Кризис существенно изменил перспективы развития загородного домостроения. Падение спроса накладывается на сложности с согласованием и неразвитость инфраструктуры.
Предложение на рынке загородного домостроения выросло в 2 раза в сравнение с докризисным уровнем, хотя спрос и цены на коттеджи и малоэтажное жилье в Ленобласти восстанавливаются медленно. Спрос на коттеджи, упавший, по оценкам экспертов, в кризис в 5 раз, до сих пор не восстановился, и сегодня на одного покупателя приходится до 10 предложений.
Между тем на сегодняшний день в Ленобласти к продаже представлено более 250 коттеджных поселков и, по словам директора информационного центра проекта "Свой дом" Марины Агеевой, уже только за первое полугодие 2011 года было заявлено более 40 новых проектов под коттеджную застройку — как строительства домов, так и развития территорий с земельными участками. Для сравнения: в кризисный 2008 год было выставлено около 30 проектов.
В период кризиса поменялись условия ведения бизнеса на законодательном уровне, в частности, была упрощена процедура согласования проектной документации и смягчились требования к предоставляемой документации.
Сегодня государство и муниципалитеты стимулируют развитие территорий, предоставляя инвестору самому право разрабатывать проект планировки и предоставлять его в местные органы власти для проведения публичных слушаний (раньше такое право было прерогативой муниципалитетов). Но проблемы девелоперов остались прежними: отсутствие утвержденных генпланов поселений и правил землепользования и застройки в муниципальных образованиях и, как следствие, отсутствие ясных перспектив развития инженерной инфраструктуры земельных участков.
Что именно поменялось во взаимоотношениях между бизнесом и властью на рынке загородного малоэтажного и коттеджного домостроения и каковы перспективы развития сегмента — это выясняли участники заседания Клуба деловой политики "ДП". Мероприятие состоялось на площадке БЦ "Сенатор".
На фото: Россия. Санкт-Петербург. Малоэтажное строительство.
По словам генерального директора УК "Сенатор" Андрея Пушкарского, земельные участки, которые активно скупались девелоперами в сытые времена и которые остались у них на руках после кризиса, сегодня упали в цене в 2–3 раза. Покупателей на землю найти сложно, и, чтобы не потерять в деньгах, бизнес старается вовлекать земельные участки в работу.
"Такой спад цен в некоторой степени связан с тем, что рынок был перегрет, — говорит Андрей Пушкарский. — Кризис отрезвил участников процесса, но по–прежнему остро стоит проблема с инженерной подготовкой территорий. Со стороны государства надо перераспределять бюджеты таким образом, чтобы потом бизнесмены не задавали местным администрациям вопросы о том, где взять деньги на инженерию".
Девелоперы сетуют на то, что государственные и муниципальные власти сначала озадачились предоставлением в аренду и продажей земли с целью привлечь дополнительные средства в бюджет, что привело к появлению коттеджных кварталов и проектов с неполной инженерной подготовкой, а теперь вопросы обеспечения инженерной инфраструктуры должны решать уже инвесторы–застройщики на частных территориях. Подобные проблемы, по мнению бизнесменов, возникают оттого, что в долгосрочной перспективе в отдельных муниципалитетах нет понимания, как должна развиваться их территория, говорит Андрей Пушкарский.
По словам Марины Агеевой, если раньше участки продавались с некоторой инженерной подготовкой и девелоперы на начальной стадии управляли проектами, то сейчас в большинстве случаев продаются земли без подряда и коммуникаций, но по привлекательно низкой цене. "Многие участки, несмотря на низкую стоимость, продаются в рассрочку. Люди покупают по 5?–?6 соток, а потом встает вопрос о том, что на этой земле вообще можно делать", — рассказывает она. С одной стороны, недвижимость стала доступнее, но отдельным землевладельцам крайне сложно и дорого самим организовать подведение всех коммуникаций к своим участкам.
В комитете по градостроительству и архитектуре ЛО, в свою очередь, подтверждают, что активность девелоперов за прошлый год сильно возросла: только с мая 2010 по май 2011 года муниципальными образованиями первого уровня было выпущено 266 постановлений об изменении вида разрешенного использования земель сельхозназначения под дачные некоммерческие партнерства (ДНП), и лишь в пяти случаях сделаны проекты организации этих территорий. Председатель КГА ЛО Евгений Домрачев отмечает, что эти цифры сопоставимы с аналогичными показателями по изменению вида разрешенного использования сельхозземель за предыдущий пятилетний период. Так, с 2005 по 2010 год был изменен вид разрешенного использования около 300 земельных участков муниципальными властями первого уровня.
