Строителям нужны стандарты комплексного освоения

Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) переживают настоящий бум. Аналитики оценивают их долю в объеме рынка Петербурга и Ленобласти в 50–60%, прогнозируя рост до 70%, однако четких критериев КОТ до сих пор не существует. Так может называться и проект без социнфраструктуры, и обычная массовая застройка территории сразу несколькими компаниями.

Закон и порядок

Общие требования к проектам КОТ прописаны в Земельном кодексе РФ следующим образом (п. 7 ст. 39.8): договор аренды участка, предоставленного для КОТ, предусматривает обязанность сторон "осуществить мероприятия по освоению территории". В соответствии со ст. 30.2, они включают подготовку документации по ее планировке, выполнение работ по обустройству и строительство в соответствии с видами разрешенного использования. Но нигде в законах не прописано, что застройщик обязан строить соцобъекты вместе с жилыми домами. "Значительная часть земельных участков, предназначенных не только для строительства жилья, но и для строительства соцобъектов, находятся в частной собственности застройщиков, — поясняют в пресс–службе комитета по строительству Ленобласти. — Поэтому по факту он строит там то, что хочет".

Так как утвержденных требований к КОТ в Петербурге и Ленобласти нет, власть, девелоперы и покупатели могут трактовать понятие, руководствуясь разными критериями. "Обычно к КОТ относятся проекты общей площадью от 500 тыс. м2 (объем жилья не менее 400 тыс. м2), которые реализуются одним девелопером и имеют единую концепцию застройки и развития территории, — говорит Алексей Гусев, коммерческий директор "Главстроя–СПб". — Такие проекты предусматривают комплексный девелопмент территорий, обеспечивающий формирование новой комфортной среды проживания. Объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, спортивные объекты, культурно–досуговые центры, поликлиники), инженерной и дорожной инфраструктуры (сети, устройство внутриквартальных проездов, нередко — строительство дорог городского значения, также на рынке появляются первые примеры проектирования съездов с КАД и коммерческих трамвайных линий) являются обязательными характеристиками проектов КОТ".

В эти критерии сегодня четко вписываются 13 проектов, общий объем заявленного жилья в рамках которых составляет около 11,8 млн м2. Каждый из них рассчитан на реализацию в течение 5–8 лет, полностью не закончен ни один проект. Но в то же время другие участники рынка говорят, что к КОТ можно относить проекты и от 100 тыс. м2, что может быть справедливо, особенно с учетом малоэтажных проектов. Например, проект "Золотые купола" от ГК "РосСтройИнвест" в Сертолово рассчитан на 8 тыс. человек, и это тщательно спроектированный и органично вписанный в природу Ленобласти четырехэтажный жилой район, в котором будет построено 280 тыс. м2 жилья со всей необходимой инфраструктурой. Главное, что масштаб проектов КОТ дает простор для деятельности и позволяет застройщику распланировать территорию в соответствии с градостроительными нормами, собственными маркетинговыми планами, потребностями жителей и представлениями о гармонии и красоте.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", предлагает целую классификацию (см. таблицу), предполагающую, что КОТ можно поделить на три вида в зависимости от размеров участка — групповые, квартальные и районные. "Различные по площади КОТ представляют собой разные планировочные единицы городской структуры (жилой район, квартал, жилая группа), — говорит она. — Чем больше территория, тем больше радиус обслуживания и, соответственно, длиннее перечень объектов социальной и сервисно–торговой инфраструктуры, обязательной к размещению в ее границах. В тех случаях, когда КОТ реализуются на ранее не освоенных территориях, фантазии девелоперов практически ничем не ограничены, но перечень объектов инфраструктуры, обязательных к строительству, длиннее. В случаях, когда КОТ располагается в существующей городской застройке, напротив, концепция должна соответствовать традиционному окружению, но девелопер может полностью или частично рассчитывать на объекты инфраструктуры (больницы, парковки, ТК и пр.), действующие на прилегающих территориях".

Пробивная Ленобласть

Следующим важным фактором после объемов жилья является создание инфраструктуры, и здесь строители часто оказываются перед сложным выбором между рентабельностью проекта и количеством мест в детских садах. Стоит признать, что "необязательность" социнфраструктуры является скорее формальной, на деле застройщик понимает ее необходимость, в первую очередь потому, что это повышает конкурентоспособность проекта.

"Строительство социальных объектов за счет инвестора приводит к тому, что экономическая выгодность проектов КОТ снижается, — говорит Татьяна Федирко, руководитель службы развития УК КВС. — Именно поэтому финансовая поддержка государства просто необходима. По объекту компании "КВС" "Новое Сертолово" мы уже заключили соглашение с администрацией Ленобласти на участие в программе поддержки застройщиков. В Санкт–Петербурге пока, к сожалению, подобных программ нет".

Программу "Соцобъекты в обмен на налоги", о которой идет речь, правительство ЛО запустило с 2013 года. На данный момент в ее рамках заключено 18 соглашений с застройщиками, в том числе семь из них — в 2014 году и три — в этом. Часть застройщиков уже ввели в эксплуатацию соцобъекты, например детсад в ЖК "Новое Мурино".

