Хозяевам долгостроев грозят высоким земельным налогом

Если дом не сдан через пять лет после получения городской земли, застройщику придется платить земельный налог по ставке, увеличенной в шесть раз. Этот повышенный налог будет действовать до момента государственной регистрации построенного дома. Такие новые правила исчисления налога на землю предлагает со следующего года ввести Минэкономразвития. Это грозит строителям дополнительными расходами в сотни миллионов рублей. При том, что далеко не всегда именно они виноваты в затягивании сроков строительства.

В документе пока речь идет не о купленной земле, а о "предоставленной из государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства". Почему земельный налог должен платить арендатор, эксперты Минэкономразвития пока не объясняют. 

Как сообщили dp.ru в пресс-службе городского Комитета по строительству, по данным на 1 августа в Петербурге насчитывалось 592 недостроенных жилых дома. Их общая площадь составляет 14,4 млн м2. Вопрос о продолжительности этих строек в Комитете обещали уточнить позже. «Редко какой дом по установленным срокам планируется к строительству за два года, а крупные комплексы вообще сроки сразу на весь объем планируют (может быть 10, 20, 30 лет) без разбивки на очереди», — пояснили в ответе на запрос.

Земельный налог перечисляется в местные бюджеты. Так что в сегодняшних условиях городские чиновники должны порадоваться возможности пополнить казну. По данным отчета ФНС РФ на первое июля 2014 года в бюджет города должно поступить 193,3 млн  рублей налогов, начисленных, в том числе, за строительные участки. На момент подготовки публикации в региональном УФНС не ответили на запрос dp.ru относительно прогнозов по собираемости налога в новых условиях.

Проект федерального закона об изменении пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса проходит процедуру общественного обсуждения. В текущей версии проекта, по поводу которой на профильном портале пока не высказался ни один эксперт, предлагается ввести новый повышающий коэффициент. При этом речь идет о земле, именно предоставленной для строительства жилья. Про землю, приобретенную в собственность, в предлагаемой редакции, в отличие от ныне действующего закона, ничего не сказано. Обсуждение закончится 10 сентября. Вероятно, до этого срока участники рынка имеют возможность внести какие-то замечания.

Надо разбираться

Пока же детали законопроекта таковы: в течение первого года после получения участка, налог будет взиматься без коэффициента по ставке 0,3% от кадастровой стоимости. Надо отметить, что это максимально возможная ставка, реальную ставку определяют региональные власти. В Петербурге сейчас ставка — 0,01% от кадастровой стоимости. Через год будет, как и сегодня, применяться коэффициент 2. Через три — налог по сравнению с базовой ставкой возрастет уже в 4 раза. После пяти лет— в 6 раз.

Что касается комплексной застройки территорий, то через год коэффициент не будет применяться, если разрешение на строительство первой очереди уже получено. Коэффициент два также не будет применяться, если в течение четвертого и пятого года владения участком сданы дома первой очереди, а на строительство второй получено разрешение. Если дома не зарегистрированы, то четвертый и пятый год владения чреват коэффициентом 4, а налоги за предыдущий период пересчитают с коэффициентом 2. Если же застройщик не регистрирует готовые дома очередного этапа и не получает разрешение на строительство следующего, применяется коэффициент 2, а через два года после получения последнего разрешения на стройку — 4.

Коснется законопроект и физических лиц. Тем, кто получил участок под индивидуальное строительство, но не может закончить начатое больше десяти лет, светит пятикратное увеличение ставки налога.

Текущая версия изменяемого пункта НК РФ гласит, что коэффициент 2 применяется в течение трех лет с момента получения участка в собственность. Если же объект сдан раньше этого срока, половину переплаченных налогов владельцу вернут. Через три года коэффициент увеличивается до 4. Таким образом, налог исчисляется до регистрации прав на построенный дом. На сегодняшний день ставка земельного налога за участки, полученные для строительства, составляет согласно 394 статье НК РФ 0,3% от кадастровой стоимости. В Петербурге ставка существенно ниже — 0,01%. Она установлена городским законом от 23 ноября 2012 года № 617-105. Согласно федеральному законодательству, кадастровая оценка земли проводится не реже, чем раз в пять лет, но не чаще, чем в три.

«Непонятно, как относиться к этому законопроекту в текущей редакции, — недоумевает генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. — Если я не собственник, то почему я должен платить налог? Я же плачу арендную плату. Вероятно, документ будет доработан, он, насколько мне известно, пока не получил одобрения правительства».

Что касается мотивации законодателя, то вряд ли такие меры положительно повлияют на ситуацию с долгостроями, отмечает эксперт. Если застройщик по финансовым обстоятельствам затягивает строительство, то финансовое давление со стороны государства может лишь ухудшить его положение и в конечном итоге привести к банкротству. Это, с точки зрения Белоусова, чревато и увеличением числа обманутых дольщиков.

Еще одна недоработка

В «Группе ЛСР» считают, что законопроект нуждается в доработке относительно понятия «завершение строительства», поскольку оно влияет на изменение ставки платежа. Нужно учитывать, что если в качестве срока окончания строительства  имеется в виду момент ввода дома в эксплуатацию, нужно будет уделить внимание проблеме подключения домов к общегородским сетям. За это далеко не всегда отвечает застройщик.

«В целом, если принять за нормальный срок возведения жилого дома период два-три года, то этот законопроект — разумная попытка стимулирования скорейшего освоения предоставленного земельного участка и завершения строительства, — говорят в «Группе ЛСР». — Однако документ пока имеет ряд спорных моментов. Так, авторы оперируют таким ключевым для данной нормы понятием, как «регистрация права собственности на жилой дом». С ней связывается окончание срока строительства, в смысле вводимой нормы о дифференцированной плате за землю. Право собственности на многоквартирный жилой дом может возникнуть у одного лица только в случае, когда дом строится на деньги одного инвестора, что бывает крайне редко. Обычная же практика финансирования строительства многоквартирного жилого дома основывается на привлечении денег дольщиков в соответствии с 214-ФЗ».

При таком подходе дольщик (а не застройщик) становится изначальным собственником своего жилого помещения и получает долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Соответственно, регистрации права собственности на дом не происходит, поясняют специалисты.

«Если авторы законопроекта имели в виду регистрацию прав на все квартиры жилого дома, то эта норма, во-первых, не связана с процессом строительства, а во-вторых, на сроки регистрации прав дольщиков застройщик никакого влияния оказать не может, это дело самих дольщиков, и такая регистрация производится только по их личному волеизъявлению», — добавляют в «Группе ЛСР».

Неоднозначные прогнозы относительно перспектив строительного рынка дает и заместитель генерального директора АН «Итака» Валерий Лазугин. Он также отмечает, что, с одной стороны, мера повысит ответственность девелоперов, но с другой — опасается роста количества банкротств, отмечая, что причины растягивания сроков могут быть и объективными.

«На стоимость недвижимости законопроект вряд ли окажет влияние, — комментирует Лазугин. — Рынок есть рынок, цена квадратного метра в строящемся доме формируется массой факторов и напрямую влияет на динамику продаж. Закладывая налоговые издержки в стоимость квартир, застройщик рискует своими покупателями».

По данным аналитиков АН «Итака», в числе петербургских долгостроев сегодня девять проектов жилого строительства. Их общая жилая площадь составляет 540 тыс м2, а это 8698 квартир. Даты начала стройки этих объектов специалисты не уточняют.