В этом году "Группа ЛСР" победила в конкурсе на право редевелопмента земельных участков бывшего московского завода "ЗиЛ" площадью 65 га. Гендиректор, председатель правления "Группы ЛСР" Александр Вахмистров рассказал, чем отличается столичный подход к редевелопменту от петербургского.
Александр Иванович, мэрия Москвы считает ЗиЛ проектом номер один для столицы. Расскажите об этом проекте.
— Мы этим проектом заинтересовались несколько лет назад, когда Москва только начинала его готовить. С тех пор к нему проявляли интерес многие крупные застройщики: АФК "Система", группа компаний "ПИК", СУ–155.
Поэтому нас немного удивило, что на торги по продаже 100%–ной доли ООО "Промобъект" для редевелопмента территории ЗиЛа пришли только мы и "Кортрос".
Мэрия Москвы не раз устраивала встречи с потенциальными инвесторами, где рассказывала про этот проект, я дважды видел его на выставке MIPIM в Каннах. Он там был презентован как иллюстрация московского подхода к редевелопменту.
Чем он отличается от петербургского подхода?
— В Петербурге сейчас принято говорить о том, как важна промышленность. И процесс вывода ее на окраины и за пределы города, который начался в 2000–х годах, замедлился.
Никто не против промышленности. Но нужно посмотреть, что это за промышленность, где конкретно расположено предприятие.
Приведу в качестве примера нашу производственную площадку на Октябрьской наб., где находится завод "Аэрок" и раньше была расположена "Баррикада".
Объем производства этого предприятия — около 400 тыс. м3 газобетона в год. За год по Октябрьской наб. курсировало 50 тыс. грузовых машин. Это значит разбитые дороги, вредное экологическое воздействие, потерянное в пробках время.
Мы эту производственную площадку собираемся закрывать в конце 2017–го — начале 2018 года. Учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию, может быть, начнем чуть позже.
Исторически такое расположение предприятия было оправдано: в советские годы, когда оно строилось, город был меньше, и нагрузка на дороги была другая. Но времена меняются.
Конечно, не нужно везде строить жилье. Но в городе, я думаю, должна остаться только та промышленность, которая не мешает людям.
Правда, не всегда собственники предприятий заинтересованы в выводе своих заводов из центра города. Сидит такой владелец в своем кабинете под портретом Ленина и с красным знаменем в углу и сдает помещения в аренду: кто–то на его территории стулья делает, кто–то водку разливает, кто–то магазин открыл. А он рассуждает о непростой судьбе российских промышленников.
В Москве, в отличие от Петербурга, действует специальная программа вывода промышленности из города?
— Да, причем мэрия тщательно готовит освобождаемые участки к торгам. Для ЗиЛа был сделан проект планировки территории, собраны все технические условия, разработана транспортная схема.
Аналогичный подход был к другому объекту — выводу Московского завода по обработке цветных металлов ("Цветмет"), который располагался рядом с Донским монастырем и где сейчас мы строим жилой комплекс "Донской Олимп". Для власти было совершенно очевидно, что в центре Москвы такое производство ни к чему.
Это такой же масштабный проект, как ЗиЛ?
— Нет, ЗиЛ гораздо значительнее, сегодня это самый крупный наш проект.
Я бы еще хотел отметить один факт, который характеризует отношение Москвы к редевелопменту и вообще к застройщикам, к их идеям и предложениям.
В составе документации по участкам ЗиЛа был проект планировки территории, и он был скучноватым. Его авторы просто сохранили все внутризаводские проезды, вместо цехов нарисовали условные кубики–здания.
В июле мэр Москвы Сергей Собянин приехал на площадку завода. Мы еще не выходили на нее, тогда шла передача нам имущества после подведения итогов конкурса. Мы предложили Сергею Собянину немного видоизменить проект планировки, сохраняя все параметры, которые в нем были. То есть запланированные 1,5 млн м2 недвижимости так и остались.
В нашем варианте изменен рельеф застройки.
В микрорайоне будет жилье, торговля, офисы, спортивные и досуговые объекты.
Причем мы запланировали здесь центры общегородского притяжения: например, рассматриваем возможность создания там Музея науки и техники, концертного зала.
Мы также предложили изменить транспортную схему: в частности, сделать пешеходной часть набережной Москвы–реки, которая входит в зону нашей застройки.
Мэр столицы провел на территории ЗиЛа 3 часа. Он внимательно изучил наши предложения и согласился с ними.
