10:5520 мая 201310:55
338просмотров
10:5520 мая 2013
Генеральный директор компании "СТАРТ Девелопмент" Андрей Назаров рассказал "ДП", как ему удалось заручиться поддержкой Смольного при реализации проекта города–спутника Южный, и поделился своим мнением о продаже непрофильных активов и роли нанотехнологий в строительстве.
Андрей, ваша компания работает над проектом города–спутника Южный уже 3 года. Как он сейчас выглядит и сильно ли пришлось его корректировать?
— Параметры проекта практически не менялись. Он предполагает строительство около 4,5 млн м2 недвижимости на территории почти 2 тыс. га.
Коэффициент плотности населения будет в 3 – 4 раза ниже, чем в других городских районах. Это говорит об уровне комфорта в Южном: по форме и сути это проект высокого европейского уровня.
Кстати, параметры плотности мы несколько раз корректировали. Два года назад район был рассчитан на проживание более 170 тыс. человек, а сейчас — на 130 тыс.
Читайте также:
Водоснабжение для города-спутника Южный уйдет с молотка
На фото: Андрей Назаров, генеральный директор "Старт Девелопмент"
Это требование властей?
— Нет, это требование закона. За последнее время изменились нормативы по строительству парковок и социальной инфраструктуры — для девелоперов они стали жестче. Мы опираемся на них в расчетах и даже намеренно пошли на увеличение зеленых зон в проекте. Их будет порядка 360 га, это на 20% больше, чем того требуют нормативы.
Нынешняя плотность застройки экономически обоснована. Мы же занимаемся бизнесом, а не благотворительностью. Нам удалось найти баланс между экономикой и здравым смыслом. И вряд ли выйдем за рамки заложенных цифр, поскольку все рассчитывали довольно пессимистично.
Как вы оцениваете общий бюджет проекта?
— Примерно в 170 млрд рублей. Пока все работы финансируются за счет частных инвестиций — наших с партнерами денег. Вложено немало, но точную сумму не раскрою — это коммерческая тайна.
Сейчас обсуждается участие в проекте бюджета. В какой пропорции оно возможно?
— Классика жанра: 30 на 70. Это мировые стандарты проектного финансирования.
А наш новый район — это обычный проект, хотя и большой. Но рассчитывать на какие–то бюджетные средства можно только после выполнения жестких, даже жесточайших требований по составу документации, по ее качеству, по процедурам согласования и экспертиз.
Сейчас идет процесс градостроительного обоснования проекта и внесения поправок в генплан, который будет основой для всей дальнейшей работы.
На этом этапе бессмысленно обсуждать, какие деньги и откуда мы возьмем и куда их вложим, ясен лишь примерный порядок цифр, без конкретики.
Тем не менее на этом этапе вы смогли заручиться поддержкой Смольного. При губернаторе
Георгии Полтавченко
это удается немногим. В чем секрет?
— Когда команда губернатора проводила ревизию городских проектов, нам, естественно, задавали много вопросов о целесообразности строительства. В этом нет ничего необычного. Любой рачительный хозяин, погружаясь в ситуацию, задает такие вопросы. Был диалог. Мы сумели доказать, что проект нужен не только нам, но и городу, который принял стратегическое решение развиваться на юг. Так что нынешняя ситуация — плод диалога и компромисса.
Недавно прошли общественные слушания по внесению поправок в генплан по Южному? Как оцениваете их результат? Я слышала, что там не все было гладко…
— Я, если честно, не знаю ни одних общественных слушаний, где все было бы гладко. И это нормально, ведь на такие мероприятия ходит активная группа населения, у которой есть вопросы и предложения.
Мы итогом слушаний удовлетворены. Считаем, что локальные вопросы (по экологии, шумовой нагрузке и др.), которые возникли, только улучшат проект. Мы их учтем.
А опасения справедливороссов по поводу судьбы леса, попавшего на ваш участок?
— Справедливороссы — оппоненты по сути. Они всегда и у всего в оппозиции: у них работа такая.
Леса, о котором идет речь, де–юре не существует. Но де–факто на участке есть некая растительность. Местные жители попросили увеличить площадь этого "леса". И мы готовы пойти навстречу их просьбе.
Когда будет утвержден генплан по Южному?
