Начатая в 2012 году петербургскими чиновниками борьба против многоквартирных домов, возведенных под видом коттеджей, пока не дала результата. Из 200 объектов, внесенных в черный список самостроев, реально снесено только пять.
Самовольное строительство процветало в Петербурге много лет: без всяких разрешений, согласований, экспертиз и соблюдения других требований закона застройщик возводил многоквартирный дом на выделенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) участках.
Бои местного значения
В 2012 г.
Смольный объявил самостроям войну: комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) выявил и опубликовал на своем сайте список из 225 "спорных объектов недвижимости" — многоквартирных домов, возведенных на участках ИЖС. Вскоре после этого правительство СПб делегировало полномочия инициировать снос таких домов Госстройнадзору. По данным этого ведомства, за 3 года подано 67 таких исков, 28 из них уже удовлетворено. Еще 49 дел сейчас рассматривается в судах, а по 37 адресам проводятся проверки и собираются доказательства для подачи новых исков. Но использовать в работе составленный КЗРиЗ черный список ведомство не считает возможным. "Служба подает иски в суд после получения обращений районных администраций, правоохранительных органов или граждан, чьи права нарушает самовольное строение", — пояснили в пресс–службе Госстройнадзора.
Опрошенные юристы считают пассивный подход ведомства законным. "Этот список КЗРиЗ нельзя расценивать как официальный акт: это лишь информация, требующая проверки. Не является список и основанием для проверки: она может назначаться только при получении обращений граждан, других органов, поручения прокуратуры и т. д.", — комментирует юрист Объединенной консалтинговой группы Наталья Брусенцова.
3 года на размышление
Эта пассивность играет на руку владельцам самостроев. Ведь по закону иски о сносе надзорный орган может вносить в течение максимум 3 лет с момента, когда он узнал или должен был узнать о незаконном строительстве. Таким образом, ответчики могут обоснованно утверждать, что Смольному еще в феврале 2012 г. было известно о незаконном объекте. А пропуск срока давности является основанием для отклонения даже правомерных требований.
Кстати, 9 апреля 2015 г. в Госдуму был внесен законопроект об ограничении срока давности по искам о сносе самостроев. Его автор депутат Константин Лазарев апеллирует к неоднозначной судебной практике. "Распространение получила позиция о неприменении срока исковой давности к требованию о сносе самовольной постройки, вне зависимости от того, создает она угрозу жизни и здоровью или нет. При этом суды не применяют срок исковой давности", — утверждает парламентарий.
Но старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark group Александра Петрова полагает, что срок давности еще не истек. "Размещение на сайте КЗРиЗ списка нельзя рассматривать как момент, с которого госорганы могли узнать о нарушении. Список должен быть подтвержден доказательствами самовольности постройки", — говорит юрист.
Заплатите за бульдозер
Далеко не все поданные вовремя иски были удовлетворены. Споры чаще всего разгорались о признании возведенного дома индивидуальным или многоквартирным: четких установленных законом критериев для такой оценки не существует, и каждый судья оценивает их субъективно. Например, возведенный в Пушкине дом площадью 742 м2 с 12 туалетами, кухнями и другими помещениями признали индивидуальным.
Вместе с тем и вступившие в силу судебные решения на практике не выполняются. По данным самого Госстройнадзора, из девяти направленных судебным приставам исполнительных листов реализован только один (снесен дом на Ленинском пр.). Кроме того, в четырех случаях собственники, не дожидаясь решения суда, самостоятельно разобрали свои постройки, еще три многоквартирных дома были приведены в соответствие с градостроительными нормами (снесены мансарды). По остальным 20 "приговоренным" домам возбуждены исполнительные производства, но до сноса дело не дошло.
Например, решение о сносе скандальной "Никитинской усадьбы" в Коломягах не исполняется уже больше года. С марта 2014 г. тянется решение вопроса о демонтаже дома 10 по ул. Сегалева (ЖК "Людовик XIV"). Приставы объясняют такую медлительность в том числе отсутствием опыта по исполнению решения о сносе многоквартирных домов. А граждане, купившие квартиры в незаконно построенных домах, даже не являются участниками спорных отношений: суды отказываются рассматривать их жалобы, так как иски о сносе предъявляются владельцам земельных участков.
“
На выделенном для ИЖС участке может строиться коттедж или таунхаус, предназначенный для проживания только одной семьи. Ограничений по площади или объему (кубатуре) не существует, но высота не должна превышать трех этажей. Такой дом по закону нельзя разделить на доли. Поэтому те, кто покупает "квартиры" в строящихся на землях ИЖС домах, не смогут зарегистрировать свою собственность и в дальнейшем ею распоряжаться. А чиновники, выдав разрешение на ИЖС, пассивно относятся к обязанности инициировать снос: делается это, чтобы потом не менять вид использования участка.
Залина Албегова
юрист АО "Апелляционный центр"
“
Градостроительный кодекс РФ не предусматривает постоянного надзора за строительством, которое ведется на выделенном для ИЖС участке. В то же время с этого года в рамках Земельного кодекса РФ муниципальные образования могут осуществлять контроль за использованием земли, а управление Росреестра — административное обследование. В частности, если в ходе такой инспекции будет обнаружено, что вместо коттеджа строится многоквартирный дом, должен составляться соответствующий акт и должны приниматься надлежащие меры.
Александр Шестаков
партнер Atra
