Мария Степанова news@dp.ru Все статьи автора
21 мая 2014, 01:09 34

Оптимизм загородного девелопмента

Несмотря на экономическую нестабильность, опытные застройщики загородного рынка Петербурга не боятся искать свободные ниши и выводить новые проекты.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", по итогам I квартала 2014 г. в продажу вышло 12 новых коттеджных поселков во всех сегментах рынка недвижимости, что составляет порядка 700 объектов. Если включить в этот список таунхаусы, тогда количество объектов достигнет 1000 штук. Эксперты отмечают, что традиционно большая доля предложения (порядка 60% от общего количества) представляет собой участки без подряда.

По состоянию на конец I квартала 2014 г. в продаже, согласно данным Knight Frank St. Petersburg, находилось 17 коттеджных поселков класса А, или 237 коттеджей. В результате затянувшегося перерыва в выходе новых проектов на рынок и стабильного спроса на элитные коттеджи объем предложения уменьшился. "По сравнению с прошлым кварталом этот показатель снизился на 3%. В данных условиях знаковым событием для рынка является выход в продажу в марте 2014 г. нового объекта — Reliquede Famille в г. Сестрорецке", — отмечает Екатерина Немченко, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Кроме того, эксперты отмечают активизацию девелоперов на рынке коттеджных поселков класса В, где в I квартале 2014 г. в продажу вышло три новых объекта и дополнительная очередь поселка Онегин парк. В результате число поселков класса В составило 37, а объем предложения увеличился на 19% по сравнению с аналогичным показателем прошлого квартала.

Одним из дебютантов стал коттеджный поселок Ключевое (поселок Юкки, Всеволожский район) всего на 10 домовладений. В Петергофе вышел в продажу проект "Сад времени", в котором предлагается 85 коттеджей по стоимости от 14 млн рублей. Также заслуживает внимания еще один новичок — коттеджный проект Polianka Village (девелопер "Олимп 2000") в популярном Выборгском районе в пос. Ленинское. Проект состоит из 39 домовладений с участками.

По словам Екатерины Немченко, оживление девелоперской активности в начале 2014 г. лишний раз говорит об обособленности рынка высокого ценового класса, менее подверженного колебаниям рыночной конъюнктуры.

Бегство денег

Как рассказала Елена Карасева, директор по маркетингу компании "ПетроСтиль", 2013 год в среднем по рынку девелоперы отработали на уровне 2011 года, при этом локальный всплеск 2012 года своего развития в прошлом году не получил.

"Первый квартал 2014 года характеризовался "бегством от денег" потенциальных покупателей, поэтому на февраль–март пришлась высокая покупательская активность. Отработав волну инвестиционных покупок и отложенного спроса, мы возвращаемся к стабильному формату работы", — пояснила Елена Карасева. Она также рассказала, что на загородном рынке продолжает свое развитие тенденция последних нескольких лет, когда профессиональные девелоперы успешно реализуют свои проекты, в неудачных же объектах продажи сделок не бывает месяцами. "80% всех загородных сделок обеспечивают 20% самых удачных проектов. На этом фоне можно ожидать еще одной волны приостановки продаж проектов", — прогнозирует эксперт.

Опытные девелоперы смотрят на рынок весьма скептически, очень осторожно подходят к оценке спроса и своих сил. При этом непрофессионалы все продолжают пополнять список неликвида на рынке коттеджных поселков. За 2013 г., по данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, из 420 коттеджных поселков только 70 имели стабильные продажи.

Действительно, оптимизм присутствует у тех девелоперов загородного рынка, которые имеют в своем портфеле хорошо проработанные профессиональные проекты. В остальном запускаются либо давно подготовленные, плановые объекты, либо в продажу выходят проекты от компаний, для которых девелоперский бизнес является непрофильным или даже "побочным".

Спрос не дремлет

Несмотря на традиционно не очень активный зимний сезон, профессионалы рынка продолжают реализовывать проекты согласно бизнес–плану, прилагая для этого дополнительные усилия.

Участники рынка уверены, что на фоне сокращающейся покупательной способности усилится конкуренция. Некоторые девелоперы уже активно используют гибкие финансовые схемы: фиксация рублевой цены, отсрочка платежа до конца строительства, привлекательные условия по ипотеке. Этот комплекс мер наряду с высокими темпами строительства и качеством предлагаемого продукта позволяет сохранять существующие темпы продаж или даже наращивать по отдельным проектам.

"Высокая валютная волатильность в I квартале 2014 г. внесла значительные изменения в динамику ценовых показателей на рынке загородной недвижимости. Рынок коттеджных поселков отреагировал на снижение курса рубля некоторым повышением цен в ряде проектов. Несмотря на увеличение цен в рублевом эквиваленте, средняя стоимость предложения коттеджей классов А и В в долларовом эквиваленте уменьшилась на 6 и 8% соответственно", — рассказала Екатерина Немченко.

Повышение цен в отдельных коттеджных поселках не всегда является рыночным показателем, поскольку может быть связано с жизненным циклом самого поселка — продается ли в нем последний дом, или девелопер подвел коммуникации. "Демпинг — это тоже не показатель рынка, а скорее частный случай, когда девелоперу необходимо как можно скорее реализовать лоты, чтобы вывести средства. Или по сниженной цене продаются домовладения, для того чтобы завершить продажи и выйти из проекта. В любом случае, такую практику не стоит считать общерыночной статистикой", — предупреждает Светлана Невелева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.

Территориальные предпочтения

Традиционно наиболее престижные, где возводится высококлассная загородная недвижимость, — это административно подчиненные Петербургу районы (Курортный и Пушкинский), а также Всеволожский район Ленобласти. "Поскольку самый большой объем продаж приходится на участки, причем недорогие, в структуре спроса по районам лидирует Всеволожский район, а также не так давно к нему добавились Гатчинский, Ломоносовский, а теперь и Тосненский. В южном направлении большей частью как раз представлено недорогое предложение — то, что сейчас на рынке востребовано", — прокомментировала Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость".

Кроме того, по словам Светланы Невелевой, продолжает развиваться Приозерский район, что связано со строительством трассы "Новая Скандинавия", из южных — чуть большее оживление наметилось в Гатчинском. Но в общей картине безусловные лидеры — это традиционные Всеволожский и Выборгский районы.

Новые проекты, которые выходят в продажу, только подтверждают территориальные предпочтения девелоперов, которые рассчитывают на тех или иных покупателей.

В целом в условиях рыночной нестабильности и отсутствия свободных денежных средств большинство девелоперов не рискуют начинать строительство новых коттеджных поселков. Некоторые девелоперы переориентировались на поселки более низкого класса либо заняли выжидательную позицию.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама