В квартиру, купленную на этапе котлована, переехать можно будет только через несколько лет. Зато на этой покупке можно существенно сэкономить, а в дальнейшем - неплохо заработать.
Сейчас в Петербурге на этапе котлована, по данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", находится 40 объектов, что составляет 14% от общего числа строящихся объектов (считая новые очереди строительства). Покупка недвижимости на такой стадии, с одной стороны, может стать выгодным вложением средств, а с другой - является рискованным предприятием.
На начальном этапе квартиру можно приобрести по минимальной цене. "На этапе котлована квадратный метр может стоить от 50 тыс. до 60 тыс. рублей", - говорит генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев. Заместитель генерального директора "НДВ СПб" Вячеслав Ефремов оценивает среднюю стоимость жилья на этапе котлована в Петербурге в 65 тыс. рублей за 1 м2. Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, говорит о 53-57 тыс. рублей за 1 м2.
Более низкая цена на начальном этапе устанавливается не только в маркетинговых целях. "Девелоперу важно привлечь средства для строительства, поэтому он готов идти на уступки, снижая цену", - объясняет генеральный директор СК "Навис" Александр Львович. Вкладывая деньги в строительство на начальных этапах, покупатель, по сути, конкурирует с альтернативными источниками финансирования, собственными средствами девелопера, средствами застройщика и кредитных учреждений.
"Поскольку деньги во времени также стоят денег, покупатель справедливо может рассчитывать на скидку в пределах кредитных процентов", - отмечает Арсений Васильев. Помимо этого застройщик зачастую готов заплатить дольщику еще и некоторую премию за риск, готовность клиента доверять застройщику свои деньги на ранних этапах строительства. Эти суммы в основном и формируют скидку от цены квартиры на этапе котлована.
Ну и, конечно, цена определяется спросом и предложением. "Понятно, что покупателей, готовых рискнуть и купить жилье на нулевом цикле, понимая, что получат квартиры они только через 1,5-2 года, не так много, - отмечает Андрей Тетыш, - простимулировать покупку в этом случае можно, лишь предложив более низкую стоимость квадратного метра".
По мере строительства риски снижаются, срок ожидания уменьшается, а цена растет. Поскольку от этапа котлована до ключей проходит в лучшем случае 1,5-2 года, цена на старте продаж ставится на минимально возможном уровне.
Разница в цене квадратного метра при покупке на нулевой стадии и на стадии окончания строительства в сегменте масс-маркет может достигать 50%, однако средний показатель варьируется в пределах 25-40%. "Самый пик продажной цены приходится на квартиру в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, но вот-вот будет сдан", - рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость".
По словам Андрея Тетыша, в период от котлована до готового здания цена возрастает в среднем на 3% за квартал без учета рыночных колебаний. В "НДВ СПб" говорят, что обычно ценовая коррекция происходит раз месяц, но ее размер варьируется в зависимости от различных факторов, значительное повышение цен происходит после возведения коробки и после сдачи объекта. "Однако в нашей практике был пример, когда через неделю продаж стоимость квадратного метра была увеличена на 10%, - рассказывает Вячеслав Ефремов, - это происходит при недооцененном спросе в конкретном районе".
Разные квартиры дорожают неравномерно. В экономклассе быстрее всего растут в цене квартиры-студии и однокомнатные квартиры. Трехкомнатные квартиры в подобных проектах нередко остаются в продаже даже после сдачи дома. В сегменте комфорт-класса быстрее всего дорожают двухкомнатные квартиры.
"К моменту ввода дома в эксплуатацию доля проданных квартир составляет 90-95%, спрос на оставшиеся очень высок, так как покупатель минимально рискует и понимает, что, приобретая квартиру, он практически сразу же въезжает в нее, а не ждет еще 2-3 года до сдачи дома, ему легче получить ипотеку на такой объект", - дополняет Арсений Васильев.
Дополнительно заработать можно не только указанные выше 25-50%, но и на росте рынка. "В среднем за текущий год, например, ожидается рост около 15%", - говорит Олег Пашин.
Необходимо правильно выбрать объект инвестирования. Это должен быть дом от компании, которая имеет отличную репутацию и не затягивает сроки сдачи. "Покупка квартиры на этапе котлована связана с рисками, - отмечает директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов, - и потребитель выбирает не только дом, но и застройщика, чтобы не стать жертвой долгостроя".
Эксперты отмечают, что все больше компаний работает по 214-ФЗ и все реже встречаются серьезные задержки по срокам сдачи.
