Краткий обзор рынка торговой недвижимости Петербурга за 2009 год

По данным компании NAI Becar в 2009 году предложение в сегменте торговых центров увеличилось на 164 200 м2, этот показатель является наименьшим с 2002 г. По сравнению с 2008 г., прирост площадей сократился на 60%. Совокупный объем рынка составляет 3 440 800 м2. Обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей составляет 753,2 м2.

Наибольшая доля качественных торговых площадей расположена в торгово-развлекательных комплексах (56%), равные доли занимают мебельные и DIY гипермаркеты (8%), в торговых комплексах и продовольственных гипермаркетах сосредоточено порядка 13-15% совокупного предложения торговых площадей.

Наиболее обеспеченными качественной торговой недвижимостью районами города являются Приморский, Московский и Выборгский. В Петроградском и Василеостровском районах торговая недвижимость развивается меньшими темпами, данные районы города в большей степени можно отнести к центрам деловой активности.

По данным экспертов NAI Becar в сегменте стрит-ритейл произошло увеличение предложения на 70% за счет освобождения уже имеющихся на рынке площадей. Очевидна тенденция сокращения занимаемых площадей. По словам директора департамента стрит-ритейл NAI Becar Марины Фёдоровой, в связи с кризисом предложение на сегодняшний день в разы превосходит спрос. Спрос единичен, предложение не соответствует спросу. Наиболее востребованными на данный момент являются помещения площадью порядка 50-150 м2, расположенные рядом со станциями метро. В первую очередь, спросом пользуются помещения под продовольственные магазины, услуги связи, объекты общепита.

Уровень арендных ставок в сегменте стрит-ритейл снизился в среднем на 30%, на Невском проспекте – на 40%. Количество вакантных помещений увеличилось в среднем на 35-40%. Арендные ставки на помещения, расположенные вблизи метро, составляют порядка 1 500-2 000 руб. м2/мес., но они могут варьироваться.

В удачных торговых центрах ставки снизились незначительно. Однако если раньше всегда существовала очередь, то в нынешних условиях, чтобы заполнить объект, собственникам приходится срочно искать арендаторов и корректировать арендные ставки. Однако, в определенных торговых комплексах, в частности в ТК «Сенная», ставки не изменились.

Практически во всех торговых центрах крупные якорные арендаторы освобождены от фиксированной арендной ставки, их платежи рассчитываются в зависимости от оборотов оператора, при этом процент может существенно различаться. В непопулярных торговых центрах, расположенных в удалении от метро, снижение арендных ставок составило порядка 60% по сравнению с докризисными показателями и сейчас ставки находятся на уровне 500 руб./ м2/мес. Характерным является то, что ставки на аренду по одному и тому же адресу могут существенно различаться для новых и уже существующих арендаторов – разница в среднем составляет 20%.

Эксперты NAI Becar отмечают, что низкий процент вакантных площадей (95-98%) наблюдается в таких торговых объектах как ТК «Сенная», «Пик», ТРК «Мега-Дыбенко», «Мега-Парнас», «Радуга», «Гранд Каньон», «Континент», «Атмосфера». Такие торговые центры, как «Феличита», «Масштаб», «Пулково-3», «Космополис», «Северный молл» заполнены на 50-70%. Низкая заполняемость проектов объясняется в основном неудачным месторасположением (затруднительным подъездом к комплексу), высокой конкуренцией в непосредственной близости и непродуманной нечеткой концепцией.

В 2009 году на рынок Санкт-Петербурга вышел крупный шведский ритейлер одежды H&M. В связи с финансовым кризисом происходит ротация арендаторов. Даже в концептуальных торговых комплексах крупные якорные арендаторы с целью минимизации издержек закрывают магазины или требуют снижения арендных ставок.

На 2009 год было запланировано к вводу порядка 1 260 000 м2 качественных торговых площадей, 73% которых на данный момент заморожено или приостановлено вследствие банкротств компаний. На 2010 год запланировано к вводу порядка 413 000 м2, однако реальный объем ввода, по мнению экспертов NAI Becar, может составить 218 000 м2 (53% от заявленного девелоперами объема). С учетом заявленных проектов совокупный объем предложения качественной торговой недвижимости к концу 2010 года составит 3 659 600 м2, обеспеченность на тысячу жителей составит – 801 м2.