Исполнительный директор ЗАО "ОДЦ "Охта" рассказал, когда начнется строительство "Лахта Центра"

DP.RU: Александр, как продвигается проект? Когда состоится закладка кирпича?

Александр Бобков: Кирпичи закладывать еще рано, надо сначала спроектировать. На сегодняшний день мы получили все необходимые разрешения, чтобы начать этот процесс. У нас, безусловно, остались некоторые специфические риски и препятствия, связанные с этим проектом, например угрозы комару–эндемику или щавелевому клещу. Но если говорить серьезно, то мы очень тщательно пытаемся учесть все возможные риски, независимо от значимости и важности. Мы недавно получили разрешение Росавиации, а сейчас ведется научное наблюдение за миграцией птиц.

DP.RU: Недавно вы говорили, что компромисс с градозащитниками достигнут. Не разочаровались после их нового иска?

Александр Бобков: Несколько человек, которые называют также себя градозащитниками, протестуют против любой инициативы "Газпрома" на территории Петербурга, их позицию не изменить. Большая часть настоящих, конструктивных градозащитников была удовлетворена прошлогодним решением, когда объект перенесли в Лахту. Некоторые из них все же до сих пор сомневаются. Это ряд субъективных мнений, нормальный диалог. Мы всей своей работой, своими проектными материалами, дополнительными исследованиями пытаемся убедить оставшихся оппонентов, что в данном месте этот объект будет уместным и востребованным.

DP.RU: Может ли быть "Лахта Центр" не только районом Сити, но и политическим центром, наподобие Столичного округа в Москве?

Александр Бобков: Политическим центром вряд ли, хотя не нам решать, конечно. Пока логика существования и развития России не меняется, у нас строго централизована система власти и управления. Несмотря на то что отдельные элементы будут уходить в регионы, и в первую очередь в Петербург, но это будет скорее исключение, чем правило. На политические последствия строительства нашего объекта мы не претендуем и не надеемся, а на экономические и социально–экономические — безусловно. Крупные современные образования и большие хорошие проекты оказывают позитивное влияние на формирование городской среды, и наш, безусловно, окажет.

DP.RU: Что значит "окажет влияние"? Вы представляете это себе более или менее зримо?

Александр Бобков: Это значит, что концентрированное строительство современных деловых и общественных пространств, сделанных с нуля по хорошему, взвешенному генеральному плану с интересными архитектурными решениями, потянет за собой окружение. Я вижу, что в перспективе 10–15 лет застройка северо–западной приморской части Петербурга невыразительной архитектурой закончится и там появятся современные кварталы со всеми эстетическими, экологическими и прочими стандартами, которые уже давно существуют, но, к сожалению, чуть западнее и севернее Выборга.

DP.RU: Много говорят, что цивилизованный мир находится на стадии спада. Не выглядит ли ваш проект в такой ситуации излишне оптимистическим? Где найдутся люди, которые захотят работать и инвестировать во все эти здания?

Александр Бобков: Это вечный вопрос о яйце и курице. Мы можем, безусловно, подождать, когда появится потребность в инфраструктуре, когда горожане и представители бизнеса будут уже настойчиво требовать эту инфраструктуру для нормальной и цивилизованной жизни. А можем поступить наоборот. У инвестора, который осуществляет данный проект, помимо сиюминутной выгоды, которая обычно является серьезным аргументом в пользу девелоперского проекта, есть еще дополнительная задача выступить локомотивом (будущего развития. — Ред.). Я уверен, что те площади, которые мы возводим, а это 250–300 тыс. м2 для 5–миллионного города, не так уж и много. На ваш вопрос, где мы возьмем компании… Мы надеемся, что уже работающие в городе компании оценят преимущества данного комплекса, фактически делового квартала. Тем более что ряд компаний это уже сделали, а остальные, мы надеемся, будут все активнее, по мере того как начнется активная фаза строительства.

DP.RU: Какую часть будущего комплекса вы можете заселить арендаторами прямо сейчас?

Александр Бобков: Чуть больше трети.

DP.RU: Есть ли частные инвесторы, готовые вкладывать свои средства в этот проект?

