Качество выходит вперед

Высокие темпы строительства новых офисных объектов могут повлечь за собой продолжение тенденции, которая наметилась еще в прошлом году, — увеличение доли вакантных площадей.

Оценки

По подсчетам аналитиков Knight Frank St. Petersburg, в 2013 году офисный рынок пополнился 247 тыс. м2 качественных площадей, что составило 15% прироста нового предложения. При этом наблюдалось замедление темпов поглощения — всего 109 тыс. м2 за отчетный период, что на 62% меньше показателя 2012 года.

"По нашим оценкам, к концу 2014 года произойдет увеличение доли вакантных площадей в среднем до 15% в целом для классов А и B", — считает Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. Эксперт отметила, что бизнес–центры класса A составляют сейчас 35% всех качественных офисных площадей в Петербурге, это почти 700 тыс. м2. При этом в 2014 году к вводу в эксплуатацию ожидается еще 160 тыс. м2 офисных площадей класса А.

Места силы

В текущем году продолжит свое активное развитие деловой район "Московский проспект": более трети заявленных площадей будет расположено в данном районе Петербурга. При этом в 2013 году на его долю пришлось порядка 40%.

Среди проектов, планируемых к открытию до конца года, стоит отметить реконструкцию под бизнес–центр здания бывшего универмага "Фрунзенский" на Московском пр. По словам девелопера проекта сети бизнес–центров "Сенатор", купившего это здание в конце 2013 года, общая площадь объекта составит 17 тыс. м2. Участники рынка полагают, что новый бизнес–центр будет востребован у арендаторов: близость к историческому центру, пешая доступность до метро. Арендные ставки в данном районе для объектов высокого класса находятся в диапазоне 1400 – 1600 руб. / м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. В 2014 году компания "Сенатор" планирует вывести на рынок еще два новых бизнес-центра — на ул. Кропоткина общей площадью 10,74 тыс. м2 и на Б. Пушкарской ул. (8,6 тыс. м2).

Изменения в спросе

Если раньше для арендатора основными критериями выбора были место и цена, то сейчас его интересует, как правило, целый комплекс вопросов.

"Арендаторов интересует местоположение объекта, наличие паркинга, качество инженерии, инфраструктура. Также обращается большое внимание на отделку мест общего пользования. Как правило, арендатор определяет для себя примерную зону расположения бизнес–центра, после чего сравнивает предложение в этом районе по цене и качеству", — поделилась своими наблюдениями Ольга Ерлина, начальник отдела продаж сети бизнес–центров "Сенатор".

По мнению Ольги Пономаревой, вице–президента ГК Leorsa, на первый план выходит именно качество. "Арендаторы внимательно смотрят на инженерные системы, паркинг, управляющую компанию, также учитывая видовые характеристики будущих офисов. Именно желанием переехать из старых бизнес–центров в современные офисные помещения, соответствующие западным стандартам, и вызвана очередная тенденция миграции офисных арендаторов", — уверяет эксперт.

Также в текущем году продолжается тренд, который укрепился еще в 2013 году, когда для компаний, рассматривающих переезд в другой офис, все большее значение приобретают затраты на обустройство нового помещения. "Сейчас, в условиях возрастающей конкуренции, наиболее успешными с точки зрения заполняемости будут проекты, которые смогут предоставить клиентам помещения с отделкой, причем с учетом индивидуальных особенностей каждой компании, — уверена Марина Пузанова. — Ставки аренды в рублевом исчислении в прошедшем году показали плавный рост. Скорее всего, такая тенденция продолжится и в будущем, хотя несомненно, что при прогнозировании стоит учитывать ослабление курса рубля и дороговизну финансирования проектов коммерческой недвижимости. В будущем году мы ожидаем переезда ряда крупных компаний, которые, пользуясь благоприятной для арендаторов ситуацией, смогут перенести свои офисы в более качественные здания".

Прогноз

В условиях роста конкуренции среди объектов возможно снижение запрашиваемых арендных ставок в бизнес–центрах с невысокой долей заполняемости. Данный факт может положительно повлиять на темпы поглощения и заполняемость новых проектов на рынке.

В ближайшее время, чтобы соответствовать развивающемуся офисному рынку, собственникам морально устаревших объектов, видимо, придется их реконструировать. Иначе арендаторы их покинут.

В целом все будет зависеть от общей экономической ситуации в стране, ведь в отличие от многих сегментов коммерческой недвижимости офисный рынок быстрее всего откликается на изменение темпов деловой активности населения.