Рынок жилья ждет Vиктория

С момента образования российского рынка недвижимости в 1991 году было зафиксировано, как минимум, четыре глубоких спада и последующих высоких подъема (на графике изменения цен эта динамика напоминает латинскую букву "V"), утверждает президент РГР и директор агентства недвижимости "Арбат" (Самара) Сергей Канухин.

"По большому счету сегодняшняя ситуация мало чем отличается, от предыдущих", - считает он. В подтверждение тому Канухин приводит несколько аргументов.

Во-первых, обеспеченность жильем граждан России в среднем составляет 20 м2 на душу населения. В Норвегии этот показатель равняется 74 м2, в США – 70 м2, в Германии – 50 м2, во Франции – 43 м2, в странах Восточной Европы – около 35 м2, на Украине – 26 м2.

"Для того чтобы только выйти на уровень ВостоСергей Канухин, президент Российской Гильдии Риэлторовчной Европы нам необходимо вводить ежегодно в течение 15-20 лет 210 млн м2 жилья в год. В то же время в 2008 году в России планировалось ввести 60 млн м2 жилья. Таким образом, чтобы удовлетворить существующий в России огромный нереализованный спрос на недвижимость, нам нужно строить в 3-4 раза больше, чем мы планируем строить сегодня", - отмечает Сергей Канухин.

Во-вторых, на строительном рынке по-прежнему продолжает оставаться масса препятствий и для увеличения количества возводимого жилья, и для снижения цен на него, считает президент РГР.

"Девелоперы и застройщики сегодня не имеют возможности получить у банков заемные средства на финансирование своих проектов. Еще одна извечная тема – доступность площадок. Существует градостроительный кодекс, который говорит о том, что площадки под строительство жилого объекта необходимо покупать на конкурсных аукционах, другого способа нет. РГР проанализировала этот процесс, в результате чего выяснилось, что реально в регионах таких конкурсных аукционов проводится один-два в год. Почему не исполняется это постановление и муниципалитеты не выдают свободно землю на строительство жилья – большой вопрос к местным органам власти.

Кроме того, вздувает цены монополизм поставщиков сетей электричества, воды, тепла. Из всего этого следует, что на рынке недвижимости сегодня под застройку уходят только те площадки, которые были приобретены под приватизированными предприятиями", - говорит Сергей Канухин.

Что происходит с ценами?

С начала осени цены на жилье в Москве в валютном эквиваленте понизились уже на 30%, при чем за январь это снижение составило около 9%, говорит вице-президент РГР, гендиректор и президент агентства недвижимости "Константин Апрелев, вице-президент РГРСавва" Константин Апрелев. При этом срок ликвидности квартир, по его мнению, в январе увеличился в два раза – с 60 до 120 дней.

"Если же посмотреть на цены рублевые, то возникли так называемые валютные качели: рублевые цены в январе выросли на 8%. Безусловно, это реакция рынка на то, что происходит с платежеспособностью рубля, и в целом это ожидаемая ситуация. Очень близкая реакция возникнет и в регионах России, хотя там, конечно, основной покупательский спрос не обеспечен разницей в курсе валют", - считает он.

Цены на вторичном рынке практически не сдвинулись с места, говорит другой вице-президент РГР и председатель правления "Московского инвестиционно-торгового центра жилья" Игорь Горский.

"Наши собственники, прежде всего частные, не хотят снижать цены. Хотя там, где все-таки необходимо срочно продать жилье, цены конечно же двигаются, но очень незначительно", - рассказывает он. При этом, с конца января – начала февраля на вторичном рынке, по мнению Горского, вновь начались сделки.

Что касается первичного рынка, начиная с осени 2008 года его действительно лихорадит, считает Игорь Горский. Причина этой лихорадки – многомиллиардные долги компаний перед банками. На практике выходит цепная реакция: люди под влиянием слухов о кризисе на рынке недвижимости не покупают жилье у застройщиков, те не могут выплачивать кредиты банкам, банки не выдают компаниям новые займы на строительство.

В связи с этим многие, если не большинство, застройщики сегодня направляют основные средства на те объекты, которые находятся в стадии завершения. Это, в свою очередь заставило уйти с рынка инвесИгорь Горский, вице-президент РГРторов и спекулянтов, которые покупали квартиры на начальной стадии строительства, а затем перепродавали с наценкой.

"Без этой категории покупателей работа на рынке практически встала. По нашим данным, сделки с перекупщиками составляли порядка 30% от всех сделок на начальной стадии строительства", - говорит Игорь Горский.

В итоге официально цены на первичном рынке в рублевом эквиваленте практически не изменились. Однако многие компании с реальными покупателями торгуются и дают скидки. "По моим данным, сегодня скидки у застройщиков достигают 10-15%, а в некоторых случаях и 25%", - говорит Горский.

Что будет дальше?

В апреле-мае 2009 года, по мнению Игоря Горского, цены на недвижимость, по всей вероятности, достигнут минимума. А поскольку те стройки, которые были начаты в прошлом году, сегодня так и остались на уровне котлованов, то на рынке сложится дефицит готового жилья.

"По-моему глубокому убеждению, за этим спадом будет очень резкий скачок, скачок на дефиците, который мы уже проходили четырежды", - считает Игорь Горский.

Президент РГР Сергей Канухин также уверен, что следующий этап после спада – резкий подъем. "Это мы наблюдали в прошлом году в Москве, когда все надеялись, что цены вот-вот рухнут, а они выросли в полтора раза. Это же может произойти и на этот раз", - считает он.