"Деловой Петербург". Дмитрий Астафьев: Возьму красный флаг и пойду в коммунисты

Дмитрий Олегович , до кризиса ваша компания называлась "Маяк–ЛенСпецСтрой". Теперь вы без "Маяка". Куда он делся?

— "Маяком" называлась наша первая компания. Она с 2002 года торговала рыбой и морепродуктами, но в 2004 году решила перепрофилироваться в строительную. Меня позвали в соучредители с пакетом 33%.

К 2007 году мы построили первый из трех домов (54 тыс. м2) в Приморском районе. Компания "ЛенСпецСтрой", которая была нами создана в 2006 году, приобрела пять новых пятен на 360 тыс. м2 жилой площади. Инвестпроект тогда оценивался в 14 млрд рублей. Мы получили разрешение на строительство и согласие на кредитные линии ВТБ, Газпромбанка и Сбербанка почти на 10 млрд рублей. Но…

Грянул кризис…

— Да. Мы оказались в жуткой ситуации, поскольку банки отозвали все оферты по кредитам. Работа остановилась. Были невыплаты зарплат по 8 месяцев. Но люди, за малым исключением, не разбежались. Это большое счастье. Но в 2010 году в жизнь после кризиса мы шагнули просто как "ЛенСпецСтрой", без "Маяка", проекты которого мы завершили.

Как удалось вернуться на рынок?

— Два из пяти проектов мы продали с существенной прибылью. Это участки в 1,5 и 1 га в районе Оптиков. Первый купила СК "Темп", а второй — "Оптима–Групп". Продажи были прямые. Мы прошли внеплановые проверки администрации Петербурга и попали в белый список застройщиков. В результате администрация ходатайствовала за нас перед банками. Сейчас наш кредитный портфель — 4,5 млрд рублей. Номос–банк — наш стратегический партнер.

На какой стадии те три проекта в Приморском районе, что вы оставили себе?

— На финишной прямой. Мы инвестировали в них 9,7 млрд рублей. Дом на Жилой ул. (47 тыс. м2 жилья) распродан на 65%. Через месяц–два планируем начать заселение. Дом на Мебельной ул. (50 тыс. м2) распродан на 50%. А дом на Шуваловском пр. (96 тыс. м2) продан на 40%. Готовимся к вводу.

Новые проекты планируете?

— У нас есть три проекта элитных поселков в Ленобласти (докризисные активы). Уже приступили к строительству. А недавно мы купили три новых пятна (8,1 га) рядом с Девяткино — в пешеходной доступности от метро. Построим там три жилых комплекса экономкласса на 4200 квартир. Инвестиции составят 8,4 млрд рублей. Проект рассчитан на 5 лет.

Скандал с застройщиками в Мурино вас не коснулся?

— Нет. Неприятности возникли у тех, кто вышел за рамки градрегламента. А мы поступили осторожней — купили землю с ППТ (проектом планировки территории. — "ДП"), межеванием и утвержденным градпланом. И строго его придерживаемся. Администрация Ленобласти предписала нам построить в рамках квартала детский сад, ясли и спортивное учреждение. Несмотря на это, экономика проекта в Девяткино получилась не хуже, чем в Приморском районе, где у нас не было соцнагрузки. Так что дальше наша активность перемещается в Ленобласть. Но регистрировать там компанию мы пока не планируем.

Вы пошли в Ленобласть из–за новой политики властей Петербурга, которые хотят переложить на застройщиков социальную инфраструктуру?

— Нет. Мы просто искали землю по критерию цена–качество. И нашли ее в области. Что касается инициативы Смольного, я ее поддерживаю, если в итоге город будет продавать землю с учетом новой нагрузки. А если сохранят цену на землю на уровне 25 тыс. рублей на 1 м2 улучшений и еще повесят на застройщиков инфраструктурные расходы… Бизнес потеряет рентабельность.

А сейчас она какая?

— Судя по официальным отчетам лидеров строительного сектора Петербурга, рентабельность стремится к нулю и колеблется от 1,5 до 4%.

Можете дать прогноз изменения цен на жилье?

— На ближайшие 3 –4 года тренд один — рост цен. Сегодня средняя планка в сегменте массового спроса — 90 тыс. рублей за 1 м2. Это европейский уровень. Но нужно понимать, что там ниже налоги, теплее климат (а значит, дешевле стройка) и не так развиты коррупция и воровство. Так что экономически обоснованная для нас цена — 120 –130 тыс. рублей за "квадрат". Меньше не будет. Себестоимость строительства уже 70 – 75 тыс. рублей за 1 м2. Плюс налоги, инфляция, обслуживание кредитов…

А бизнес–класс и элитное жилье?

— То, что сейчас называют бизнес–классом, подрастет в цене до 160 тыс. рублей за 1 м2. А в элитке, напротив, будет падение цен с нынешних 300 тыс. за 1 м2. Длиться оно будет до появления новой волны россиян, которым деньги девать некуда. До нового взлета экономики.

Вы полагаете, он будет?

— Это зависит от политики властей. Может, мы вообще в советскую модель вернемся. А что? Ничего плохого в ней нет. Вариант, когда у всех "жигули", но нет преступности, лично меня больше устраивает, чем нынешний — когда у меня "мерседесы" S– и G–класса, но я опасаюсь ребенка на улицу выпустить. Может быть, пусть будет СССР, но без дурацких перегибов, да и сверхприбыль забрать, а все, что награбили, национализировать. Звучит нетолерантно? Зато не будет квартир по 300 тыс. рублей за "квадрат". Такие цены подразумевает сырьевая компрадорская экономика. В цивилизованной экономике их нет.