"Скоро мы приступаем к реализации самого масштабного проекта КОТ в регионе — ЖК "Нева–Сити" во Всеволожском районе, где предусматривается возведение 4,587 млн м2 жилого фонда на территории площадью 452 га, — делится Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС". — Этот проект рассчитан на 114 тыс. жильцов. Уже сейчас совместно с правительством ЛО мы проектируем дорожно–транспортную инфраструктуру не только на внутренних территориях, но и в общем, включая съезды с КАД и станцию метро. Комплекс будет обеспечен внушительным объемом социальной инфраструктуры: девять отдельных и нескольких встроенных детсадов — всего на 6885 мест, семь средних школ на 10 450 мест, больница со станцией скорой помощи, шесть аптек, более 43 тыс. мест на паркингах. В районе появятся новые ТРК, магазины, кафе и рестораны. Предварительно срок реализации проекта оценивается в 25 лет".

Фактически можно наблюдать, как благодаря программе петербургские застройщики уходят в область. "Большинство новых проектов КОТ будет появляться в Ленобласти, — считает Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК "РосСтройИнвест". — Это связано как с дефицитом свободных под застройку территорий в городе, так и с программами правительства ЛО, за которые крупные застройщики проголосовали большим количеством новых проектов. Кроме того, в случае расположения за пределами мегаполиса жилье приобретает такую дополнительную составляющую комфорта, как хорошая экология — чистый воздух, лес, природные водоемы. Например, в шаговой доступности от нашего проекта "Золотые купола" находятся два красивых озера — Медное и Сарженское.

Строительство объектов комплексного освоения территорий ГК "ЦДС" также сконцентрировано в пригородах Петербурга — Янино, Кудрово, Мурино, Буграх.

Красота спасет КОТ

Третьим важным критерием КОТ является та самая комплексность, то есть общая концепция, ценовая категория и единое архитектурное решение.

"Мы к формату КОТ пришли еще лет семь назад. Поняли, что это наиболее прогрессивный путь для девелопера в условиях нашего города, — говорит Илья Еременко, генеральный директор Setl City. — Потому что уплотнительная застройка, во–первых, конечна, во–вторых, ограничена с точки зрения создания единой комфортной среды. На крупной территории, где строительство ведется с нуля или в рамках реновации, есть возможности грамотного планирования застройки с учетом всех потребностей покупателя".

По словам девелоперов, именно в проектах КОТ сегодня существует немало интересных способов привлечения покупателей.

"Для своих проектов компания "КВС" разработала целую концепцию "гуманной среды обитания", — говорит Татьяна Федирко. — Мы строим зеленый микрогород с насыщенной инфраструктурой и благоприятной экологией, где активный житель мегаполиса получает качественный отдых после трудового дня, но при этом не теряет своей социальной жизни".

Примеров креатива можно привести много. Например, на территории "Северной долины" в Выборгском районе кровля подземных паркингов украшена элементами греческой архитектуры — беседки, античные колонны, шары.

В "Золотых куполах" доминирует детская направленность соцобъектов: запланированы парк развлечений с аттракционами, крупный ТРК, школа со стадионом и два детских сада с бассейнами.

А в масштабном проекте "Юнтолово" планируется реализовать концепцию центров общественной жизни, где могли бы собираться люди разных интересов и возрастов.

Компания Setl City имеет свои стандарты для оснащения проектов КОТ — так, внутри кварталов обязательно должны располагаться аптеки или медцентры, кафе или пекарни, продуктовые магазины, детские развивающие центры, зоны wi–fi, система видеонаблюдения, стоянки для велосипедов, колясочные и пр. ЦДС использует стандарты своей концепции "БК–Стандарт. Базовый комфорт", которая также подразумевает места для отдыха и общего пользования, оформленные по авторским дизайн–проектам.

Однако успешная реализация задачи комплексности возможна, только если проект реализуется одним девелопером.

"Есть крупные проекты, которые можно отнести к КОТ достаточно условно, так как они реализуются несколькими девелоперами, — говорит Алексей Гусев. — Их управление осуществляется нецентрализованно, поэтому нет четкого понимания развития социальной и транспортной инфраструктуры".

Без сомнений

Эксперты уверены, что проекты КОТ будут развиваться дальше, несмотря на все трудности.

По словам Алексея Гусева, КОТ — закономерный этап развития рынка, связанный с исчерпанностью ресурсов уплотнительной застройки, и в ближайшие 10–15 лет будет продолжать развиваться, просто потому, что это выгодно для всех сторон процесса: масштабность проекта позволяет поставить производство доступного жилья на поток.

"Возведение КОТ, как правило, предполагает взаимодействие всех сторон, заинтересованных в его реализации: и представителей власти, и застройщиков, и монополистов, — говорит Сергей Терентьев. — Масштабные проекты интересны и региону, на землях которого они реализуются, как с точки зрения развития территорий, так и с точки зрения налогообложения. В том числе и благодаря этому их популярность растет".

При этом, вопреки некоторым представлениям, КОТ в кризис находится не в большей зоне риска, чем небольшие проекты.

"Масштабный проект не означает неповоротливый, — поясняет Евгений Ортин, маркетолог–аналитик НП "Объединение строителей СПб". — Так как процесс реализации растянут во времени, а сдача объектов происходит очередями, у застройщика появляется инструмент для гибкого управления. В случае изменения динамики спроса ввод новых очередей может быть отсрочен или ускорен, а на изменение характера спроса застройщик может отреагировать, изменив планировки или внедрив дополнительные инфраструктурные опции". Поэтому с учетом перспектив роста значения КОТ в городской застройке особенно важно, чтобы были правила игры и чтобы они были понятны.

"Чтобы проекты КОТ становились современными полноценными городскими кварталами, важно изменение подхода, — заключает Алексей Гусев. — На государственном уровне должно быть понимание необходимости создания стандарта развития новых территорий. Должны быть разработаны определенные нормативы и законодательные решения, нацеленные на формирование качественной среды в проектах КОТ".