Агентство жилищного развития могут наделить полномочиями по контролю за финансовым состоянием застройщиков жилья, а также возможностью изымать объект в случае затягивания сроков строительства. Также на базе АЖС запланировано создание компенсационного фонда, в который девелоперы будут отчислять до 5% собственного оборота.
Агентство жилищного развития (АЖР), которое в данный момент находится в разработке, может стать санатором строительного рынка, пишет "Коммерсант" со ссылкой на поручение кабмина Минстрою, Минфину, Минэкономики, Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и фонду РЖС.
Поручение направлено после обращения депутата Госдумы, главы рабочей группы президиума генсовета "Единой России" по защите прав вкладчиков и дольщиков Александра Хинштейна на имя первого вице-премьера Игоря Шувалова.
По информации газеты, в целях защиты прав дольщиков агентство могут наделить полномочиями по контролю за финансовым состоянием застройщиков и возможностью изымать жилье в случае затягивания сроков строительства. При этом самих девелоперов обяжут перестраховывать договоры долевого участия, причем не только новые, но и действующие.
По аналогии с туристической отраслью предлагается создать на базе АЖР компенсационный фонд, куда девелоперы будут отчислять до 5% оборота. По мнению Хинштейна, деньги фонда могут быть использованы для достройки объектов финансово несостоятельных застройщиков.
Все перечисленные меры направлены на защиту прав дольщиков. "Коммерсант" отмечает, что сами девелоперы не видят необходимости в столь жестких мерах, в правительстве также отсутствует единое мнение по данному вопросу. Однозначно поддержать предложения Хинштейна готовы в Минстрое, АИЖК и РЖС, говорит источник газеты, знакомый с ситуацией. Но в пресс-службе Минстроя уточняют, что пока не сформировали окончательный ответ.
Ранее глава комитета по строительству Михаил Демиденко заявил, что Смольный планирует до 2017 года расселить около 5,6 тыс. дольщиков. Он также отметил, что в течение 2014 года удалось ввести в строй 32 "проблемных" объекта общей площадью более 280 тыс. м2. Квартиры получили свыше 4 тыс. семей.
Ранее на съезде строителей губернатор Петербурга Георгий Полтавченко заявил представителям рынка, что задача на будущее — не допустить появления в Петербурге новых обманутых дольщиков. Он поставил задачу решить проблему до 2017 года.
"Конечно, хорошо, что государство заботится об участниках долевого строительства, однако в том виде, в котором сейчас представлена данная инициатива, она вызывает массу вопросов. Не совсем понятно, с помощью каких инструментов агентство жилищного развития будет контролировать финансовую состоятельность застройщиков, также непонятна процедура изъятия имущества строительных компаний, - комментирует Илья Андреев, вице-президент NAI Becar. По его мнению, в целом это предложение не выглядит эффективным. "В настоящий момент крупнейшие отечественные страховые компании не занимаются страхованием рисков застройщиков. Поэтому девелоперы страхуют ответственность в малоизвестных организациях, которые, в свою очередь, перестраховывают договоры у других более состоятельных страховщиков (чаще в западных компаниях). Что касается компенсационного фонда, то, на мой взгляд, чем больше будет таких фондов, тем выше вероятность успешной компенсации вложений дольщикам", - добавил Илья Андреев.
"Сама по себе идея здравая, она действительно может обеспечить большую надежность в наших нестабильных условиях, - в свою очередь, отмечает финансовый директор Mirland Development Иван Фатеев. - Однако стоит признать, что механизм этот не вполне рыночный: он предполагает распределение средств от крупных компаний к более мелким. Соответственно, крупные застройщики могут начать опротестовывать данную инициативу, а вот мелкие, возможно, идею поддержат - это привлечет к ним дополнительных покупателей. Очевидно, что идею нужно серьезно дорабатывать. Возможно, стоит сделать плавающий процент - поставить его в зависимость от суммы. Получится что-то вроде "добровольного страхования", - сказал Иван Фатеев. По его мнению, заложенная возможность изымания объектов при недострое несет в себе очевидные риски, так, в зоне риска могут оказаться небольшие компании с ликвидными участками.
