Покупатель растет вместе с рынком

Еще в период экономического кризиса некоторые загородные поселки (и элитные в том числе) переориентировались на продажу участков без подряда, когда клиенты стремились приобрести участок сейчас с расчетом построить дом в перспективе. Однако, как показала практика, в дорогом сегменте эта стратегия не приносит того успеха, который обычно сопутствует подобным действиям в более бюджетных проектах.

Основное количество коттеджных поселков сосредоточено в сегменте участков под самостоятельную застройку (без подряда). По разным оценкам экспертов, на их долю приходится более 40% от общего количества объектов в продаже. Если учесть и поселки, где к реализации предлагается смешанная застройка (как участки с подрядом, так и без него), то возможность купить участок под самостоятельную застройку есть в подавляющем большинстве предложений (около 80%).

Цена предложения

С начала 2013 г. в формате участков без подряда в продажу вышло достаточно большое количество проектов. К концу III квартала 2013 г. на территории Петербурга и Ленинградской области, по данным КЦ "Петербургская Недвижимость", можно выделить порядка 90 проектов, где стоимость сотки варьируется от 150 до 400 тыс. рублей. Это и те, где продаются только коттеджи (участки с подрядом), и те, где продаются участки без подряда и коттеджи (участки с подрядом), и те, где продаются исключительно участки без подряда. Чаще всего они расположены в интересных местах в престижных районах Ленобласти — Всеволожском и Выборгском. В структуре поселков, где предлагают участки без подряда, 35% составляют проекты, где сотка стоит 150–200 тыс. рублей, 41% — 200–300 тыс. рублей и 24% — 300–400 тыс. рублей.

Согласно данным Knight Frank, по сравнению с прошлым годом цены на предлагаемые объекты в большинстве проектов практически не изменились, а в некоторых даже уменьшились за счет проведения различных акций и скидок.

Эксперты утверждают, что, как правило, участки по цене 150–200 тыс. рублей за сотку чаще всего включают возможность подключения к водоснабжению и электричеству, и конечно же наличие дорожной сети в поселке и подъездов к нему. За 300–400 тыс. рублей могут предлагаться газификация и даже подключение к канализации.

При продаже таких объектов появилась рассрочка, иногда беспроцентная на год. Есть ряд успешных проектов. Наибольший успех наблюдается у поселков с понятной концепцией, адекватными ценами, с хорошим местом расположения. В сезон в успешном проекте может быть реализовано пять–семь участков.

Распределение по месту и цене

Сегодня участки без подряда предлагаются во всех районах, включая Курортный.

Если до кризиса в Курортном районе преимущественно предлагались готовые дома или таунхаусы, то в последние 2–3 года стали появляться и массивы инженерно подготовленных участков. Много новых проектов такого плана появляется также и по мурманскому направлению Всеволожского района. При этом раньше эти территории не осваивались. Благодаря вводу участка КАД также активно развивается и Ломоносовский район. В целом развитие транспортной сети значительно стимулирует загородный девелопмент, это заметно и по росту предложения в Приозерском районе.

Большинство коттеджных поселков без подряда предлагается с коммуникациями, вопрос только в том, включена ли инженерия в цену предложения. По данным экспертов Knight Frank St. Petersburg, доля таких проектов составляет не более 35–40%. Зачастую девелоперы сознательно не включают в стоимость предложения плату за коммуникации, небезосновательно рассчитывая тем самым привлечь покупателей достаточно низкими ценами.

Таким образом, цена сотки мало показательна. Реальная стоимость предложения значительно выше первоначально декларируемой. Как правило, речь идет о добавленной стоимости 300–600 тыс. рублей за участок.

"Стоимость земли до и после подготовки может отличаться в 2 раза, — считает Сергей Михайлов, руководитель проекта "Юкковское". — Те потенциальные покупатели, которые уже достаточно давно занимаются выбором места для будущего проживания за чертой города, понимают разницу в ценах и делают выбор в пользу инженерно подготовленных территорий". В этой ситуации главным недостатком является то, что частному покупателю достаточно трудно разобраться в большом объеме предложения, и поэтому практически очень сложно выявить из всего многообразия действительно инженерно подготовленные массивы.

Участники рынка предостерегают, что сейчас уже есть предложения участков совсем без какой–либо подготовки, в то время как рекламируются они наравне с подготовленными.

Внушает оптимизм

Доля продаж участков традиционно занимает более 50% рынка. Однако заметно снизились продажи дешевых участков, при этом активизировались продажи более дорогих наделов с проведенными коммуникациями. Эксперты полагают, что это положительный симптом, когда потребители перестают верить обещаниям.

Покупатели постепенно "растут" вместе с рынком и все больше обращают внимания на юридическую чистоту документации, технические нюансы, стоимость подключения к коммуникациям и последующего содержания домовладения, время в пути до работы, школы и т. д. Безусловно, с повышением бюджета покупки большее значение придается социальному составу соседей, достойному окружению.

На загородном рынке сезонность однозначно присутствует. В проектах, где ведется круглогодичное обслуживание (уборка снега, расчистка дорог и т. д.), осенне–зимний сезон не является препятствием для просмотра и приобретения. По мнению экспертов, традиционно до конца осени спрос будет стабилен, а в дальнейшем они ожидают снижения спроса вплоть до весны 2014 года.

По прогнозам участников рынка, желание купить участок и самостоятельно построить дом не оставит горожан в ближайшие несколько лет. Те, кто считает, что сами они справятся лучше с возведением жилья, выбирают инженерно подготовленные участки и начинают творить. И если рассматривать количество сделок по всему загородному рынку, то таких по–прежнему большинство.