Я считаю, что это очень показательный пример того, как Москва работает с девелоперами.
На каком этапе сейчас проект редевелопмента ЗиЛа? Там есть здания–памятники, выявленные культурные объекты, которые требуется сохранить?
— Нет, памятников там нет. Но некоторое количество строений мы сохраним, будем их использовать, например в качестве паркингов.
Сейчас идет согласование функционала будущей недвижимости в проекте.
В 2015 году мы намерены выйти на строительство первой очереди этого комплекса.
Каким будет внешний облик этого микрорайона? Проектируя его, вы отталкивались от промышленного прошлого территории или действовали от противного?
— И то и другое. Сейчас сложно сказать, как именно будут выглядеть здания, потому что есть только общее видение микрорайона, конкретных проектов всех будущих объектов пока нет.
В Москве довольно много зданий из красного кирпича. Это не только стены Кремля. Многие общественные и промышленные постройки конца XIX — начала XX века выполнены в этой стилистике.
Поэтому в нашем проекте мы обязательно будем использовать фасадный кирпич, тем более что возможности его создания, любой конфигурации и цвета, у нас имеются на нашем предприятии.
Есть ли в Петербурге участок, столь же значимый и дающий столь же широкие возможности девелоперу, как ЗиЛ в Москве?
— Я думаю, это наша Октябрьская наб. Там примерно такая же территория, как на ЗиЛе.
По первой части мы уже утвердили проект планировки. И набережную здесь тоже можно было бы сделать пешеходной.
Может, руководство Петербурга убедит опыт Москвы и Смольный согласится с таким решением набережной?
— Мы на это надеемся. Рассказали губернатору Георгию Полтавченко о московском проекте и пообещали примерно такой же по масштабу проект возвести на Октябрьской наб. Он может стать визитной карточкой петербургского промышленного редевелопмента.
Очевидно, что и в Москве, и в Петербурге на Октябрьской наб. будет жилье довольно высокой категории, точно не экономкласс. Как вы вообще относитесь к тенденции последних лет, когда дешевое жилье заполонило рынок?
— Прежде всего меня поражает то, что я слышу уже 10 лет от градостроительных чиновников разных уровней: жилье должно стоить 30 тыс. рублей за квадратный метр.
Откуда взяли эту цифру? Чем она обоснована? Непонятно. Но, пока есть такой официальный ориентир, жилье экономкласса будет строиться не самого высокого качества. И, въезжая, люди будут вкладывать огромные средства в отделку, в замену окон и дверей, выравнивание полов и т. д.
Что это значит? Это впустую потраченные застройщиком и покупателем деньги.
Мы на своих объектах мониторим качество строительства и отделки: проверяем, какого рода мусор выносят новоселы. В последние годы там нет содранного линолеума и обоев. Это значит, что наша отделка людей устраивает.
У нас есть планы сдать квартиры в нескольких экспериментальных подъездах не только с отделкой, но и с готовой кухней, с плитой, сантехникой. Так делают во многих европейских странах.
Есть ли в Петербурге спрос на это?
— Я уверен, что он был бы, если бы не кризис. Это чуть более дорогой продукт, зато удобный. Ты въезжаешь в квартиру, в которой есть уже все, и можешь сразу расставить мебель и жить.
Может быть, в следующем году такой эксперимент запустим. Потенциальные партнеры у нас уже есть: среди них, например, Первая мебельная фабрика и "Адамант".
Какие еще планы у компании на следующий год? Вы уже отказались от развития направления коммерческой недвижимости, продали в Сланцах цементный завод "Евроцементу".
— От коммерческой недвижимости мы отказались потому, что решили заниматься только тем, в чем мы сильны, что нам интересно и понятно.
Мы можем построить хорошую коммерческую недвижимость. Пример тому — апарт–отель на Невском пр., 68. Он построен хорошо, быстро. Но дальше надо такую недвижимость эксплуатировать. Это не наша сфера интересов.
Что касается продажи цементного завода, то здесь сошлись несколько факторов. Во–первых, мы в последнее время сильно потеснили "Евроцемент групп".
По итогам 2014 года мы занимали второе место на рынке, а в 2015–м, если бы оставили себе цементное производство, стали бы первыми. "Евроцементу" со своим заводом в Пикалево было бы очень тяжело с нами конкурировать.