"Инициатива г. Хинштейна не новая и, как всегда, весьма странная. Никаких плюсов ни для дольщиков, ни для девелоперов в появлении АЖР я не вижу. Очередная непродуманная ни юридически, ни функционально инициатива, - считает директор по развитию Компании "Л1" Надежда Калашникова. "Всякая попытка еще больше зарегулировать и без того бюрократически сложно организованный строительный рынок и собрать с застройщиков дополнительную мзду приведет как минимум к удорожанию квадратного метра. Другие последствия подобной "заботы" не хочется даже озвучивать", - комментирует Надежда Калашникова, подчеркивая, что непонятен механизм работы агентства. "Каким образом планируется "наказывать" провинившихся застройщиков? Как АЖР собирается изымать недостроенные объекты и участки, если они находятся в частной собственности? Кроме того, откуда взялись 5% с оборота в фонд АЖР. Почему 5 и почему с оборота? Оборот - это огромные деньги, в которых прибыль застройщика может составлять не очень большой процент. Застройщик сегодня - это, как правило, многопрофильный холдинг, он может и строить коммерческие объекты, и заниматься производством строительных материалов. Почему не учитываются даже такие очевидные моменты? Понижать рентабельность коммерческих структур в и без того непростых кризисных условиях - это не самый лучший способ стимулировать российского производителя и рынок в целом", - констатирует Надежда Калашникова.
"План развития АЖР фактически сводится к тому, чтобы сформировать новый контролирующий орган для целой отрасли. Причем он будет обладать и административными, и финансовыми рычагами давления на застройщиков. С точки зрения развития рынка - такой функционал избыточен, а желание сконцентрировать все страховые взносы застройщиков в одном фонде - вообще сомнительно с правовой точки зрения, - отмечает председатель совета директоров O2 Group Виктор Осокин. - Не вполне ясно и юридическое обоснование для того, чтобы АЖР получило возможность контролировать финансовое состояние девелоперов и тем более изымать их объекты. По всей видимости, здесь работает принцип - попроси как можно больше, чтобы получить хоть что-нибудь. Только этим возможно объяснить такие амбициозные планы агентства, ведь оснований для того, чтобы правительство утвердило весь желаемый функционал, просто нет".
"У дольщиков будет меньше проблем, если застройщики сфокусируются на строительстве, а не очередных отчетах перед новым контролирующим органом. Введение дополнительных сборов и дополнительного контроля, которые ведут к известным коррупционным последствиям, лишь увеличивает риски, накладные расходы и управленческие затраты тех организаций, которым граждане доверили свои средства и от которых ждут достроенного жилья", - считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь". "Ни одного нового механизма этим проектом не предложено. Уже существует контроль за отчетностью, за использованием собранных денежных средств, сборы в общие фонды и страхование договоров. Фактически все эти инструменты дублируются в другой организации с другим названием и другим составом управляющих", - комментирует он. "Для того чтобы действительно решить проблему, ее надо сначала "сосчитать" и проанализировать: сколько и каких домов у нас не достроено и испытывают проблемы, каков размер этих проблем (в первую очередь в финансовом выражении), почему и откуда они взялись. Интересно также посмотреть, как используются уже действующие механизмы. Например, те же компенсационные взносы СРО, накопившиеся сотри миллионов рублей - сколько из этих денег потрачено на достройку проблемных объектов? Но эти вопросы пока остаются без ответов. А вот инициативы по повышению рисков строителей набирают силу", - заключил Арсений Васильев.
По мнению Альбины Ямалетдиновой, партнера Rusland SP, инициатива создания дополнительного органа контроля прямо противоречит заявленному правительством тренду в сторону уменьшения бюрократических барьеров. "Такие инициативы, как дополнительное перестрахование всех ДДУ, а также обязательные взносы в размере 5% от оборота в некий фонд - это дополнительное финансовое бремя для девелопера, - комментирует она. Отмечу, что наделяя Агентство жилищного развития такими полномочиями, как оценка финансового состояния девелопера путем всевозможных проверок, а также возможностью изымать площадки, в случае, если девелоперская структура затягивает сроки сдачи объектов или иным образом "не соответствует" критериям "устойчивой компании", необходимо понимать, что при отсутствии четко регламентированных критериев "удовлетворительного финансового состояния" и жестко прописанных процедур есть вероятность возникновения частично индивидуального похода, который приведет к коррумпированности всего процесса."
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский Мыс", назвал предложенное решение "оглядкой на времена Советского Союза, когда государство должно было все контролировать и во все вмешиваться". "При этом сам покупатель жилья не несет ответственности за свои риски. Дольщика оберегают как маленького ребенка, который не способен принимать решения. Во всем мире работает система, когда покупатель страхует свой контракт и делит свои риски со страховой компанией. Ипотека это тоже не только деньги, но и гарантия заинтересованности банка в том, что объект будет завершен, - считает Игорь Оноков. - Предложенные меры это очередной карательный инструмент, меч, занесенный над девелоперами, при этом сам покупатель жилья ограждается от какой-либо ответственности. Вместо дополнительных контролирующих органов важнее пропаганда принятия рисков покупателем, обучение тому, как принимать решение: какие документы необходимо запросить у застройщика, на что обратить внимание, у кого проконсультироваться. В противном случае человек становится иждивенцем и уповает только на помощь государства".
