Загородное торможение

Рынок загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти последние 3 года находится в равновесии. Число проектов в продаже стабильно — около 340 на весь регион. Треть из них демонстрирует нулевые продажи.

Спрос на загородное жилье на фоне экономической нестабильности и летней жары снизился как со стороны инвесторов, так и местных покупателей. Но заметно выросла активность северян, которые переезжают в Петербург следом за поступившими в вузы детьми и хотят жить на природе. Такой покупатель требует гарантий надежности проектов и готов отказываться от сделок, если они не заключаются на его условиях.

Слушал недавно социолога, который пытался доказать, что в период политической нестабильности люди меньше покупают именно загородную недвижимость. Точка зрения, конечно неоднозначная. Но, возможно, в ней есть рациональное зерно. 5 лет назад рынок был расслаблен. Только скажи, что хочешь продавать загородное жилье, и тут же появятся люди с живыми деньгами. Не было битвы за покупателя. А сейчас рынок я бы назвал тяжелым. Показатели спроса и продаж у многих коллег самые худшие за последние 10 лет. Новые маркетинговые ходы не помогают. Судя по статистике, покупатель ушел в приобретение голых земельных участков, а не готовых домов. Тренд сезона: чем дешевле — тем лучше. А в сентябре нас ждет очередной политический крен — пройдут выборы в муниципальных образованиях Ленобласти. Сменятся главы администраций районов. Появятся новые команды, новые требования, новые аппетиты и новые рекомендации относительно развития тех или иных территорий. Так что многим девелоперам придется еще туже затянуть пояса.

Многие люди живут своей жизнью независимо от внешних потрясений: у них есть свой жизненный план, потребности.

Большая часть покупателей сейчас приобретает загородные объекты для себя. И рынок уже сократился до количества именно конечного покупателя. Поэтому серьезных изменений здесь не будет.

Что касается загородного предложения, то здесь действительно еще очень много непрофессионалов. Собственники земли часто ходят по кругу, от эксперта к эксперту. Но, получая реальный прогноз по участку (как правило, не радужный), идут дальше, пока не найдется эксперт, который скажет, что можно построить и заработать. У меня всегда возникает вопрос — как потом этот эксперт соскакивает? Таким образом на рынке появляются ненадежные проекты.

Хуже на загородном рынке ситуация не стала. Ускорился процесс принятия решений о сделках. Когда общаешься с покупателем, сразу видно — жить или не жить, по характеру задаваемых вопросов, по тому, чем он интересуется. Опять же, инвесторы делятся на две категории, особенно вначале. Есть тот, у которого опыт от ума, он вытянет из тебя все жилы, потому что он уже знает, что покупает, он покупает на перепродажу. А есть те, которые, например, взяли деньги из банка, и деньги жгут карман, и все, что их интересует, — какая будет скидка при 100%-ной оплате. А в целом они покупали бы все что угодно. Но я категорически не согласен с тем, что все мечтают жить в загородных домах. Это спорная вещь. Рост мегаполисов идет быстрыми темпами. И рано или поздно приведет к умиранию маленьких поселков. Это, конечно, не очень хорошая штука, но это так.

Жаль, что со временем загородный рынок не очищается от случайных фирм. Одни уходят — другие приходят. И это очень грустно. Потому что непрофессионализм некоторых девелоперов порождает недоверие ко всему загородному рынку. А ему сейчас нелегко. Конкурировать с квартирами, которые активно строят в пригородах, все труднее. До договора о покупке загородного дома доходит все меньше людей. Многие ходят–смотрят, но в последний момент отказываются. Одни не могут продать свою городскую квартиру, чтобы закрыть загородную сделку, других пугает рост ставок по ипотеке. Но даже в такой ситуации мы начинаем новые загородные проекты. Весной открыли продажи в проекте "Тайбери". Там хорошо продаются участки земли от 6 до 12 соток. Правда, в первую очередь разбирают самые маленькие, дешевые и треугольные — менее ликвидные. Но участки посимпатичней и подороже тоже постепенно находят своих покупателей.

Явно выраженной сезонности на рынке загородной недвижимости нет. У нас, например, этот январь–февраль были более чем хорошими месяцами. Причем мы говорим и о поселках для постоянного проживания вблизи от города, и о дачных проектах. Там спрос был достаточно высок. И звонки были, и просмотры. Но в целом ситуация со спросом на загородную недвижимость тяжелая. Хотя посещаемость сайта у нас практически не снизилась (как было 350–400 человек в день, так и есть), но снизилось количество звонков. И по продажам за июнь–июль мы просели на 10%.

Сейчас инвестиционных сделок в загородном сегменте немного, но ускорилось принятие решений по покупке. Видим это по своему проекту.

Продажи весной у нас выросли в 2 раза — продавали по 10 объектов в месяц. Люди испугались и стали быстрее принимать решения.

Что касается загородного предложения, то прошлый кризис 2008 года "причесал" загородный рынок. Да, есть дилетанты. Они, наверное, всегда будут в России. Но основные игроки усвоили тяжелые уроки прошлых лет. Они знают, какие риски вылезают при падении спроса, при уменьшении доходов населения, и начинают заранее готовиться к изменению конъюнктуры.

Нынешние экономические угрозы подталкивают нас к тому, чтобы выдавать на рынок разную продукцию и искать индивидуальный подход к каждому потребителю. Это трудно. Но выиграет тот, кто сможет удовлетворить изменившийся спрос.

