Элитная недвижимость: продукт не соответствует запросам покупателей

В результате дискуссии впервые был поднят вопрос о несоответствии существующего на рынке продукта запросам покупателей, которые выросли за прошедший кризисный 2009 год.

По словам генерального директора ЗАО "Найт Фрэнк Санкт-Петербург" Олега Баркова, клиенты стали крайне рацОлег Барковионально подходить к покупке недвижимости, тщательно считать деньги, учитывая при покупке предстоящую смету на ремонт и расходы на будущую эксплуатацию жилья. Теперь практически нет инвестиционных покупок, когда состоятельные люди рассматривали приобретение элитного жилья как Олег Барковвыгодное вложение денег в условиях роста цен с целью последующей продажи и не особо задумывались о параметрах и планировке жилья. Сегодня они долго и тщательно выбирают из нескольких вариантов, приезжают на объекты со своими дизайнерами.

При принятии решения, в большинстве случаев, покупатели не готовы сразу к 100-процентной оплате, и договариваются с продавцом о рассрочке до 3 месяцев. "Типичный портрет покупателя элитной недвижимости – собственник бизнеса средних лет, который хорошо понимает, каким он хочет видеть будущее жилье. Изменившаяся ситуация заставила и девелоперов тщательнее подходить к разработке проектов. В результате усилилась конкуренция, что пошло на пользу рынку", - рассказал Олег Барков.

В то же время эксперты отмечают, что элитный сегмент быстрее восстанавливается от кризиса. По словам генерального директора компании "ПБЛ Холдинг" Антона Федченко, двухэтажный кирпичный дом площадью 280-310 м2 на участке 20-22 сотки в коттеджном поселке "Михайловское" (Петродворец) с подключенными коммуникациями и черновой отделкой перед началом кризиса стоил 37,5 млн рублей. На пике падения спроса, когда продажи почти прекратились, при условии 100-процентной оплаты его можно было приобрести со скидкой до 40%. Динамика продаж, по словам Антона Федченко, составила порядка двух домов в месяц.

Александр Ольховский"Активные строительные работы начались в августе 2006 года, а уже через месяц состоялась первая сделка. К августу-сентябрю 2008 года (начало кризиса) было продано 50 домов с участками из 66. Сейчас в продаже осталось всего 2 коттеджа. Большинство покупателей рассматривают дома в нашем поселке для постоянного проживания", - отметил Федченко. Эксперты отметили, что такой темп продаж был благодаря отсутствию конкурентных проектов такого формата в южном и юго-западном направлении.

Впервые эксперты открыто признали, что слабое место девелоперских проектов на рынке элитного жилья – планировочные решения, которые до настоящего момента не являлись критическим фактором при выборе квартиры. Большинство клиентов переделывают планировку под свои предпочтения. То же самое относится к черновой отделке – при ремонте переделывается фактически все, вплоть до штукатурки. Марина Мартыненко, ведущий аналитик строительной корпорации "Возрождение", подтвердила это и подкрепила результатами анализа, который был проведен в их компании. "К сожалению, от 60 до 70% покупателей переделывают планировки", - говорит она. Это данные по всем объектам корпорации, введенным в эксплуатацию до 2006 года включительно. Необходимо отметить, что проектирование по этим домам проводилось в 2002-2003 годах.

Вице-президент банка ВТБ, президент ГУД Александр Ольховский отметил, что процесс создания продукта – это комплексная проблема. "Девелопер должен учесть, в том числе, и вопросы денег, экономики проекта, объем выхода площадей и качества. Зачастую продукт получается неидеален. В нем есть компромиссы, которых в жилье премиум-класса быть не должно", - подчеркнул он.

В ходе жаркой дискуссии на тему современных планировочных решений Игорь Казаковцев, генеральный директор компании "МК-Интерио", предложил архитекторам и девелоперам еще на этапе проектирования объектов "привлекать к работе интерьерщиков, поскольку, в итоге, им доводить до совершенства облик и планировку квартиры" - ведь с конечными покупателями взаимодействуют именно они.

Многие эксперты констатировали, что угадать предпочтения конкретного покупателя невозможно, да и просто не существует универсальной планировки. Екатерина Соколова, руководитель архитектурной группы Галерея дизайна/bulthaup Санкт-Петербург, говоря о загородном сегменте, рассказала, что требования практически всех покупателей сходятся в том, что в доме должна быть обширная гардеробная, и лучше - несколько, высота потолков не меньше 3,3 метра, пространство кухни желательно отделять от столовой. "А вот наличие зимнего сада или бассейна теперь неактуально. Еще одной новой тенденцией стало стремление стилевого единства в оформлении экстерьера и интерьера дома", - говорит она, поясняя, что это касается как самого дома в целом, так и вспомогательных построек на участке.

Леонид РысевВ ходе заседания модератор встречи Елизавета Конвей, руководитель направления жилая элитная недвижимость "Найт Фрэнк Санкт-Петербург", представила несколько портретов потенциальных покупателей, основанных на опросе целевой группы. Данное исследование показало, что, действительно, в начале 2010 произошли значительные изменения с точки зрения покупательских предпочтений.

"По результатам исследования можно констатировать возросшую необходимость в дополнительных объектах вспомогательной инфраструктуры: увеличенные размеры гардеробных, кладовые помещения в подвальном уровне. Клиенты больше не хотят тратить время, деньги и силы на перепланировку квартиры. Статусным элементам покупатели предпочитают качественную инженерию, продуманную логистику объекта, сбалансированный объем инфраструктуры. Таким образом, на первый план выходит качество. Безликие дома проигрывают ярким, с внятной концепцией проектам. Для создания успешного проекта необходим комплексный подход", - отметила она.

Эксперты соглашаются, что люди устали от ремонтов, и жилье с удачной полной отделкой, если она соответствует вкусу клиента, вызывает больший интерес и как результат, больший спрос среди клиентов. Леонид Рысев, генеральный директор "Рысев риэлти. Элитные квартиры", привел несколько примеров из своей практики, когда элитные квартиры с качественной новой отделкой продавались быстрее, чем совсем без нее. С точки зрения инфраструктуры, качественные, профессиональные услуги СПА, массажа, салона красоты увеличивают стоимость самого дома, в целом, и стоимость квартиры, в частности, при условии хорошей управляющей компанией.