"Одно дело земля, но многие не задумывались, какие средства необходимо вкладывать в инженерное и транспортное обеспечение для осуществления коттеджной застройки, а потом не могут построить жилье должного качества", — считает Евгений Домрачев. При этом чиновники признают, что решить эти вопросы без участия государства очень сложно и нести финансовое бремя содержания территорий муниципалитеты при нынешних своих бюджетных поступлениях не смогут.
"Мы возражали против поправок в градкодекс, согласно которым дачные некоммерческие партнерства предлагалось включать в границы населенных пунктов (поправки были отклонены в марте 2011 года. — Ред.). Девелоперам это выгодно, но кто будет содержать эти территории? — говорит Евгений Домрачев. — Конституционный суд принял решение, что сегодня гражданин имеет право зарегистрироваться даже на землях сельхозназначения, но это пока декларативное заявление. Далее надо менять всю законодательную базу, ведь каждому зарегистрированному гражданину органы власти обязаны подвести электроэнергию, воду, обеспечить подъезд скорой и пожарной помощи, а также другие социальные услуги".
По мнению председателя комитета по архитектуре и градостроительству, переданные в муниципальные органы полномочия в сфере градостроительства не подкреплены финансово и должно быть некое перераспределение налогов, которые уходят на региональный и федеральный уровни. "У некоторых поселений годовой бюджет настолько невелик, что его хватает только на выплату заработной платы администрации и минимальное поддержание текущих нужд. В стране более 24 500 муниципальных образований первого уровня, большинство из них дотационные и живут по смете", — добавил Евгений Домрачев.
Против того, чтобы муниципалитеты сами разрабатывали схемы территориального планирования, выступают и сами бизнесмены, так как считают, что у органов местного самоуправления не хватает не только средств, но и квалифицированных кадров.
Ссылки на европейский опыт, где проекты территориального зонирования, по мнению девелоперов, тщательно проработаны и государство централизованно обеспечивает транспортным и инженерным планированием, для российского бизнеса не актуальны. Генеральный директор ООО "Петростиль" Максим Берг привел на круглом столе в пример Грецию. "Там в районы, куда не ходит общественный транспорт, муниципалитет ежедневно присылает за школьниками бесплатное такси", — говорит он. На это Евгений Домрачев резонно заметил, что все виды отчислений бизнеса, включая подоходный налог, составляют до 65?%. "Вы готовы к этому?!" — обратился председатель к присутствовавшим бизнесменам.
Комментарии
Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости NAI Becar в СПб: "Малоэтажное строительство — тренд этого года, но покупатели сегодня очень требовательны, им нужно качественное жилье. Большее количество проектов сегодня — это освоенные терри¬тории, с проработанной концепцией. Но загородное жилье пока еще трудно назвать достойной альтернативой городу.
Ипотека на рынке загородного домостроения сегодня не развита. В процентном соотношении все выглядит красиво: банки говорят, что ипотека растет на 30–40%. В абсолютных величинах это выглядит так: троим выдали ипотеку в прошлом году, четверым — в нынешнем. Случаи кредитования ДНП и вовсе единичны. Но даже если ставка будет привлекательной, поток покупателей не станет массовым. С учетом стоимости объекта и стоимости земли доходы застройщиков на сегодняшний день очень сильно упали".
Андрей Назаров, генеральный директор ОАО "Старт Девелопмент":
"Коттеджные поселки в окружении Петербурга растут как грибы. Но о том, как сделать пригороды полицентричными, удобными для полноценного круглогодичного проживания, стали задумываться только в последние годы. Парадокс сегодняшнего дня: коттеджи и малоэтажные дома в окружении Петербурга есть, но даже в очень дорогих поселках с отличной внутренней структурой нельзя проживать круглый год. Они зависимы от "большой земли" и имеют нерешенные вопросы переправы.
Именно наличие нереализованного спроса на дома и квартиры в пригородах побудило многих девелоперов заняться развитием проектов в Ленобласти, а не только невысокая стоимость и доступность земли в этом регионе, которая в любом случае нивелируется высокой себестоимостью инженерных коммуникаций".
