользуются квартиры в домах высокой степени готовности, в которых покупатели планируют проживать сами или которые приобретают для повзрослевших детей, — рассказывает Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК "ЦДС". — Ориентируясь на покупательский спрос, в этом году мы выводим в продажу дома, практически возведенные под крышу, вид почти завершенного здания действует успокаивающе на будущих новоселов. Однако для сохранения баланса некоторые объекты начинают продаваться на раннем этапе, например корпус Г ЖК "Новое Янино", в этом случае потенциальная доходность при покупке на ранней стадии и продаже квартиры в уже сданном доме может достичь 30–40%".

Стоит также учитывать, что сегодня покупатель может выбирать из качественных проектов. "Сейчас на рынок выходят действительно интересные проекты с удачной локацией, — говорит Олег Пашин. — Например, в Московском районе до конца года ожидается старт продаж нескольких инвестиционно привлекательных ЖК. При условии вложений на начальном этапе инвестиционные операции могут быть выгодными. Компания Setl City, эксклюзивным брокером которой является "Петербургская недвижимость", также реализует ряд проектов, которые могут быть интересны инвесторам. В частности, приобретая квартиру в жилом микрорайоне "Чистое небо" в Приморском районе, а также в проекте "Солнечный город" в Красносельском районе, при условии вложений на начальном этапе можно заработать до 1 млн рублей. Стоимость квартир начинается от 1,8 млн рублей".

Фобии

Но очевидно выгодные условия не всегда могут победить страх столкнуться с проблемами при перепродаже квартиры.

"На текущей стадии развития отечественного рынка недвижимости доля инвестиционных покупок вряд ли имеет большое значение: и рынок жилья, и рынок аренды далеки от насыщения, — отмечает Светлана Лежнева. — Однако в отдаленной перспективе может возникнуть угроза неликвидности таких квартир".

Кроме того, ряд экспертов указывают на то, что инвестиционный спрос может сместиться в сторону вторичного жилья, на которое не распространяется ипотека с господдержкой, а потому имеющего больше тенденций к снижению цены.

"Действительно, не исключено, что акценты могут сместиться и люди начнут вкладывать деньги во вторичный рынок сегментов бизнес и премиум, именно здесь происходит резкое удешевление квадратного метра, — продолжает Артем Босов. — Но в любом случае хорошую квартиру, купленную в кризисные времена, всегда можно выгодно продать через несколько лет, как показывает практика 1998 и 2008 годов".

С теми, кто намерен зарабатывать на аренде, все еще сложнее: спрос на нее падает, а доходы не покрывают ставок по ипотеке.

"Профессиональный рынок аренды жилья, при котором для собственников сдача квартир является основным бизнесом, может появиться в России только при ряде условий, — говорит Алексей Гусев. — Основным из них является наличие сопоставимых с доходностью от аренды ставок по кредитам под такие проекты. В настоящий момент экономическая ситуация в стране не идеальна для инвестирования. С другой стороны, высокий уровень инфляции и нестабильность на валютном рынке делают покупку квартиры весьма привлекательным вариантом вложения средств".

Жить, а не пережидать

Тем не менее даже при условии сохранения доли инвестиционного спроса в 10–15% для большинства крупных застройщиков этого вполне может быть достаточно, так как многие из них в стабильные годы сами выбрали для себя стратегию ориентации на клиента, который будет в квартире именно жить.

"Наверное, один из главных результатов развития первичного рынка жилья за последние 5–7 лет заключается в том, что он отчетливо трансформировался в потребительский рынок, или, говоря совсем простым языком, рынок покупателя, — говорит Дмитрий Малеванный, маркетолог–аналитик ГК "РосСтройИнвест". — Основной драйвер этого рынка — стремление наилучшим образом удовлетворить насущную потребность в современном и качественном жизненном пространстве. Наша принципиальная позиция, отраженная в концепции "доступный комфорт", — строить жилье для тех, кто приобретает его для себя или для своих близких, а значит, для тех, кому небезразлично качество жилой среды".

Тенденции же к снижению интереса покупателей к квартирам в строящемся жилье с инвестиционными целями нет.

"Несмотря на некоторое падение доходов от аренды квартир, рост стоимости строящегося жилья, особенно приобретенного на начальных стадиях строительства, выглядит перспективнее других консервативных способов инвестиций. Тем более что сегодня ставки по банковским депозитам уже не столь привлекательны, как в начале года", — отмечает маркетолог–аналитик НП "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин.

В долгосрочной перспективе вложения в недвижимость с целью получения дохода будут просто приобретать новые, более современные формы.

"Чем "взрослее" рынок, тем более структурированные продукты он предлагает: квартира — для комфортной жизни, а для извлечения дохода — различные виды коммерческой недвижимости, в том числе активно развивающиеся в последнее время апарт–отели", — заключает Дмитрий Малеванный.