Застройщик – цел, покупатель – сыт

В минувшем году в Петербурге введено в эксплуатацию 2,6 млн кв. м жилья. Это 1617 домов на 38 910 квартир. Лидером по вводу жилья по-прежнему остается Приморский район – 573,6 тыс. кв. м. За ним следуют Красносельский (444,6 тыс.) и Московский (239,5 тыс.) районы. Крупнейшим девелопером уходящего года стал городской Комитет по строительству, который в качестве заказчика ввел в эксплуатацию 640,5 тыс. кв. м жилья. В первую десятку по объемам ввода среди частных компаний вошли компании ЛенСпецСМУ, ЛЭК, ЮИТ, Setl City, Элис, Темп, Квартира.ру-Северо-Запад, РосСтрой, Строительный трест, ГДСК.
По мнению экспертов, тот факт, что беспрекословным лидером по объемам ввода жилья в Петербурге стал городской стройкомитет, отражает кризисный тренд – перекос в сторону госзаказа. Но подобная расстановка сил едва ли продержится долго. Общее количество сданных метров от крупнейших частных застройщиков свидетельствует о том, что последствия кризиса не столь плачевно сказались на строительной отрасли, как это предсказывали многие участники рынка еще год назад. А озвученные планы от ведущих строительных компаний на 2010-й лишь подтверждают, что ситуация на рынке стабилизировалась.

Итоги с перспективой

Примечательно, что ни в одной строительной компании, входящей в десятку лидеров отрасли, о каком-либо спаде строительной активности вообще не говорят. Мол, все шло и идет, как было намечено ранее.



«Мы не только успешно пережили кризис, но и укрепили свои позиции. Строительство ни одного объекта не было приостановлено, были лишь небольшие корректировки сроков сдачи – в пределах от Вячеслав Заренководного до трех месяцев», – рассказывает председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.
Компания за год построила 323,7 тыс. кв. м площадей различного назначения, из которых 232,4 тыс. (71,9%) – жилье. Чистая прибыль ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» по итогам 2009 года составила почти 1,2 млрд. рублей, что более чем в 8 раз больше, чем в 2008-ом.



«Нам удалось выполнить большинство из ранее намеченных планов», – утверждает директор по маркетингу ЗАО «ЮИТ Лентек» Екатерина Гуртовая. По ее словам, доля компании на рынке жилой недвижимости в прошлом году увеличилась до 8%, с 3% – в 2008-ом. Всего было достроено три объекта общей площадью 92 тыс. кв. м.
«Мы оперативно осуществили ряд мероприятий, учитывая кризисные тенденции в отрасли. Например, в ходе переговоров с поставщиками и подрядчиками удалось снизить расценки на материалы и услуги. Немаловажную роль сыграла финансовая поддержка со стороны нашей материнской компании – финского концерна YIT», – добавляет г-жа Гуртовая.



«Мы не останавливали строительство начатых объектов. Все реализованные проекты были обеспечены стабильным финансированием», – говорит коммерческий директор ООО «ГДСК» Екатерина Немченко. В 2009 году компания ввела в эксплуатацию семь домов полезной площадью 82,2 тыс. кв. м. Среди них, очередные корпуса жилых комплексов «Фортуна», «Долгоозерный», «Антей», «Пулковский посад».



Юрий Лучко «Мы практически не ощутили влияние кризиса, на который жаловались многие застройщики в начале 2009 года. Мы строим жилые дома исключительно на собственные средства, не привлекая деньги дольщиков, – именно такая бизнес-стратегия помогла нам работать стабильно даже в экономически сложный период», – поясняет генеральный директор строительной компании «Темп» Юрий Лучко. За прошедший год застройщик сдал в эксплуатацию 51,3 тыс. кв. м жилья. Это два новых корпуса в жилом комплексе в Невском районе: один – кирпичный, другой – панельный.
В 2010 году планы основных строительных компаний города остаются практически на уровне прошлогодних. В «ЛенСпецСМУ» собираются расширить земельный банк и начать строительство нескольких объектов в Петербурге и Москве. Правда, основные жилые комплексы, на которых сконцентрируется застройщик – уже строящиеся «Юбилейный квартал» и «Орбита». В планах «ГДСК» – ввод в эксплуатацию порядка 280 тыс. кв. м жилья. Среди них, новые корпуса в жилых комплексах «Южный», «Фортуна», «Антей», «Каролина». Планируется начать возведение нового объекта на улице Белышева в Невском районе. Компания «ЮИТ Лентек» в этом году намерена сдать 178,3 тыс. кв. м жилья. В первой половине года будут введены в строй жилые комплексы «Комендантский квартал», «Оптимист»,Екатерина НемченкоЕкатерина Немченко«Лотос» и «Ориенталь». Кроме того, застройщик начнет возводить сразу четыреновых объекта. На текущий момент в активе ЗАО «Строительный трест» более 168 тыс. кв. м строящегося жилья, ввод которого намечен на этот год – жилой комплекс «Сергей Есенин» на улице Есенина и на Учительской улице, 16. Дальнейшие планы – начало строительства объектов улице Замшина, Железнодорожной улице, проспекте Маршала Блюхера и в Железнодорожном переулке. Компания Setl City запустила жилые комплексы «Космос» на проспекте Юрия Гагарина и «Токио» на Мебельной улице в декабре 2009-го, в этом году начнется строительство еще нескольких объектов. В частности, высоток на пересечении проспектов Маршала Блюхера и Лабораторного и на Ленинском проспекте. Строительная компания «Темп» планирует завершить строительство двух домов, а также начать возведение жилого комплекса площадью 46,5 тыс. кв. м на пересечении улиц Бадаева и Ворошилова.

