Квадратные метры тонут в дешевой нефти

Последние пять лет, сопровождавшихся высокими ценами на нефть, атрофировали слабые мышцы российской экономики. С резким падением стоимости барреля черного золота обнаружились множественные изъяны: высокий уровень внешнего частного корпоративного долга, неспособность сформировать бездефицитный бюджет при снижении дохода от сырьевого экспорта, наконец, накопившиеся межотраслевые диспропорции, которые особенно остро проступили на рынке строительства и недвижимости.

Нефть сорта Brent

Средняя стоимость квадратного метра в Москве, $

Средняя стоимость одного квадратного метра в Москве в конце августа 2008 года (пика нефтяных цен, более $140 за один баррель) перевалила за отметку $6 000. Если взять во внимание тот факт, что среднемесячный уровень дохода россиян составляет 10-20 тысяч рублей, в зависимости от региона, то получается весьма занятная картина. Приобретение 1 кв.м. в Москве так называемым среднестатистическим россиянином вылилось бы в 10 месяцев напряженного труда. Ну а чтобы купить себе 100-метровую квартиру (необходимая площадь для пары с двумя детьми) понадобилось бы всего 83 года... И это при условии того, что один взрослый член семьи откладывает свою зарплату полностью.

Получается, что на рынке наблюдается острый дефицит жилья? Спорный вопрос. Последние два года в Москве девелоперские компании вводили в оборот около 5 млн кв.м. жилой площади ежегодно, для сравнения в Париже эта цифра значительно меньше - 300 тыс. кв.м. ежегодно. Есть и еще один показательный пример: согласно данным Федеральной государственной службы статистики, на каждого москвича приходится более 32 кв.м. жилой площади, что, в принципе, сопоставимо с европейскими стандартами. Значит, что острого дефицита нет. Так почему же квадратные метры в Москве ценились на вес золота?

Самое дорогое жилье в мире
(расчеты ведутся исходя из 120 кв.м. апартаментов в центре города), 15\02\2009
RANK COUNTRY CITY/REGION AVE PRICE ($/sq. m.)
1 Monaco Monte Carlo 47,578
2 Russia Moscow 20,853
3 UK London 20,756
4 Japan Tokyo 17,998
5 Hong Kong Hong Kong 16,125
6 USA New York 14,898
7 France Paris 12,122
8 Singapore Singapore 9,701
9 Italy Rome 9,166
10 India Mumbai 9,163
Источник: Global Property Guide

Любой спрос граждан на товары можно всегда разложить на две составляющие – транзакционный (от слова "transaction" – сделка), попросту «бытовой», а также инвестиционный или спекулятивный. Именно наличие высокого спекулятивного спроса на московскую недвижимость обуславливало такие высокие цены.

На протяжении последних пяти лет московский рынок недвижимости показывал стабильную доходность на уровне 10-30% годовых. В значительной степени ажиотаж подогревался за счет крупных инвесторов: в стране появились десятки закрытых и открытых паевых фондов, инвестиционных банков и других кредитно-финансовые организации, работающих на рынке недвижимости. Например, "Тройка Диалог" в 2004 году открыла специальный паевой фонд "Коммерческая недвижимость", стоимость чистых активов которого в конце февраля текущего года превышала 4 млрд рублей, Газпромбанк санкционировал в 2007 году открытие паевого фонда "Инвестиции в недвижимость" (1,2 млрд рублей). Этим список далеко не заканчивается: сложно оценить размер инвестиционных вливаний обыкновенных коммерческих банков. Ведь в списках активов любого крупного банка можно найти строку "недвижимое имущество".

От паевых фондов и инвестиционных банков не отставали и физические лица. Не редки те случаи, когда состоятельные москвичи приобретали на свои деньги 2-3 квартиры, ожидая роста цен, и тем временем предоставляя квартиру арендаторам. Кто-то пошел и дальше: купив квартиру по ипотеке. Инвесторы сдавали жилье в аренду, покрывая за счет этого проценты по ранее взятому в банке кредиту.

Растущий московский рынок недвижимости был больше похож на возведение египетской "пирамиды", где как показывают последующие события, не было утвержденного генерального плана, оговаривающего размеры этого поистине грандиозного проекта. В основу же пирамиды были заложены доходы небольшой части населения, значительно превышавшие средние показатели. Как же это могло случиться?

Все просто: государство и крупнейшие компании, работающие в отрасли сырьевого экспорта, получали на протяжении нескольких лет сверхдоходы. Дальше происходило сложное перераспределение этих денег через заработные платы, бонусы, субсидии, национальные проекты, что и создало эффект аномально высоких доходов «избранной» части населения, которая с удовольствием инвестировала в рынок недвижимости. Надо отметить, что такие процессы имели место не только на уровне федеральных центров, но и в регионах.

