Офисное расслоение

Основная тенденция нынешнего рынка качественной офисной недвижимости — увеличение предложения, причем более всего в самом дорогом классе А. Долгое время после кризиса строительство офисных объектов было заморожено или шло очень низкими темпами. Сейчас рынок восстановился и в предложении появляются новые объекты, строительство которых либо началось, либо возобновилось после кризиса. В связи с этим растет конкуренция на рынке, в особенности в наиболее дорогих сегментах. Тем не менее отдельные успешные объекты продолжают повышать ставки.

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, во втором полугодии 2013 года при условии выполнения всех заявленных планов ожидается открытие 16 бизнес–центров совокупной арендопригодной площадью 204,6 тыс. м2. В итоге прирост предложения в 2013 году может составить 238,9 тыс. м2, или 13,2% относительно конца 2012 года. По информации Jones Lang LaSalle в Санкт–Петербурге, общий объем ввода может превысить 300 тыс. м2, что станет третьим по величине объемом ввода за всю историю офисного рынка Петербурга. Большая часть ожидаемого ввода относится к классу А.

Заметный рост

"В будущем основная часть введенных качественных офисных площадей придется на Московский и Центральный районы, — рассказывает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт–Петербурге. — Столь заметный рост предложения в среднесрочной перспективе уже сейчас оказывает влияние на офисный рынок Петербурга. Девелоперы внимательно следят за тем, как развиваются конкурирующие проекты, и, исходя из прогнозов развития рынка, строят свою арендную политику".

По данным компании, в первом полугодии 2013 года средний уровень ставок в офисных центрах класса А вырос на 5 – 6%, а в классе В — на 1 – 2%. Но, несмотря на то что в целом по полугодию отмечен рост ставок в данных сегментах, по итогам II квартала 2013 года была зафиксирована стагнация рублевых арендных ставок и небольшое их снижение на 2 – 4% в долларовом выражении. Уровень ставок составляет $350 – 430 за 1 м2 в год для бизнес–центров класса А и $270 – 350 за 1 м2 в год для бизнес–центров класса В. По информации ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, при этом с начала июля 2012 года по начало июля 2013 года в среднем по всем классам арендные ставки выросли на 1,8%.

Вакансии

Существенных изменений в заполняемости бизнес–центров в среднем по рынку за прошедшие месяцы 2013 года не произошло.

Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что уровень вакантных площадей в бизнес–центрах в сегменте A незначительно снизился — с 10,2% в I квартале 2013 года до 9,7% во II квартале 2013 года. В офисных центрах класса B+ и В за этот же период произошло увеличение уровня вакансии с 4,2 до 6% и с 5 до 6,9% соответственно. Это подтверждает давнюю тенденцию: арендаторы стремятся выбирать наиболее комфортные и качественные офисы. По его мнению, уровень вакантных площадей во втором полугодии 2013 года может увеличиться, если будут введены заявленные к сдаче офисные центры.

Принуждение к снижению

Между тем само собой, что и уровень ставок, и возможность их роста в каждом конкретном случае даже внутри одного сегмента существенно разнятся.

"Это зависит от локации бизнес–центров, от их технических характеристик, от уровня управления, — говорит Владислав Фадеев. — Естественно, что бизнес–центры, открытые сравнительно недавно, еще не заполненные арендаторами, располагающиеся в не очень удачных местах, вынуждены снижать ставку аренды для привлечения клиентов. Наиболее ярко это проявляется на Васильевском острове. Особенно в период транспортных проблем, связанных с реконструкцией Дворцового моста.

В целом в классе А разрыв в уровне ставок больше, чем в классе В, в котором ситуация более ровная. В сегменте В уровень ставок ниже в традиционно промышленных районах, таких как Невский, Красногвардейский, Фрунзенский, а также в примкнувшем к ним Василеостровском районе".

Уровень обслуживания

Помимо района, существенное значение при установлении ставки и возможности ее дальнейшей корректировки имеет сам бизнес–центр с его уровнем обслуживания, нарезкой, количеством парковочных мест, уровнем ремонта и инженерии.

В целом в последние несколько лет на рынке офисной недвижимости наблюдается положительная динамика развития. Это касается как девелоперской активности, так и спроса. Эти факторы повлияли и на арендную политику в городе — отмечается рост ставок аренды на 7 – 10% в год. При этом устаревшие объекты или бизнес–центры с менее качественным расположением вынуждены держать ставки аренды на прежнем уровне или даже снижать ввиду притока более качественного нового предложения.

Ситуация варьируется в зависимости от местоположения объекта. Например, наиболее активно цены растут на Петроградской стороне. В пределах 1 – 2% ставки аренды поднялись на Васильевском острове, где сегодня существуют проблемы с транспортной доступностью.

Эксперты сходятся во мнении, что ввод новых офисных площадей во втором полугодии вызовет небольшое перераспределение спроса между отдельными проектами. Может в целом увеличиться уровень вакантных площадей, что вряд ли позволит арендным ставкам вырасти существенно.

Тем не менее в бизнес–центрах с высокой заполняемостью ставки будут увеличиваться. Таким образом, и в офисной недвижимости постепенно нарастает тенденция расслоения рынка на популярные у арендаторов объекты и устаревающие, которые требуют изменений.