Затоваривание откладывается

Девелоперы постепенно возвращаются к замороженным ранее проектам, арендаторы за прошедший год заняли около 180 тыс. м2. В начале 2014 года на рынке Петербурга в аренду предлагалось около 55 тыс. м2 складских площадей. Причем 30 тыс. м2 из них (около 54%) — это площади в складском комплексе "Орион" в промзоне Каменка (2–я очередь), введенном в эксплуатацию в конце IV квартала 2013 года.

Всего же за прошлый год, по данным Knight Frank St. Petersburg, в эксплуатацию было введено 98 тыс. м2 качественных складских площадей, что почти в 2 раза меньше аналогичного показателя 2012 года. При этом спекулятивных складов (то есть предназначенных для сдачи в аренду) только 62% от годового показателя (или 60 тыс. м2).

Грамотный подбор

Эксперты отмечают, что в первые месяцы 2014 года спрос на склады остается по–прежнему стабильно высоким. По словам Марии Хомич, исполнительного директора Tellus Group, складская недвижимость как вид коммерческой недвижимости сохраняет привлекательность как для арендаторов, так и для инвесторов. "В регионе по–прежнему наблюдается дефицит именно качественных складских помещений. При грамотном подборе места размещения (близость основных транспортных магистралей, удобные подъезды) объект может быть заполнен арендаторами еще до ввода в эксплуатацию".

В начале 2014 года ставки аренды в складских объектах класса А составляли $125 – 135 за 1 м2 в год (triple net), увеличившись на 7% за прошлый год. В классе B ставки предложения оставались стабильными и в первые месяцы текущего года находились в диапазоне $100 – 120 за 1 м2 в год.

Участники рынка не ожидают в ближайшее время какого–то существенного увеличения или, наоборот, снижения ставок аренды в связи с изменениями курса рубля.

"Поскольку рынок складов достаточно волатильный, — считает Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, — то изменение курса рубля в краткосрочном периоде пока никак не сказалось на арендных показателях. Как правило, ставки аренды выражены в годовом значении, и по большинству контрактов используется так называемый валютный коридор, то есть допустимое колебание курса. Это позволяет не менять условия договора в результате временных катаклизмов".

Инвестиции

С точки зрения инвестиционной привлекательности сегмент складской недвижимости пока не достиг докризисного уровня, но интерес к нему возвращается.

"С одной стороны, инвесторы часто отдают предпочтение более понятным и прогнозируемым для себя отраслям: торговле, офисам и жилью. С другой стороны, в целом интерес инвесторов к сегменту растет в силу развития формата build–to–suit, который позволяет минимизировать риски для девелопера, — рассказал Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development. — Кроме того, провоцирует интерес девелоперов к сегменту продолжающийся дефицит предложения".

Коммерческий директор "А Плюс Девелопмент" Вячеслав Зелепуга отмечает, что такая недвижимость вполне привлекательна для институциональных инвесторов, но по факту подобных сделок на рынке Петербурга не происходит.

"При сохранении текущих тенденций на рынке складской недвижимости ставка капитализации может достигнуть 11 – 12% — это самая высокая ставка среди всех видов коммерческой недвижимости", — уверена Мария Хомич. Наиболее рентабельными являются проекты, располагающиеся в локациях вблизи ключевых транспортных магистралей на выезде из города: КАД, ЗСД, а также объектов транспортной инфраструктуры (аэропорт, морской порт и прочее).