Переход из класса в класс

На рынке аренды петербургских офисов в любом из классов нарастает конкуренция: прибавляются новые качественные объекты, а количество арендаторов растет не столь стремительно. Это приводит к тому, что многие собственники офисных центров задумываются о модернизации своих зданий. Безусловно, рассчитывая при этом на увеличение классности и стоимости аренды.

"Сегодня случаи реновации устарелых бизнес–центров класса С встречаются все чаще, поскольку содержание объектов, находящихся в плохом техническом состоянии, становится дорогим, а арендный поток при этом не растет, — говорит Александра Смирнова, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт–Петербурге. — Многие бизнес–центры класса С в силу своей локации могут представлять огромный интерес для арендаторов, поэтому оптимальным путем развития для них является полная или частичная реконструкция.

Как показывает практика, превращения чаще происходят в бизнес–центры класса В, так как сегмент А требует слишком серьезных финансовых вливаний, которые не всегда бывают под силу одному собственнику".

Статус зоны

Безусловно, такая реновация возможна не всегда. "Далеко не все офисные объекты класса С имеют шанс стать успешными в классе В, — рассказывает Наталья Луговская, вице–президент компании "Петербургская Недвижимость". — Если у объекта есть свойства местоположения, которые негативно влияют на его популярность у арендаторов, то даже полная реконструкция такого центра вряд ли позволит существенно увеличить арендную ставку и денежный поток. Другое дело, что в тех местах, где начинается реновация одного объекта, постепенно меняется и статус зоны в целом. В пример можно привести площадь Конституции: объекты, которые появляются здесь сегодня, имеют гораздо более высокий статус и относятся к классу В".

По мнению Алексея Ермилова, генерального директора компании "Фабрика мысли", от бизнес–центра класса В арендатор прежде всего ждет отсутствия в непосредственной близости депрессивного окружения.

Очень важным требованием к местоположению таких объектов является удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий, станций метрополитена. Александра Смирнова добавляет, что для успешной реновации объекту не обязательно располагаться в центральных районах города, однако он должен обладать в том числе и отличными видовыми характеристиками.

Будущие ожидания

"Реновация бизнес–центров чаще всего включает замену инженерных систем здания — вентиляции, кондиционирования и отопления — на современные, позволяющие регулировать микроклимат в отдельном блоке, — добавляет Алексей Ермилов. — Также необходимы организация современных телекоммуникационных систем, увеличение количества парковочных мест, замена систем безопасности (контроль доступа, видеонаблюдение, противопожарная), косметический ремонт или изменение планировочных решений (если позволяет существующая конструкция здания). Кроме того, стоит задуматься о сервисных услугах: о появлении кафе, ресторанов, конференц–залов, переговорных, фитнеса, торговли много другого в здании бизнес–центра".

Помимо неудачного местоположения противопоказанием к реновации офисного центра является несоответствие понесенных расходов и будущих ожиданий по арендной ставке.

"К нам недавно обратился собственник одного из административных зданий, сдаваемых в аренду в Московском районе, — рассказывает Юрий Городчук, заместитель генерального директора ООО "Аркон". — Он подумывал об увеличении классности своего здания и попросил нас провести исследование, что для этого нужно сделать и во сколько это обойдется. Оказалось, что необходима замена всей инженерии в здании, а также замена всей системы организации безопасности: существующая жесткая пропускная система отметала автоматически часть арендаторов, которым необходимо общение с клиентами. Но в итоге, просчитав затраты, собственник отказался от идеи реновации".

Адекватные ставки

Важным параметром успешности будущего офисного центра, трансформируемого из бизнес–центра более низкого класса, является правильная нарезка помещений, а также установление адекватной ставки.

По словам Юрия Городчука, не стоит делать упор исключительно на помещения open–space: в последнее время и в классе В большой интерес арендаторы проявляют к небольшим метражам — до 50 м2. Низкие ставки аренды и небольшие метражи в классе С иногда являются наиболее привлекательным параметром для арендаторов при прочих равных условиях, поэтому, даже изменив параметры здания к лучшему, не всегда можно рассчитывать на успех. Он приводит в пример бывший завод в Петергофе, который преобразили в многофункциональный центр, включающий офисную (позиционируется в классе В) и торговую части. В офисной предлагаются помещения от 25 м2 по ставке от 700 рублей за 1 м2, однако для данной удаленной локации эта ставка высока.

По данным экспертов, арендные ставки после реновации могут вырасти до 950 рублей за 1 м2 и выше. В классе В сейчас ставки составляют 800 – 1100 рублей за 1 м2 с удаленностью 8 – 20 минут пешеходной доступности от станций метро. В классе С основной диапазон ставок — 650 – 900 рублей за 1 м2 с удаленностью 13 – 20 минут пешеходной доступности от станций метро.

Объекты деловой жизни

Примеры успешной реновации объектов класса С в класс В — это бизнес–центры "Медведь", "Адмирал" и "Шереметьев".

Задумывается о реновации сегодня собственник БЦ "Левашовский". Также в стадии реализации проект компании "Адамант" по реконструкции бывшего здания НИИ "Электростандарт" и строительству нового корпуса на площади Победы в Московском районе.

Эксперты предполагают, что по мере реновации промышленных территорий Петроградской стороны и Васильевского острова офисные объекты класса С (бывшие административные здания) также могут стать современными объектами деловой жизни высокого класса.