Странно слышать это от успешного бизнесмена…

— Вы хотели сказать — от капиталиста? Да. Мне нравится жить, не считая копеек, ездить за границу, ходить в оперу. Очень! Но власть своими непродуманными решениями давит тех, кто является ее социальной опорой. Если меня могут или посадить безо всяких оснований, или разорить по заказу, сто раз подумаю, как мне жить. Может быть, подлатаю "Волгу", возьму красный флаг и пойду в коммунисты, если они, конечно, меня примут.

Как в целом складываются ваши отношения с администрацией нового губернатора Петербурга?

— Формально она эффективнее прежней. Сотрудники Романа Филимонова ("строительный" вице–губернатор в аппарате Валентины Матвиенко. — "ДП") мне продлевали разрешение на строительство 9–12 месяцев. А при новом губернаторе процедура заняла 4 месяца, при том что по процедуре продление должно быть за месяц до окончания срока действующего разрешения на строительство. Но есть другой критерий — конкретные люди. К сожалению, во всей администрации Георгия Полтавченко мне известны лишь два человека, которые до занятия высоких государственных должностей имели отношение к строительству, — Валерий Шиян, который возглавляет жилищный комитет, и главный архитектор Виктор Митюрев. Может, не мне судить? Я всего–навсего доктор технических наук, профессор, в прошлом помощник полпреда в СЗФО, завкафедрой теоретической механики, по табелю о рангах — генерал–майор, с опытом работы в бизнесе. У меня есть коллеги — блестящие специалисты и в стройке, и в науке, и в проектировании. Но… не приглашают, даже чтобы посоветоваться.

А вы сами проявляйте инициативу.

— Написан ряд писем: и на имя губернатора, и на его замов. И что? Чуть поговорили — и тишина. Зато почитаешь, какие идеи в администрации рождаются, и слов нет… Та же тема обследования лазером старого фонда Петербурга, как обсуждалось, за 600 млн рублей. Снимаю шляпу… Есть гостированные методы. Но не лазером. И не за такие деньги. Или заявление, что вся строительная отрасль вносит в казну города только 3 млрд рублей в год.

Мало. А как считали?

— Столько получил город от продажи земли… Реальный вклад отрасли, по моим расчетам, — более половины налоговых доходов бюджета. Нужно учитывать транспортные расходы, стройматериалы, налоги — всю цепочку. Стройка — локомотив, который тянет за собой огромный экономический пласт. Это известно со времен Рузвельта и Аденауэра. Кстати, благодаря развитию строительства США и ФРГ вышли из депрессии. Сейчас Испания по тому же сценарию из кризиса выходит — лично видел. А наши сидят и думают — развивать или консервировать строительную отрасль…

Недавно в Петербурге появился "строительный" вице–губернатор — Марат Оганесян . Как вам это назначение?

— Уважаемый человек, профессионал. Желаю ему успеха.

Как вы, кстати, оцениваете новое здание Мариинского театра , которое Оганесян достраивал?

— Сразу оговорюсь, Марат Оганесян прекрасно достраивал театр. Я сам лично видел отличные надземные конструкции. Теперь что касается проекта. Был спорный проект, а стал безобразный. Еще один магазин "Икея".

Конечно, великих и безобразных театров в мире немало: "ракушка" сиднейской оперы, "табуретка" новой датской оперы. Но каждое из этих зданий — архитектурное событие. "Золотое яйцо", придуманное Перро, тоже стало бы событием. Кстати, идея была абсолютно реализуема. Я это говорю как эксперт, работавший на проекте в самом начале.

Так почему от "яйца" отказались криком, что в нашем климате это построить невозможно?

— Как бы помягче сказать? Помните, накануне 300–летия Петербурга было заседание в полпредстве, где обсуждали вопрос строительства объектов к празднику?.. Я там был. Один из выступавших там руководителей сказал: "Вы что здесь творите! В Москве воруют треть, но на две трети строят. А вы две трети своровали, а треть нецелевым образом использовали!". Я ответил на ваш вопрос?

Мысль ясна. Но можно ближе к театру?

— Один пример. Исходная смета по строительству основания Мариинского театра составляла 180 млн рублей. Но выросла до 640 млн рублей, а потом вроде бы до 960 млн рублей. При этом Контрольно–счетная палата утверждает, что ни единого лишнего грамма цемента для укрепления грунта не закачали.

Я знаю, что вы большой поклонник театрального искусства и являетесь партнером руководителя Михайловского театра Владимира Кехмана и продюсером постановки балета "Пламя Парижа". Ситуация с банкротством Кехмана, по вашим наблюдениям, как–то отразилась на работе Михайловского?

— Когда у директора возникли проблемы, люди собрались и стали работать интенсивнее. Итог? Театр полон.

Что вы сами думаете об этом банкротстве?

— Любой бизнес можно разрушить, если есть заказ. Без него люди не будут так себя вести — это же не в их финансовых интересах. Мне кажется, здесь чистая политика. Кехману пытаются навредить. Причем неясно, кому больше — бизнесмену или директору Михайловского, который входит в российскую элиту и пытается провести реформу в театральном мире (одна из его идей — восстановить дирекцию Императорских театров, в которую входили Большой, Михайловский и Мариинский). Думаю, он выйдет из ситуации с честью.