В 2012 году во всех классах объем предложения загородного жилья существенно пополнится новыми проектами. В 2011 году наибольшим спросом пользовались участки без подряда.
На рынке строящейся загородной недвижимости, по мнению многих экспертов, в течение 2012 года будет укрепляться тенденция, начавшаяся еще в конце 2008 года, смещения спроса в сектор бюджетного жилья. Это заставляет многих девелоперов, в том числе и имеющих опыт в премиальном сегменте, разрабатывать проекты, ориентированные на более широкую аудиторию. Тем самым они стремятся диверсифицировать портфель собственных объектов.
По данным компании Knight Frank St Petersburg, совокупные объемы нового строительства и поглощения в 2011 году были ниже, чем аналогичные показатели 2010 года. При этом в текущем году ожидается, что по объему прирост коттеджных поселков может быть вполне сопоставим с прошлым.
"Большинство девелоперов ожидали дальнейшего сокращения объемов свободного предложения и завершения реализации экспонирующихся поселков, чтобы открыть продажи в новых проектах. В первой половине 2012 года ожидается выход на рынок ряда знаковых коттеджных поселков", - рассказала Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. При этом в премиальном сегменте это будут практически готовые домовладения в востребованных районах.
На фото: Россия. Ленинградская область. Дачные участки в Ленинградской области.
Похожая ситуация наблюдается и в других сегментах рынка. По словам Станислава Москаленского, директора по развитию ЗКК "Юкковское", в последнее время сложилась устойчивая тенденция вывода на рынок новых коттеджных поселков с более высокой степенью готовности инженерных коммуникаций на старте продаж.
В текущем году структура нового предложения вряд ли претерпит серьезные изменения."В 2011 году продолжилась тенденция выхода на рынок поселков с предложением участков (с подрядом и без), более чем в 85% новых коттеджных поселков можно приобрести участок под застройку. Сегодня лишь в 24% поселков предлагаются только коттеджи или участки с обязательным подрядом", - отмечает Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
При этом складывается ситуация, когда существующие объекты пополняются новыми предложениями, а покупательский спрос не успевает наращиваться теми же темпами. В итоге высокая конкуренция неизбежно порождает ценовое противостояние. Однако, по мнению Тамары Поповой, высокая стоимость земли и инженерной подготовки территорий вынуждает девелопера вести маркетинговые войны за покупателя. "В более дорогих сегментах на первый план выходят грамотная концепция и форматность проекта, оптимальное соотношение жилой и сервисной инфраструктуры, этапность реализации, хорошее продвижение и надежная финансовая поддержка, направленная в первую очередь на стимулирование продаж", - считает Тамара Попова.
Покупатель загородного объекта меняется: клиент молодеет, у него растет уровень технической грамотности, увеличиваются требования к качеству объекта. "Клиент хочет, чтобы дом и земельный участок имели больший метраж, располагались в экологически чистом месте, имели хороший вид из окон, надежно охранялись, социальное окружение было однородным, а юридический статус земли - безупречным", - делится своими наблюдениями Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank.
В то же время покупатель крайне нерешителен, теперь даже и в дешевом сегменте. Часто люди по несколько раз приезжают на просмотры, подолгу выбирая свой будущий дом. Также при выборе коттеджа важно не столько наличие инфраструктуры в самом поселке, сколько ее досягаемость. Особенно это значимо для крупных проектов, которые рассчитаны на постоянное проживание.
"С каждым годом покупатель загородной недвижимости становится умнее, - уверен Дмитрий Богачев, директор по развитию группы компаний "Сигмакс". - Он умеет считать деньги, причем как свои, так и застройщика. Потребитель осведомлен о ценах конкурентов и различных предложениях. Исходя из этого, застройщики готовы предложить много различных технологичных вариантов строительства загородных домов". Эксперт также отмечает, что банки постепенно адаптируют выдачу ипотечных кредитов для покупателей загородной недвижимости.
Если конкурентная борьба за покупателя перейдет только в ценовую плоскость, то это может быть чревато проблемами в будущем - отсутствием подключенных коммуникаций, переносом сроков строительства и неясным статусом участка. Как правило, среди участков без подряда можно натолкнуться на массу вариантов некачественного предложения.
"Низкая цена, например, порядка 400 тыс. рублей за участок, сбивает с толку покупателя. В итоге оказывается, что данное предложение - это участок без коммуникаций и без возможности к ним подключиться", - предостерегает Ольга Трошева.
Многие девелоперы оптимистичны в своих ожиданиях. Особенно это касается покупательского спроса в весенне-летний период. "Весна - традиционно жаркий период, и мы ожидаем существенного роста активности покупателей. С ноября ощущалось глобальное снижение спроса на объекты загородной недвижимости, и все инвесторы находятся в ожидании начала весеннего сезона продаж", - рассказал Денис Вястрик, инвестор жилого района Ванино.
Станислав Москаленский считает, что спрос и предложение в 2012 году будут увеличиваться в южной части города. Эксперт связывает это с освоением новых территорий и улучшением инфраструктурной составляющей. Таким образом, значительная часть предложения будет выходить во Всеволожском и Ломоносовском районах области.
Периодически появляются предложения на вторичном рынке, но они часто не удовлетворяют потребностям покупателей на посткризисном рынке. "При этом поселки, которые были выведены 2-3 года назад, на данный момент значительно уступают по качеству коттеджным поселкам, выведенным в продажу в 2011 году", - полагает Станислав Москаленский.
Многие участники рынка считают важнейшим событием 2011 года ввод в эксплуатацию тоннеля под Финским заливом, позволившего замкнуть кольцевую автодорогу, реконструкцию Приозерского шоссе с развязкой Скотное - Агалатово, а также завершение первого этапа реконструкции Киевского шоссе.
"Улучшение транспортной доступности некоторых территорий отразилось на рынке загородной недвижимости повышением спроса на проекты, ориентированные на постоянное проживание за городом, и общей популяризацией загородного стиля жизни", - уверена Тамара Попова.
Ситуация с обеспечением загородных проектов объектами социальной инфраструктуры за 2011 год не изменилась, и вряд ли можно ожидать кардинальных изменений в 2012 году. Большинство девелоперов не планируют наличие таких объектов на территории реализуемых комплексов, рассчитывая, видимо, на внешние объекты необходимой инфраструктуры.
В целом данный сектор слабо представлен в Ленинградской области и постепенно начинает свое развитие с масштабных проектов более низкого ценового сегмента.
Многие девелоперы не планируют поднимать цены в наступившем году. Некоторые эксперты считают, что средняя цена за домовладение может даже несколько снизиться. Но происходить это будет, скорее всего, не за счет уменьшения стоимости уже существующих предложений, а в связи с выходом на рынок новых проектов с более низкой стоимостью.