Готовый спрос

Уменьшение кризисных явлений и стабилизация цен на строящуюся недвижимость уже повлекли за собой увеличение покупательской активности. Если в течение всего 2009 года квартиры приобретались только в готовых домах или высокого уровня готовности, в начале этого года вернулся интерес потребителей к объектам на начальных стадиях строительства. Но теперь многое зависит от степени доверия покупателей к застройщику.



Количество сделок, по данным департамента консалтинга и оценки компании «МИР недвижимости», в декабре 2009 года выросло почти на 30% по сравнению с ноябрем. В целом за последний квартал минувшего года было реализовано порядка 400 тыс. кв. м жилья. За весь же прошлый год продано около 1,2-1,5 млн кв. м жилой недвижимости. «Это пока еще далеко до докризисных показателей, но прогресс налицо», – отмечает директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости» Илья Логинов.
О том, что оживление спроса не было предновогодним покупательским ажиотажем, говорит тот факт, что и в январе текущего года продажи велись достаточно активно: они всего на 10% оказались ниже уровня декабря, несмотря на традиционное затишье первых праздничных недель месяца.
По мнению руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой, рост продаж квартир обусловлен целым рядом причин. Свою роль сыграли накопившийся отложенный спрос, появление новых маркетинговых программ по скидкам и рассрочке платежей, выход на рынок объектов «альтернативного предложения» – квартир в ближайших пригородах или на окраинах города, а также снижение банковских ставок по ипотечным кредитам и, как следствие, увеличение доли таких сделок.
Благоприятные для застройщиков изменения произошли и в самой структуре спроса, в некоторых сегментах даже наблюдается дефицит.
«Высок спрос на студии, но он не может быть удовлетворен существующим предложением, – констатирует Илья Логинов. – Сейчас в предложении таких квартир мало, и они раскупаются с повышенной скоростью. Объекты, в которых предлагаются студии по рыночным ценам, пользуются наибольшей популярностью».
Также в структуре спроса по-прежнему сильны позиции однокомнатных и двухкомнатных квартир небольшого метража – до 40 и 55 кв. м соотвественно – в домах массовой застройки.
«Спрос сфокусировался на типовом жилье, – добавляет г-жа Захарова. – Неплохо продается сегмент комфорт-класса – дома, расположенные вблизи метро, с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и отсутствием видимых промзон. За счет более низкой цены увеличивается и спрос на квартиры в комплексах, расположенных в ближайших пригородах. Это чистый эконом-класс – ценовой диапазон порядка 50-55 тыс. рублей за квадратный метр».
По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Ольги Литвиченко, сегодня наметилась тенденция к возобновлению инвестиционных сделок на первичном рынке. «Люди готовы вкладывать примерно 1,5-2 млн рублей с учетом первого взноса, беспроцентной рассрочки на время строительства в объекты, строящиеся по ФЗ-214», – резюмирует она.
Ольга ТрошеваЭто подтверждают и другие аналитики. Как сообщила заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева, подобная ситуация складывалась на новых объектах компании Setl City – жилых комплексах «Космос» и «Токио». Еще до начала продаж, лист ожидания на квартиры в этих объектах был велик, что подтвердило тренд – покупателей интересуют дома на низкой стадии готовности, если они доверяют репутации застройщика.
Тем не менее, пока среди покупателей недвижимости сохраняется интерес к квартирам в сданных или готовящихся к сдаче домах. В большей степени это относится к той категории потенциальных клиентов строительных компаний, которые покупают жилье для собственного проживания. Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов объясняет это тем, что покупатель стал более разборчив, чем до кризиса, и во главу угла ставит не столько ценовую характеристику объекта – особенно на фоне значительного прошлогоднего снижения цен, – сколько уверенность в том, что дом будет достроен и сдан в срок.

