Из–за высокой конкуренции на первичном рынке Петербурга застройщики вынуждены вкладываться в инфраструктуру, причем не включают эти затраты в цену жилья, а жертвуют своей прибылью. Девелоперам приходится строить дороги, котельные, очистные сооружения.
За последние 3 года объем предложения на первичном рынке Петербурга и ближайших пригородов удвоился. В этом году в продажу было выведено 4,6 млн м2. В общей сложности сейчас площадь новостроек составляет 10,2 млн м2. Из них треть — в радиусе 30 км от Петербурга. При этом спрос, по данным Росреестра, остается на уровне прошлого года.
Усилившаяся в связи с этим конкуренция заставляет участников рынка вкладываться в инфраструктурные проекты, которые будут обслуживать не только их жилые комплексы (ЖК), но и ближайшие населенные пункты. Это увеличивает себестоимость 1 м2 жилья в этих проектах на 10–20%.
Дополнительные опции
Большинство компаний, которые строят жилье в Ленобласти, обеспечивают свои ЖК необходимой инфраструктурой. Однако часто, изучив территорию застройки, девелопер обнаруживает, что существующих мощностей тепло– и водоснабжения, а также других ресурсов не хватает даже для обеспечения нынешних нужд населенного пункта. И повышения нагрузки после заселения новых кварталов инфраструктура не выдержит.
В таких случаях девелопер вынужден строить не только те дороги, сети и генерирующие мощности, которые нужны для его жилого комплекса, но и обеспечивать потребности окружающих домов.
Например, ГК
"Элемент–Бетон"
в рамках своего проекта "Финские кварталы" в Лупполово реконструирует котельную, трубопроводы, придорожную систему освещения Приозерской трассы в границах этой деревни. Сейчас в Лупполово живут 2,5 тыс. человек. Когда будут сданы "Финские кварталы", их число вырастет до 6 тыс., говорит гендиректор "СМУ "Элемент–Бетон" Леонид Львов. Существующих инженерных резервов на всех не хватит, поэтому компания увеличивает мощность котельной в 2,5 раза, а также строит новые очистные сооружения.
"Очистные в Лупполово сейчас такие ветхие, что давно не эксплуатируются. Поэтому это не реконструкция, а строительство с нуля. Первый этап проекта обойдется в 100 млн рублей", — говорит Леонид Львов. Окупить затраты девелопер планирует за счет эксплуатации очистных сооружений, которые он получит в управление.
Компания "Навис" в ЖК "Щегловская усадьба" строит водоочистные сооружения, реконструирует системы водоснабжения и водоотведения, так как после заселения "Щегловской усадьбы" число жителей поселка удвоится, превысив 6 тыс. человек, и нагрузка на инфраструктуру возрастет. "До недавнего времени Щеглово снабжалось озерной водой, которая не соответствовала санитарным нормам, поэтому мы были вынуждены заняться ее очисткой", — поясняет решение заняться водоочисткой гендиректор СК "Навис" Александр Львович.
То же касается и социальной инфраструктуры и дорог. Директор проекта "IQ Гатчина" (застройщик "Ленстройтрест") Виктор Лебедев рассказал, что компания за свой счет построит для новоселов и местных жителей школу и два детсада.
ГК "Лидер" в новом ЖК в Шушарах помимо необходимой инфраструктуры намерена за свой счет построить транспортную развязку на Витебском пр. "Лидер" также участвует в разработке строительства еще двух развязок.
ГК
"ЦДС"
в своих проектах комплексной застройки в Мурино, Янино и Кудрово строит не только детские сады и школы, дороги и парковки, но и помещения под аптеки, медицинские центры, кафе, пекарни, продуктовые магазины, детские развивающие центры.
За счет маржи
По оценке участников рынка, инфраструктурные затраты увеличивают себестоимость строительства на 10–20%. По подсчетам комитета по строительству Петербурга, стоимость возведения жилья сегодня составляет 41–50 тыс. рублей на 1 м2. Таким образом, каждый метр в ЖК, где застройщик возводит не только необходимую, но и дополнительную инфраструктуру, дорожает на 4–10 тыс. рублей.
При этом эти затраты не включаются в стоимость квадратного метра для покупателей. По данным Центра исследований и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости", с начала 2014 года жилье на первичном рынке подорожало лишь на 5,4% (с 91,6 тыс. рублей в январе до 96,6 тыс. в декабре). То есть застройщики лишь незначительно повышают стоимость 1 м2 и сокращают свою маржу. Доходность девелоперского бизнеса сегодня составляет 15–20% против 40–50% в 2007 году.
Конкуренция растет
Идти на дополнительные затраты участников рынка вынуждает не столько забота о будущих новоселах, сколько растущая конкуренция.
Сейчас объем предложения на первичке почти втрое превышает число квадратных метров, которые способен переварить рынок. По оценке экспертов, в 2013 году было продано около 3,7 млн м2 в новостройках. В этом году объем будет примерно таким же, а на 2015–й прогнозируется существенный спад спроса. Население опасается, что из–за экономической нестабильности у застройщиков могут начаться проблемы и многие проекты пополнят число городских долгостроев.
В таких условиях недостаточно предлагать клиентам просто квадратные метры.
"Высокая конкуренция за покупателя заставляет девелоперов тщательно продумывать концепции проектов, обеспечивать их инфраструктурой. Мы готовы увеличивать издержки на инфраструктуру на 5–10%. В итоге они окупятся", — говорит руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.
Застройщики сетуют на то, что в последние 3 года набирает обороты тенденция вешать на застройщиков дополнительные обязательства по строительству инженерных сетей, дорог и социальной инфраструктуры. В надежде выжать из девелоперов дополнительные соцобъекты чиновники зачастую перегибают палку. Застройщики и без лишних напоминаний развивают инфраструктуру за свой счет, поскольку очевидно, что сегодня в чистом поле квартиру не продашь.