— Процедура его формирования завершится в ближайшее время, и мы очень надеемся утвердить документ до летних каникул Законодательного собрания. А дальше предстоит работа над ПЗЗ и ППТ (проект землепользования и застройки и проект планировки территории. — "ДП") — более тонкая проработка всех деталей проекта.
Но мы уже сможем приглашать в проект застройщиков и давать им какие–то обещания.
Уже понятно, сколько компаний будет работать на вашей территории? Может, есть с ними какие–то предварительные договоренности?
— Переговоры ведутся постоянно, с местными игроками и довольно крупными московскими компаниями. Но договоры мы ни с кем не подписываем, поскольку до утверждения генплана все наши обязательства были бы пустыми.
Конечно, мы не претендуем на звание единственного застройщика этой территории. Мы вообще не строители, а ленд–девелоперы. Наша задача — создать территорию (юридически и инженерно), где смогут развернуться профильные компании: и крупные, и средние. Но, возможно, будем строить объекты в партнерстве с кем–то из них.
Интерес застройщиков к вашему проекту вызван общим дефицитом земли в городе?
— Думаю, это один из факторов. Предложение на земельном рынке действительно ограничено, и мы надеемся стать той площадкой, которая его обеспечит.
На мой взгляд, это особенно актуально для компаний средней руки. Если у больших застройщиков сформированы земельные банки на несколько лет работы вперед, то у фирм поменьше запасов нет и много эмоций по этому поводу. Они не могут инвестировать в покупку и подготовку участков, которая занимает 3–4 года, им нужен разбег максимум в 1 год — мы его и обеспечим.
Недавно вы объявили о продаже компании "Ленинградские областные коммунальные системы" (ОАО "ЛОКС"), которая будет заниматься водоснабжением города–спутника Южный. Не логичней было бы оставить этот бизнес себе?
— Нет. Мы не профильные участники этого бизнеса. Просто нам очень повезло, что на нашей территории оказался готовый водопровод, который построили за 50 лет до нас.
ЛОКС мы купили в сентябре 2011 года с одной целью — понять и проработать технические возможности обеспечения Южного канализацией и водоснабжением.
За 2 года из двух убыточных ГУПов мы сделали одно, но эффективное предприятие. На 60% сократили административные расходы, улучшили технологию, потратили деньги на оборудование.
Южный обеспечит компанию контрактами конечных пользователей. А раз будет потребитель, значит, будет и доход. Но это не наш бизнес, и мы готовы отдать его в хорошие руки.
Почему решили провести публичные торги?
— Хотим получить рыночную цену. Кроме того, организатор торгов — РАД — предпринимает большие усилия по поиску покупателей.
Видим высокий интерес к лоту. Ведь с некоторых пор приватизация водоканалов запрещена законом. И этот актив — один из последних, который выходит на рынок в таком ключевом регионе, как Петербург.
Создание административной единицы для управления Южным обсуждаете?
— Пока в шутку, но рано или поздно этот вопрос возникнет всерьез — когда здесь будут сотни домов и тысячи жителей, предприятия, социальные и досуговые учреждения. Но, конечно, это вопрос не сегодняшнего дня.
Кроме Южного у вас есть еще какие–то девелоперские проекты в регионе?
— В Петербурге в нескольких районах строим три небольших молодежно–досуговых комплекса. Достраиваем поселок Золотые ключи — уже передаем людям жилье в первой очереди проекта. У нас значительный портфель земель разного назначения в Ленобласти — около 2 тыс. га. Один из участков прилегает к городу–спутнику Южный. Там мы будем строить промышленный парк "Дони — Верево", который по логике его дополнит.
Мировой опыт гласит, что любому новому жилому району нужно обеспечить занятость. Если до 50% работоспособного населения Южного сможет трудоустроиться на его территории или в соседнем "Дони — Верево", мы себе поставим пятерку.
На какой стадии находится проект "Дони — Верево"?
— Там разработан ППТ, его надо только запустить, доработав энергетику. Но этот вопрос до принятия генплана по Южному мы не форсировали, поскольку эти проекты очень сильно увязаны — концептуально и инфраструктурно.
А резиденты в промышленном парке уже есть?
— Их активным привлечением мы пока не занимались. Но уже есть несколько участников — на разной стадии строительства производств. Это пищевое предприятие "Натурус", международный логистический оператор ФМ "Логистик". На стадии заключения договор с крупной энергокомпанией. Не исключаем и появления в "Дони — Верево" производителя автокомпонентов.