Александр Бобков: Любой коммерческий проект должен строиться таким образом, чтобы он был интересен не одному инвестору, который может ошибаться, а ряду инвесторов. Мы, подходя к реализации проекта "Лахта Центр", доработали то, что собирались строить на Охте, и сделали его еще более коммерчески привлекательным. Чисто представительские функции мы сделали несколько более умеренными, а вот функционально–деловые характеристики, наоборот, еще более детально проработанными. Мы считаем, что, как только мы "выйдем из земли" и строительный процесс в хорошем смысле станет необратимым, мы получим целый ряд заинтересованных инвесторов. Привлекать их или не привлекать, мы решим с основным инвестором, готов ли он будет расстаться с какой–то частью собственности в таком красивом, эффективном и уникальном проекте.

DP.RU: "Газпром–нефть" не собирается осваивать и прилегающие территории?

Александр Бобков: На сегодняшний день таких планов нет. Сейчас перед нами стоит задача строго по графику воплотить свой основной объект в жизнь.

DP.RU: Сейчас много говорят о возможном падении цен на нефть. Вы учитываете это как возможный риск проекта?

Александр Бобков: Этот риск в России действительно существует. Очень трудно добиться стабильности при столь значительной зависимости от мировых цен на энергоносители. Мы, к сожалению, зависимы — мы как страна, мы как граждане и, конечно, мы как инвесторы этого проекта. Для минимизации данных рисков мы, как и любой ответственный инвестор, готовим альтернативные варианты по финансированию нашего проекта. Есть схемы реструктуризации необходимых инвестиционных средств. Если возникнет острая необходимость, будем к ним обращаться.

DP.RU: Кого вы видите в качестве такого плеча поддержки?

Александр Бобков: В первую очередь инвестиционные фонды и банки — тех, кто как раз и живет тем, что ищет такие проекты, как наш, и либо в начале, либо в момент, когда проект нуждается в инвестициях, предлагает свои ресурсы. Такие институты есть, они работают, мы их знаем и с рядом из них уже провели предварительные переговоры.

DP.RU: Вы имеете в виду заемные средства?

Александр Бобков: На стадии конкретных решений они могут быть и соинвестированными средствами, не только заемными. Форма привлечения будет обсуждаться с каждым конкретным кредитором. Будет ли он соинвестором или только кредитором — вопрос двусторонних переговоров.

DP.RU: Назвать компании можете?

Александр Бобков: Сейчас это не имеет значения, на данный момент проект обеспечен достаточным объемом финансирования.

DP.RU: На какую минимальную цену нефти вы рассчитываете, при которой башне не будет угрожать нехватка финансирования?

Александр Бобков: Прямой связи цены на нефть и перспектив проекта нет никакой, ведь речь идет не о нефтепроводе или НПЗ, а об общественно–деловом центре. Безусловно, практически вся российская инвестиционная активность снижается при падении цены на нефть ниже $70–80 за баррель.

DP.RU: Вас не пугает то, что происходит с Москва–Сити?

Александр Бобков: Это не совсем сопоставимые проекты. Тем не менее все объекты, которые воплощены до конца в Москва–Сити, так или иначе востребованы. То, что жилье в Москва–Сити плохо продается, не связано с плохой конъюнктурой. Проблема Москва–Сити сейчас решается техническими способами. Сопутствующая инфраструктура, которая предполагалась, мало того что была, мягко говоря, проектно недостаточна (имею в виду прежде всего транспортную доступность), так она еще до сих пор полностью не воплощена. При готовности всего Сити на 70% транспортная инфраструктура готова только на треть. При таких разрывах мы получаем то, что видим. Мы планируем решать такие проблемы еще на стадии проектирования. Количество парковочных мест у нас больше 2,5 тыс.; широкие выезды и съезды с основных магистралей запроектированы во всех направлениях. Сейчас ведется активная работа по расширению городской транспортной сети в районе Лахты; строятся развязки, трассы непрерывного движения. Все, что в Москва–Сити делают после того, как построили объекты, мы планируем совместно с городом сделать до того, как будет построен наш объект.

DP.RU: Как ввод в эксплуатацию "Лахта Центра" повлияет на стоимость коммерческой недвижимости в центре города?