Ценовые нюансы

Отрицательная ценовая динамика, наблюдавшаяся с осени 2008 года в последнем квартале прошлого года сменилась ростом в некоторых сегментах. Как отмечают аналитики компании NAI Becar, к началу 2010 года наблюдалась серьезная дифференциация цен на строящуюся недвижимость в зависимости от района. Так, своих наименьших значений достигли цены на жилье в Красносельском, Фрунзенском, Невском и Приморском районах. Цены больше всего снизились в Выборгском (-19%), Приморском (-16,7%) и Московском (-16,3%) районах. Также цена варьируется в зависимости от типа дома. В конце декабря средняя стоимость квартир в кирпично-монолитных домах составляла примерно 75 тыс. рублей за кв. м, а в панельных домах – 64,8 тыс. рублей за «квадрат».
Компания «Строительный трест», специализирующаяся на строительстве кирпичных домов комфорт-класса, продает квартиры в своих объектах по средней цене 76 тыс. рублей за кв. м. «Количество сделок, совершенных в прошлом году, подтверждает, что это объективная цена за квартиры на высокой стадии готовности дома, – уверен г-н Степанов. – Клиент видит то, что покупает, делает осознанный выбор в пользу компании, и для застройщика в такой ситуации самое разумное – предложить ему наиболее привлекательные условия покупки».
Если оценивать ценовую ситуацию в целом по городу, то на начало января 2010 года, средневзвешенная стоимость кв. м жилья на первичном рынке составила 70 674 руб. За 2009 год, падение цен составило 16% в рублевом выражении.
Аналитики АРИН связывают снижение среднегородских цен с активным ростом сегмента жилых объектов эконом-класса, расположенных на окраинах города или в ближайшей области («Новый Оккервиль», «Красная Звезда», «Шушары», «Новое Мурино», «Волна», микрорайон «Южный»).

В состоянии равновесия

Застройщик – цел, покупатель – сытЗастройщик – цел, покупатель – сытСЗастройщик – цел, покупатель – сытейчас все эксперты рынка – и аналитики, и сами застройщики – уверены, что 2010 год не принесет сколько-нибудь ощутимых ценовых колебаний. Спрос повысился, но он не имеет лавинообразного характера, который наблюдался в 2005 году после вступления в силу пакета законов, регламентирующих взаимоотношения сторон при долевом строительстве. В результате кризисных явлений благосостояние населения снизилось, и существующий спрос далеко не всегда оказывается платежеспособным.
«Несмотря на постепенный выход из кризиса, резкого роста благосостояния не прогнозируется, – считает Зося Захарова. – Поэтому спрос, вероятнее всего, сохранится на существующем уровне. Цены на «ликвидные» квартиры в 2010 году увеличатся на 5-10%. Жилые объекты со слабой строительной активностью или у «ненадежных» застройщиков сохранят цены на текущем уровне. По нашим прогнозам, продажи в этом году составят порядка 1,8-2 млн кв. м». «Цены находятся на стабильном уровне с незначительными колебаниями вниз-вверх. До осени 2010-го ситуация со спросом и ценами не изменится», – поддерживает коллегу Илья Логинов.
Единственным фактором, который способен оказать влияние на рынок, по мнению Сергея Степанова, является постепенное снижение ставок по ипотеке. «Если в пик кризиса условия банков были заградительными (первоначальный взнос от 40% и годовая ставка в размере 25-30%), то сейчас, например, Сбербанк предлагает довольно приемлемые условия — от 13,5% годовых с первоначальным взносом от 15%. – напоминает он. - Сейчас для возврата к прежним объемам ипотечного кредитования необходимо в первую очередь сломить психологическое недоверие потребителей. Скорее всего, это произойдет во второй половине года. На рынке есть очень привлекательные предложения по готовому жилью, и когда ставки достигнут докризисных 11%, люди снова увидят в ипотеке реальный механизм решения своего квартирного вопроса».
Предпосылки к этому есть: ставка рефинансирования в декабре 2009 года снизилась до 8,75% годовых. В середине текущего года можно прогнозировать и снижение ставок по ипотеке.
Таким образом, по мнению экспертов, сейчас наиболее благоприятная ситуация для покупателя: можно купить готовую квартиру в сданном доме в рассрочку, а потом, со снижением ставок по ипотеке, взять банковский кредит. Тем более, что на рынке по крайней мере в течение ближайших 9-10 месяцев будет присутствовать качественное предложение с выгодными условиями покупки.