Они понимали, что им здесь не прожить: мы слишком серьезные конкуренты. Поэтому их предложение о приобретении производства понятно. Оно совпало с нашими ожиданиями.
То есть это не стоит рассматривать как шаг по закрытию направления стройматериалов?
— Нет. Бизнес есть бизнес, мы не можем заниматься всем. Мы не российский производитель цемента, а локальный, в отличие от "Евроцемента".
В этом году объем нашего производства цемента составил 1,5 млн т. Это неплохой показатель. Но ставку на это направление мы не делали.
Есть ли такие направления, от которых вы, в принципе, готовы отказаться, и те, которые не закроете ни при каких обстоятельствах?
— Если нам предложат $1 трлн, то сразу продадим всю группу.
Можно давать объявление в газете?
— Это шутка, конечно. Нет, у нас нет такого разделения. Конечно, когда есть хорошее предложение, можно продать любой бизнес.
Но сейчас не время продавца — это во–первых. Во–вторых, мы нацелены на работу, а не на продажу. И готовы работать даже в такой сложной ситуации, которая возникла сейчас, со скачками валюты и падением цен на нефть.
Кстати, что вы можете сказать о том, как отразятся последние события на рынке? Центробанк поднял ставку до 17% — что будет с ипотечным кредитованием?
— Это означает, что ипотека встанет. Сейчас банки доберут свои лимиты, а потом ставки подскочат. Уже начались объявления о повышении ставок. Ипотеку под 20% никто брать не будет. Соответственно, у девелоперов начнутся проблемы: где брать деньги на достройку домов?
У нас тоже есть такая проблема. Но поскольку мы группа компаний, то нам в этом смысле проще. У нас есть денежный поток со стороны стройматериалов. Мы это уже проходили в 2008–2009 годах, даже не имея той производственной базы с низкой производственной себестоимостью, которая у нас есть сейчас.
Цены на жилье в своих проектах вы пока не собираетесь повышать?
— Пока нет, хотя сейчас невозможно сказать, что будет дальше. Все зависит от того, как будет складываться ситуация. Мы пока избрали другую политику — с 1 декабря серьезно сократили количество скидок и бонусных акций.
Рубль обесценивается, себестоимость строительства растет. Речь не только об импортных материалах. Например, провода, кабели. Все они производятся здесь. Но там медь и алюминий, значит, цена на кабель привязана к биржевым ценам на металлы. А они растут вместе с валютными курсами. Дальше — окна: фурнитуру для них невозможно купить здесь, она импортируется. Значит, окна тоже дорожают.
Нам говорят: будем все в Китае покупать. Хорошо, но юань жестко привязан к доллару, так что тоже все будет дороже.
С другой стороны, я не могу к себестоимости прибавлять свою дельту и таким образом рассчитывать цены на жилье для покупателей, потому что цены определяются спросом. Население не станет покупать недвижимость, если застройщики будут бесконечно повышать цены. Так что я не исключаю, что цены могут падать.
Мы, возможно, будем менять приоритеты: например, отложим начало строительства новых корпусов в каких–то проектах. Будем бороться с неплатежами за поставки стройматериалов. Такая проблема была в 2008–2009 годах, и речь шла о десятках миллионов рублей. Сумма значительная. Хотя, конечно, в масштабах нашей компании не критичная: у нас выручка за 2013 год составила 65,3 млрд рублей.
В смысле ценовой политики будем расширять схемы рассрочки, бороться за клиента.
Не нужно обманываться: наступают сложные времена.
Справка
"Группа ЛСР"
> Основана в 1993 году. Через компанию Streetlink Limited 62% группы контролирует ее основатель Андрей Молчанов.
> Основные направления деятельности: производство стройматериалов, строительство, девелопмент. Бизнес расположен в Петербурге, Ленобласти, Москве и Московской области, Екатеринбурге, Уральском регионе. В 2014 году группа продала завод "ЛСР–Цемент" в Сланцах компании "Евроцемент групп"
Биография
Александр Вахмистров
> Родился в 1954 году. Окончил ЛИИЖТ и СПбГУ МВД России. Доктор экономических наук, профессор.
> В 1975–1994 годах работал на различных предприятиях строительной отрасли. Опыт работы в строительстве — 38 лет.
> В 2000–2010 годах работал в администрации СПб: от председателя комитета по строительству до руководителя администрации губернатора.
> С июля 2010 года — гендиректор, председатель правления ОАО "Группа ЛСР".
