Застройщики жилья, не дождавшись обещанных властью торгов городской землей, ушли на вторичный рынок. За год цены на участки под жилищное строительство выросли на 15%.
Обещанные городскими властями в начале года торги земельными участками под жилье так и не начались. Имущественный блок Смольного никак не может решить, что для города выгоднее: продавать землю, пополняя тем самым казну, или отдавать ее под строительство социального жилья. Тем временем девелоперы активно ищут участки на вторичном рынке. Цена земли за год выросла на 15% и составляет теперь 17–29 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от площади участка.
Не решили, что делать
В начале февраля председатель городского комитета по строительству Михаил Демиденко сообщил девелоперам, что до конца 2014 года на торги попадут 33 участка под жилищное строительство, расположенные в 12 районах Петербурга. По его словам, там можно построить 1,5 млн м2 жилья. Но прошло уже полгода, а земля в продаже так и не появилась.
Как рассказали в Фонде имущества Петербурга, на данный момент никаких объявленных торгов по участкам под жилую застройку нет. Источник в Смольном сообщил "ДП", что земля у города есть, но власти в лице "строительного" вице–губернатора Марата Оганесяна никак не могут решить, что с ней делать. Обсуждают два варианта: продать за деньги или отдать под социальное жилье. "В данный момент таким образом решается судьба трех участков в Невском районе. Но проблема в том, что власти настаивают на очень высокой стартовой цене и 100%–ной оплате", — рассказал источник. По его словам, с начала года по этой же причине были отложены торги по 15 участкам под жилую застройку.
Документы для торгов по 13 участкам адресной программы разрабатывало управление инвестиций, подведомственное комитету по строительству. А для остальных 20 пятен документы готовили сами инвесторы, которые рассчитывают окупить свои затраты (разработчик документов получает 10% от итоговой цены лота. — Ред.) в ходе торгов. В случае если аукционы не состоятся, убытки бизнесменам никто не компенсирует.
Легких участков нет
За прошлый год Фонд имущества продал 32 участка, пополнив бюджет города на 2,5 млрд рублей. Но только три пятна на пр. Маршала Блюхера были предназначены для строительства жилья. В этом году результат торгов нулевой. Неудивительно, что инвесторы переключили внимание на вторичный рынок земли. "В продаже ежегодно находится 80–100 пятен. Но предложение под жилье ограничено. Участков в популярных районах города с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ почти не осталось", — говорит исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников.
По данным экспертов NAI Becar, за год земля под жилье на вторичном рынке города выросла в цене на 15%, а по ряду проектов — до 20% (см. инфографику). Но сделки единичны. "Ожидания продавцов и покупателей по цене уже не расходятся в разы, как несколько лет назад. Вилка обычно составляет 20% на старте торга. Это объясняется тем, что в продаже нет легких участков. И участникам торга приходится учитывать тот факт, что сделка может не состояться, если проект не получит разрешения на строительство. Завышены цены только на участки с полным пакетом документов. Там ценник в 1,5–2 раза выше среднего", — говорит гендиректор Hansa Group Олег Барков.
Земельный резерв
Резервом земли под застройку являются промышленные территории. "Но их освобождение — дорогой и долгий процесс. Начинать его, когда у города нет комплексной стратегии по "серому поясу", себе дороже", — считает директор ГК "Балтийский монолит" Светлана Петрова.
Есть также вариант пополнения земельных банков при распродаже имущества компаний–банкротов или с торгов, где лендлорды открыто распродают свои активы. Самый заметный в городе организатор таких торгов — Российский аукционный дом (РАД).
В пресс–службе РАД сообщили, что за 2013 год через площадку было продано 13 земельных участков под жилье. Их общая площадь — 14,5 га, а сумма вырученных средств превысила 1 млрд рублей. "В I квартале 2014 года РАД уже продал под жилье два участка площадью 20,7 га. И готовит к торгам еще 23 пятна общей площадью 36,2 га и общей стартовой ценой 15,5 млрд рублей", — сообщили в РАД. Крупнейшие торги землей под жилье состоятся в сентябре. С молотка пустят 22 участка площадью 28,4 га по стартовой цене 14,9 млрд рублей на территории бывшего завода "Самсон". Но некоторые застройщики, опрошенные "ДП", заявили, что на торги не пойдут, "поскольку цены на землю "Самсона" завышены, а качество предложения спорное". "Некоторые участки непонятно сгруппированы, причем границы межевания проходят прямо по зданиям. И непонятно, кто и когда будет строить социальную инфраструктуру в этом районе, хотя участки под нее выделены", — переживает один из потенциальных покупателей. По мнению Дмитрия Некрестьянова из "Качкин и партнеры", сложности могут возникнуть и у покупателя 7,8 га завода им. Карла Маркса на Выборгской наб. Участок оценен в 1,2 млрд рублей. "В одном из корпусов остался собственник. Он может блокировать проект", — говорит юрист. В РАД заявили, что это не собственник, а арендатор. И договор у него краткосрочный. Так что повлиять на судьбу актива он не сможет.
“
Рынок земли последние 7 лет развивался в условиях постоянного ужесточения правил использования участков. Это привело к минимизации предложения в черте города. Увеличилось ценовое расслоение. Наиболее качественные участки стремительно дорожают. Сложные — падают в цене или вообще выходят из оборота. В нашем земельном банке были тысячи участков земли. Формируя его, мы ориентировались именно на жилищную застройку. Поэтому проблем с реализацией этих активов у нас не было даже в самый тяжелый этап кризиса. Именно этот "земельный запас" помог нам успешно справиться и с кредитной нагрузкой, и с кризисом в целом.
Павел Андреев
руководитель компании Л1