Ажиотаж подогревали и коммерческие банки, кредитуя девелоперов под высокие проценты и тем самым, заставляя последних «задирать» цены на построенных объектах. Другой деталью, негативно сыгравшей на рынке недвижимости, стали сроки кредитов: банки преимущество предоставляли краткосрочные кредиты (до 5-ти лет), что вынуждало девелоперов идти на дополнительные издержки, стремясь уложиться в отведенные банком сроки.

Ситуация дошла до абсурда: по итогам 2008 года выяснилось, что каждый десятый рубль российского ВВП, созданный в этом году, приходился на сектор операций с недвижимостью, куда к тому же не входит отрасль строительства. Удивительного ничего нет: абсолютные цены на московские квартиры в 2008 году передвинулись на вторую строчку в рейтинге «самое дорогое жилье в центре города», обогнав Лондон и Токио. А относительный показатель «средняя стоимость одного квадратного метра \ ВВП на душу населения» для Москвы побил все рекорды, достигнув в августе значения 4\10 (с учетом ВВП за 2008 год). Тот же показатель для Парижа примерно равен 2\10, для Мадрида – 1\10, для Берлина – 9\100

Картина предельно ясна: если нефтяной рынок в самое ближайшее время не вернется к ценам порядка $70 за один баррель сырой нефти, нетрудно спрогнозировать дальнейшее падение рынка российской недвижимости.

Цена одного барреля сырой нефти упала с августа более чем на 60%. В феврале государство свело федеральный бюджет с дефицитом, а российскому частному сектору предстоит в течение предстоящих 15-ти месяцев выплатить около $170 млрд внешнего долга, причем не менее $90 млрд приходится на сектор, экспортирующий сырье. Все эти факты говорят об одном: спекулятивный рынок недвижимости должен значительно сжаться. Цены уже падают: около двух недель назад средняя стоимость одного квадратного метра в Москве опустилась ниже отметки в $4 500 (падение - около 25% от августовских уровней). Однозначно, цены пойдут и ниже. Постепенно спекулянты будут выбрасывать на рынок варианты, тем самым, подталкивая его вниз. Пока ситуация разворачивается таким образом: людям трудно примириться с мыслью о неизбежности потерь, связанных с прошлыми инвестициями в недвижимость. Именно поэтому на рынке заметно сокращение предложения, обусловленное ожиданием разворотной тенденции.

Желание вполне понятное. Вот только положительных новостей, похоже, не предвидится. Последнюю неделю нефтяные цены держались выше $50. И вроде, смотришь, желаемые $70 перешагнем и заживем по-прежнему. Но такой разворот событий очень маловероятен. Мировое сообщество сегодня не заинтересовано в высоких сырьевых ценах, которые могут значительно осложнить выход из финансового кризиса. Темпы производства абсолютно всех развитых держав замедлились: не хватает кредитов, резко сокращается спрос на продукцию и т.д. А, следовательно, сокращается и спрос на сырье, в частности нефть. Тут не поможет даже резкое сокращение предложения нефти: производства Китая, США и Еврозоны просто не смогут резко увеличить издержки по приобретению сырья, если попросту будет отсутствовать платежеспособный спрос на их продукцию. А значит, нефть при высокой стоимости будет просто отторгаться рынком, тем самым усугубляя позиции мировой экономической системы.

Упасть ценам помогут и сами застройщики. Обремененные высокой и частично нереструктурируемой долговой нагрузкой девелоперы будут вынуждены идти у рынка на поводу, снижая цены на квадратные метры. Дело в том, что степень ликвидности строительного сектора (отношение активов к обязательствам) самая низкая среди всех российских отраслей – 101,2% (для сравнения с/х сектор – 171,9%), а реальный уровень самофинансирования находится на отметке 25%. Все это говорит об одном: что расплачиваться по своим обязательствам застройщикам, кроме своих квадратных метров нечем! А долги наших строительных компаний весьма значительные. К примеру, кредитный портфель нашумевшей Mirax Group составляет $450 млн. Правда, из них лишь $133 млн нереструктурированных обязательств, которых компании предстоит погасить до конца этого года. Можно сказать с большой долей уверенности, что в подобной ситуации находятся почти все крупнейшие российские девелоперы.

Последним "долгоиграющим" негативным фактором можно считать резкое сокращение спроса. Тут свою роль играют и кредитные институты, значительно ужесточившие свои ипотечные программы, а также снижение общего благосостояния населения в целом.

Прогноз по рынку недвижимости далек от позитивных нот: с ухудшением макроэкономической обстановки, на рынке недвижимости будет появляться все больше объектов со стоимостью ниже среднерыночной. На начальных этапах такие варианты будут быстро поглощаться рынком, но в конце концов ситуация примет лавинообразный характер, что приведет к резкому снижению стоимости российского жилья. В течение следующих полутора лет московская недвижимость имеет все шансы просесть на 40-60% от августовских уровней, в регионах потенциал падения ниже – 25-40%.