Мы новички на загородном рынке. Но новичок новичку рознь. Если человек не понимает, откуда взять деньги и что хочет построить, — это одна история. Мы понимаем, что за продукт мы предлагаем и как его продавать (наш проект — 44 дома). Идет только второй строительный сезон, но мы уже продали три дома и еще четыре сделки в стадии оформления. Вообще уровень развития нашего загородного рынка достаточно низкий. И с точки зрения оценки объектов, и с точки зрения развития инфраструктуры. Без обид, господа, но наши оценщики, в отличие от европейских, не могут оценить объект по почтовому коду, не выезжая на место. Нам есть куда развиваться. У загородных проектов премиального класса проблем будет меньше всего, а сегменты рангом пониже ждет чистка.

По нашим данным, 30% людей хотели бы жить за городом. Одна часть хочет иметь свой дом, другая — жить просто на природе в достойных условиях. И последняя категория — это около 20% — с удовольствием покупает квартиры в малоэтажных жилых комплексах. Этот формат им понятен и как продукт для покупки и как актив для дальнейшего управления и использования. Все сейчас грамотные: понимают, что большой дом — это серьезные затраты на содержание. Квартира значительно экономичней в этом плане. Если говорить о структуре покупателей, то действительно стало больше северян. Для них Петербург — город с благоприятным климатом. А поскольку большинство людей переезжают с севера, достигнув пенсионного возраста, им не нужна суета мегаполиса. Они хотят отдыхать на природе. Таунхаусы и малоэтажка за городом — то, что надо.

За первое полугодие в нашем регионе было продано 3,6 тыс. загородных объектов. Из них 75–80% — участки. Но снизилась активность застройщиков по выходу на рынок. За полгода вышли 35–40 проектов против 80 за аналогичный период прошлого года. Если в 2012 году была приостановка и завершение продаж в 60 объектах, в 2013 году — почти в 120 объектах, то в первом полугодии этого года — уже порядка 70 объектов. Но из них 40 проектов ушли с рынка, объявив о завершении продаж. Остальные — по тем или иным причинам — приостанавливают их. Если по цене смотреть, то участки без коммуникации стоят в среднем 100 тыс. рублей за сотку, с минимальным пакетом коммуникаций (свет / вода) — это 135–140 тыс. рублей, а полностью инженерно подготовленные — 260 тыс. рублей. Участков с полным пакетом коммуникаций — 25–30% от предложения.

Мы консультируем собственников земельных массивов и девелоперов проектов. К нам часто обращаются люди и говорят: "У нас 10 га земли. Придумайте, что делать. Но инвестировать мы не хотим". Есть и другая категория клиентов. Деньги у них есть, но они из разряда мечтателей. Рисуют невообразимый проект, который потом просто не находит своего покупателя. Так что основная категория землевладельцев — дилетанты, которые не понимают основных принципов планирования бизнеса, не ориентируются в ценах, не могут рассчитать затраты и выгоды. Когда доходит до цифр, они начинают взвешивать свои риски и часто решают не трогать землю. А потом начинают ходить по разным экспертам с одним и тем же вопросом — что делать? И ходят до тех пор, пока кто–нибудь не скажет им то, что они хотят услышать. В результате на рынке много проектов–однодневок, которые выходят и вскоре умирают.

Интерес покупателей к загородному элитному сегменту есть, но сделки единичные. Замедление мы ощущаем уже с начала года. Из восьми проданных домов в "Репино Бриз" шесть были проданы в прошлом году. А две сделки прошли в начале этого года. И их тоже можно считать итогом прошлогодней работы. Хотя у нас довольно успешный поселок — мы формируем, наверное, пятую долю годовых продаж в сегменте элитного загородного жилья. Большая часть элитного загородного предложения — это морально устаревшие объекты. И всплеска внимания покупателей к ним мы не ждем. Часть элитного спроса будет перетекать в более свежие и интересные объекты бизнес–класса.

Покупатель становится все более разборчивым. Он стал более жестким. Хотя, казалось бы, с чего? Взять наш проект. Уровень его готовности растет — вроде бы меньше рисков. Тем не менее покупатели настаивают на более коротких сроках строительства и передачи домов, более жестко подходят к процессу заключения самой сделки.

Они говорят так: "Либо мы купим то, что хотим, на наших условиях. Либо вообще не купим, поскольку загородный дом — не продукт первой необходимости". Ужесточение требований, как правило, не касается цены. Речь о гарантиях надежности проекта и девелопера. Покупатели нервничают и не желают ждать.

Весна на загородном рынке была ажиотажная. А с наступлением лета количество просмотров сократилось (может, из–за жары). Но интерес покупателей все равно есть. Люди хотят жить за городом. Вопрос лишь в том, сколько у них денег и что они смогут на эти деньги себе позволить.

Растет число обращений из богатых северных регионов: Ханты–Мансийска, Иркутска, Красноярска. Две трети обращений — это семейные люди, которые готовятся к переезду после завершения северных контрактов. Согласен, что покупатели загородного жилья стали очень разборчивыми. Все больше обращают внимание на то, что построено, как построено, где построено, сколько будет стоить эксплуатация и дорога туда–обратно, есть ли инфраструктура. Предложение будет подстраиваться под спрос.

Рынок загородной недвижимости ориентирован сегодня на эконом. Значительный объем спроса формируют покупатели таунхаусов и коттеджей стоимостью 45 тыс. рублей за 1 м2, а также подготовленных участков без подряда площадью 8–10 соток и ценой до 1,5 млн рублей. В ближайшее время эта тенденция сохранится.

При этом участки без подряда — самый востребованный тип объекта. Его доля в структуре предложения — 64% и продолжает расти. Новые девелоперы при проектировании стараются создавать микс из квартир, таунхаусов и участков без подряда, что позволяет привлечь внимание большего количества потенциальных покупателей.