Помнится, Fiat собирался приобрести у вас участок для строительства своего завода. Но соглашение так и не было подписано. Что случилось?
— Переговоры с компанией вел город, мы были в них третьей стороной. Не знаем, почему сделка не сложилась. Мы смотрим на ситуацию прагматично и не считаем, что это был единственный шанс.
Да, ситуация нелегкая, мировые тренды не радуют, но Россия на общем фоне остается островком стабильности, инвесторы наверняка придут.
Будут ли в "Дони — Верево" производить материалы с модной приставкой "нано"?
— Мы над этим работаем. Той же строительной отрасли нужна настоящая технологическая революция. Нынешний уровень строительных технологий не вдохновляет, мы здесь сильно отстали от Запада, и ростки модернизации только проклевываются. Есть к чему стремиться.
Сейчас многие девелоперские проекты в Петербурге зависли. Город говорит о перепроизводстве в строительной сфере. Вы с этим согласны?
— Пока перепроизводства я не вижу. Да, заявленных проектов очень много, но вопросы инженерной подготовки и юридического оформления откидывают многие из них на неопределенный срок или вовсе перечеркивают. Так что разница между заявлением и реализацией огромна. В окрестностях Петербурга заявлено около 30 млн м2 жилья, не считая Южного. Но в реальности только 1/6 этого объема появляется на рынке, и пока поглощается все.
Со временем будет происходить процесс дифференциации: внутри КАД будут появляться более дорогие и нишевые проекты, а основной спрос все больше будет смещаться в сторону пограничных с областью районов, и этот процесс мы уже наблюдаем.
А редевелопмент промзон? Как альтернатива.
— Каждая старая промышленная территория — кот в мешке. Там есть плюсы — иногда близость к метро, иногда вид на воду. Но минусов гораздо больше: от промышленного окружения, которое никуда не денешь, до загрязнения земли и изношенности коммуникаций.
Строить на таких участках — то же самое, что делать ремонт с перепланировкой в купленной задорого квартире. Заплатишь двойную цену. Логичнее взять пятно в чистом поле (как квартиру без отделки) и построить там все по своему желанию. Это однозначно выгоднее.
А как вы относитесь к мораторию на застройку исторического центра города?
— Как горожанин я за сохранение центра, но при этом понимаю, что город — это живой организм. Как бизнесмен я вижу, что центром нельзя не заниматься, он упадет: через 30 лет или завтра — это только вопрос времени.
Государство должно определить правила: что можно, а что нельзя делать в центре "жадному бизнесу". Но правила должны быть едиными для всех, а вмешательство в исторический облик должно быть бережным.
Не таким, как новое здание
Мариинского театра
?
— Не скажу, что это архитектурный шедевр. Но, думаю, в той ситуации, в которой происходила достройка объекта, лучше было и не сделать.
Лично для меня важнее, что происходит внутри театра, а не снаружи. Говорят, там колоссальный звук. Обязательно схожу — послушаю.
Как вообще проводите свободное время?
— Увлекаюсь рыбалкой. Летом катаюсь на велосипеде.
Дочка у меня маленькая, так что стараюсь все свободное время уделять семье. Хотя понимаю, что у мужчин своя стезя: нам нужна самореализация, и за ее результат не должно быть стыдно.
Биография
Андрей Назаров
> Родился 25 апреля 1980 г. в Буденновске. В 2001 г. окончил Санкт–Петербургский государственный инженерно–экономический университет по специальности "стратегический менеджмент" (магистратура).
> В 2003 г. начал работу в ОАО "Группа "Илим". Руководил департаментом стратегического развития механической переработки древесины.
> С 2007 г. — гендиректор ГК "СТАРТ Девелопмент".
> Хобби: рыбалка, шахматы, велоспорт.
> Женат, воспитывает дочь.
Справка
ГК "СТАРТ Девелопмент"
> Основана в 2007 г., включает 15 фирм. Главные направления бизнеса — девелопмент, инвестиции, консалтинг.
> По данным СПАРК, основной владелец группы (99,96%) — Codals Business S. A. (Виргинские острова). Ее контролирует совладелец ОАО "Группа "Илим" Захар Смушкин.
> В собственности и под управлением группы — 4,2 тыс. га в Петербурге, Ленобласти и Калининграде. Крупнейший проект: город–спутник Южный на 2 тыс. га в Петербурге.