Александр Бобков: Во всех сферах жизни есть субъекты, не склонные к переменам. Всегда будут арендаторы, которые предпочтут мало приспособленные помещения, но в центре города. Но, если говорить о мейнстриме, человек такое существо, которое к хорошему привыкает быстро, а к очень хорошему моментально. Многие уже сейчас зачастую предпочитают "Меги" Гостиному двору. Проект такого объема, как наш, арендные ставки не обрушит. Мы соберем у себя компании, которые ценят прежде всего комфорт, логистику, пространство, "умность" и профессионализм. Таких компаний уже сейчас много, и они разбросаны по городу. Кроме того, заметную часть объема наших площадей мы планируем занять московскими компаниями, которые все больше и больше задумываются о переезде в Петербург.

DP.RU: Вы думаете? В Москве планируется Столичный федеральный округ, который будет точкой притяжения…

Александр Бобков: Не всегда место расположения является главным критерием принятия решения, уезжать или оставаться. Я надеюсь, что новый губернатор разовьет начатую тенденцию превращения Петербурга в комфортный город для работы и жизни. Если это будет не только декларация, то не придется никого агитировать. Многие, скажу вам по секрету, петербуржцы, которые сейчас работают в Москве, при прочих равных условиях приехали бы в Петербург.

DP.RU: Чем им не нравится Москва?

Александр Бобков: Москва — это другая конструкция. Это другой город, даже на уровне детского восприятия. Петербуржцы чрезвычайно консервативны в части всего материального. Это, я считаю, некий элемент соблюдения баланса в природе. Идейно Петербург более революционен, а материально консервативен. Москва, наоборот, идей особо не любит, а любит, чтобы было сытно и тепло. Мы с этим столкнулись, когда презентовали проект. Мы использовали "московские" аргументы, почему "Охта Центр" хорош: приток капитала, налогов, потребителей с высоким платежным спросом и т. д. Петербург больше город интеллекта, духа, и, когда петербуржцу говорят, что будет больше денег, он не воспринимает это как что–то безусловно положительное…

DP.RU: Если бы высота башни была 100 метров, ее бы уже построили.

Александр Бобков: Высота принципиальна. Мы отчасти лукавим, что это чисто девелоперство и ничего больше. Мы рассматриваем наш проект как цельное произведение архитектурного искусства, как единое целое. Он может нравиться или не очень, но его нельзя резать или кромсать. А еще мы надеемся, что наш объект станет символом. Символ не режут. Это как с флагом: можно было, наверно, сделать без красного, чтобы ничего не напоминало о прошлом, но тогда это будет уже не символ. Наш проект — символ того, что в России происходит нечто значительное, и не только в Москве. Символ того, что Петербург не может навсегда оставаться только лишь петровским городом, и чтобы в нем при этом проживало 5 млн человек, и он был четвертым по величине европейским мегаполисом. Символ того, что, как бы ни больно нам было, будущее нашего города не за промышленностью и заслуженными производствами, а за новыми технологиями в нематериальных отраслях, наукой и образованием. Символ того, во что еще верит какая–то часть молодежи: что и здесь можно жить, не обязательно уезжать; здесь можно работать, учиться, здесь не только музей. Здесь свои Google и Apple, Microsoft и IBM не на уровне продавцов, а на уровне разработчиков. Здесь автомобилестроение не на уровне сборки, а на уровне разработки. Здесь финансы не на уровне зарплатных схем и отправки денег за границу, а на уровне формирования и пакетирования инвестпроектов. Все то, что очевидно, но до него так далеко, если не начинать двигаться в этом направлении.

DP.RU: Вы третий директор проекта. Рассчитываете его завершить?

Александр Бобков: При отсутствии такого расчета я бы не принял предложения войти в проект.

Биография Александра Бобкова: родился в 1966 г. в Виннице. В 1988 г. окончил ЛГУ по специальности "политическая экономия", затем учился в аспирантуре ЛГУ на экономическом факультете.В 1991–1992 гг. был коммерческим директором центра делового сотрудничества "Перекресток", в 1992–1994 гг. — вице–президент АО "Проксима", С 1994–го по 1999 г. — управляющий АООТ "Генеральная строительная корпорация". С 1999 г. был генеральным директором ООО "Управляющая компания "ГСК Холдинг", в 2010 г. возглавил ОДЦ "Охта".