Группа компаний "О'кей" решила превратить торгово-развлекательный комплекс "Подсолнух" аутлет-центр, в котором будут продавать популярные коллекции одежды прошлых лет. Инвестиции составят 150 млн рублей, планируемый срок окупаемости - 3 года.
До конца года ГК "О’кей", которая управляет федеральной розничной сетью магазинов, завершит реконцепцию своего девелоперского проекта — ТРК "Подсолнух" на ул. Савушкина и откроет вместо него аутлет–центр Villa. "Состав арендаторов сменится на 90%, в торговом комплексе общей площадью 35 тыс. м2 будут представлены бренды с дисконтом от 30% до 70%", — сообщил Денис Радзимовский, генеральный директор EsTy, который управляет реконцепцией комплекса.
Обновить торговлю
В числе арендаторов сохранятся основные якоря — гипермаркет "О’кей" площадью 16 тыс. м2, "Спортмастер" площадью почти 5 тыс. м2, Fitness House (2,1 тыс. м2) и детский парк "Трали–Вали" (1,5 тыс, м2).
"Ставки аренды для новых арендаторов комплекса будут на 20–30% ниже рыночных, плюс процент от оборота", — говорит Денис Радзимовский.
Среднерыночная ставка аренды в качественном торговом комплексе для ретейлеров сейчас составляет около 20 тыс. рублей за 1 м2 в год, по данным Colliers Int. в Петербурге.
"После ремонта, который уже начат, площадь не изменится, будет обновлен дизайн комплекса, инвестиции составляют 150 млн рублей", — говорит Александр Лапин, директор по управлению объектами недвижимости ГК "О’кей". Планируемый срок окупаемости — 3 года. Это довольно большая сумма для такого объема работ, но окупить ее можно и быстрее, говорят эксперты.
Дорога не туда
Реконцепция "Подсолнуха" — вынужденный шаг. "Если бы не существующая транспортная ситуация, мы бы не решились на смену профиля торгового центра", — признается Александр Лапин.
Позиции ТРК "Подсолнух", открытого еще в 2004 году, существенно пошатнулись 2 года назад, когда началась реконструкция транспортного узла на пересечении ул. Савушкина и Планерной ул. Схемы движения на этом участке постоянно менялись, что отпугивало потенциальных покупателей, а после завершения реализации развязки "Подсолнух" оказался вообще почти отрезан от трафика. Так, по данным компании, трафик гипермаркета сократился на 20%. Вдобавок гипермаркет "О’кей" пострадал от возгорания в июле 2013 года. Тогда компания провела его полную реконструкцию.
Чтобы повысить доходность объекта, которая сейчас отрицательная, ГК "О’кей" приняла решение отказаться от работы с импульсным покупательским потоком и сконцентрироваться на аудитории, которая готова целенаправленно посещать отдаленный комплекс. Если проект окажется успешным, то в следующем году может появиться вторая очередь комплекса — в здании соседнего ТЦ BRAND HOUSE, с владельцем которого сейчас "О’кей" ведет переговоры. "Наш магазин в дисконт–центре "Румба" показывает хорошие результаты, поэтому мы готовы открывать дисконтные магазины в аутлет–центре Villa, но договор пока не подписан, — говорит Андрей Авдонкин, генеральный директор Gant. — Опасения вызывает транспортная доступность комплекса, мы пока не понимаем, кто будет заходить сюда".
Аутлет или дисконт–центр
Идея привлечь целевой поток и за счет этого решить проблему с доступностью здравая, и выбор формата для этой цели оправдан, но классический аутлет "О’кей" вряд ли откроет, говорят эксперты. "Канон аутлета — комплекс на выезде или за чертой города, в ассортименте которого остатки фабрик, а также популярные коллекции прошлых лет", — говорит Дмитрий Бердиган, директор по развитию "АйБи Груп" (управляет дисконт–центром "Румба"). По его словам, в обновленном "Подсолнухе", вероятно, будут продаваться остатки со всех магазинов города, что сделает его классическим дисконт–центром, не первым в своем сегменте.
"Хороший дисконт–центр, безусловно, нужен на севере города, но в этом месте у проекта могут быть проблемы с набором арендаторов", — говорит эксперт. Он объясняет, что из–за тесного соседства c классическими торговыми комплексами дисконтные магазины будут отъедать долю рынка у своих же брендов.
Напомним, что за последние годы было анонсировано строительство двух аутлетов в Петербурге: девелопер Hines планировал построить на Пулковском шоссе аутлет площадью 30–40 тыс. м2, FASHION HOUSE Group планировал строить аутлет–центр на Таллинском шоссе, но оба пока не готовы.
“
Судя по нашему опыту реконцепции, сумма 150 млн рублей вполне достаточна для реализации такого проекта, особенно если никаких перепланировок не будет. Логика компании "О’Кей" в выборе формата вполне понятна. После строительства развязки в той или иной степени пострадали все торговые комплексы в этом районе. Мне кажется, что название "аутлет" — это скорее маркетинговый шаг, если бы швейные фабрики были в России, такой формат был бы реализуем, основные переплаты все равно происходят на границе. Но в любом случае лично я все равно съезжу посмотрю, что получилось.
Сергей Вдонин
управляющий МФК "Толстой сквер"
“
У нас сейчас три салона "Кенгуру" в Петербурге, и, хотя расширять сеть здесь не планируем, мы рассматриваем возможность аренды помещения в торговом комплексе формата аутлет. Потребность в аутлете, безусловно, есть. В Европе и в Москве подобный формат пользуется популярностью, и, чтобы не терять этих покупателей, мы хотим открыться в данном формате и в Петербурге. Транспортная развязка на ул. Савушкина не вызывает у меня опасений. Конечно, дополнительные съезды или выезды из торгового комплекса не помешали бы, но и в текущем состоянии все желающие могут добраться до комплекса.
Наталья Севальнева
генеральный директор сети "Кенгуру"
