Эдуард Тиктинский: "деньги-то все равно надо инвестировать"

"ДП": RBI всегда была очень консервативной девелоперской компанией.
Извлекли из этого какую–то пользу при наступлении кризиса?

Эдуард Тиктинский: Недавно приезжал человек из Morgan
Stanley (акционер RBI), директор фонда, в управлении которого находится $ 50
млрд., и он сказал: "Спасибо вам большое за вашу консервативную политику".

Управляя компаниями в сфере недвижимости по всему миру, в
фонде откровенно говорят, что мало кто из этих предприятий находится в таком
хорошем состоянии, как наша. Они, кстати, в свое время твердили нам: "Покупайте,
покупайте, покупайте!" Нас все толкали на большую агрессивность, но нам удалось
отстоять свою позицию.

Мы никогда не строили политику земельных закупок на том, что
завтра все вырастет, и тогда мы свою цену оправдаем. Мы покупали только ту
землю, которая проходила у нас по экономике.

Ежегодно любая компания - мы точно, утверждала два графика -
прогноз роста (в последние годы это всегда был прогноз роста) цены и роста
себестоимости. На чем стояли мы в RBI? На том, что в течение 3-х лет
себестоимость и цена растут одинаково. Что говорили многие: смотрите, как маржа
растет, и полагали, что так будет всегда. Сейчас мы считаем, что цена может
корректироваться, но себестоимость расти не будет, но в нашем прогнозе это
изменение несущественно, потому что в массовом жилье маржа вообще не велика.
Условно говоря, была 10-15%, прогноз маржи на сегодняшний день равен 0-7 %.

"ДП": Наши читатели, комментируя на dp.ru подобные данные о марже,
задаются вопросом: почему девелоперам, вместо того, чтобы мучиться и строить
свой малоприбыльный бизнес, не положить деньги в банк?

Э.Т.: Я читал дискуссии, мне понятна позиция некоторых
ругающих строителей. У девелоперов разная репутация. Кто-то вел себя
некорректно, выставлял роскошную жизнь напоказ, людей это раздражало, и сейчас
они в определенной мере злорадствуют. Ты кого-то посылал – теперь тебя посылают.

Речь идет о рентабельности с оборота. В любом проекте
находится, грубо говоря, 20% собственных средств, остальные 80% – это средства
дольщиков и кредиты. Рентабельность собственного капитала выше, чем
рентабельность с оборота, но на нее нельзя опираться, считая, что строители
наживают невообразимые прибыли, ведь есть еще вопрос рисков. Рентабельность
10-15% - пороговая с точки зрения рисков.

"ДП": Какова рентабельность в элитном жилье?

Э.Т.: В элите все более индивидуально: цены на землю,
затраты на проектирование, стройка. Например, наш премиальный объект на
Новгородской улице, который мы начали перед самым кризисом. По нашим расчётам,
рентабельность должна быть 25–30% с оборота. Замораживать его мы не собираемся,
будем строить на собственные средства и продавать квартиры тогда, когда рынок
восстановится. Нам выгоднее провести докапитализацию компании, привлечь еще
одного инвестора, например, чем выходить с такими проектами в ноль.

"ДП": Еще месяц назад вы говорили, что собираетесь увеличивать
кредиторскую задолженность компании.

Э.Т.: Теперь мы не собираемся этого делать. Сейчас занимать
неправильно. Мы всегда были апологетами развития за счет прибыли, за счет
увеличения капитализации. И в текущих реалиях должны в еще большей степени
становиться апологетами такого подхода.
В последнее время мне все чаще задают
вопрос: "Как чувствуют себя ваши западные партнеры?"

Откровенно говоря, мне все равно, как себя чувствуют сами
банки. Они не давали мне денег в долг. Ни я им ничего не должен, ни они мне
ничего не должны. Фонд Deutsche Bank внес деньги в капитал совместного
предприятия, в рамках которого реализуется три проекта, фонд Morgan Stanley внес
средства в капитал RBI.

Базовая разница между кредитом и капиталом состоит в том,
что, давая кредит, вы рассчитываете на меньшую доходность, но гарантированную.
Когда вы даете в капитал, вы делите риски. Фонды - квалифицированные инвесторы,
у них никаких вопросов нет, они же видят, что сейчас происходит на рынке. Да,
они рассчитывали на другую доходность до кризиса. Я тоже рассчитывал.

"ДП": В каком из ваших подразделений продажи упали больше - в
комфорт–классе или в элите?

Э.Т.: Примерно одинаково. Люди и в массовом сегменте, и в
комфорте, и в элите ведут себя похоже. Их терзает два демона. Первый - выстоит
компания или нет, второй - может, будет дешевле. Этих двух мотиваций достаточно,
чтобы люди резко снизили активность на рынке. На 2009 год мы делаем расчеты,
исходя из сокращения объемов продаж на 50%. В 2010 году ситуация будет
восстанавливаться.

Покупателю сейчас нужно выбирать застройщика очень
аккуратно. Ключевым фактором является задолженность компании: её размер и сроки
выплат. Если застройщику надо в декабре–феврале гасить кредит большого размера,
это проблема.

"ДП": С нашими застройщиками это проблематично. В Петербурге
компаний, которые публикуют свою отчетность, меньше десяти.

Э.Т.: Ну и хорошо. Разве это мало? Вот и идите в эти
компании, если их бухгалтерские данные вас радует.

"ДП": Но и те компании, которые раскрывают информацию, делают это
так, что ничего не понять. Распыляют данные по дочерним фирмам, в лучшем случае
публикуют отчетность по РСБУ, а не по МСФО.

Э.Т.: Точно, вы все правильно сказали. Вот мы, например,
разместили свою отчетность по международным стандартам на своем сайте. У нас
белая прозрачная компания, в ней легко разобраться. У нас вложений в стройку
больше, чем взносов. Это значит, что наши объекты чуть-чуть "перестроены", что
мы собственные средства вкладываем в объекты. В ситуации, когда у компании есть
капитал, но она не может купить землю по приемлемой для себе цене, этот капитал
вкладывается в стройку текущих объектов, чтобы повысить их прибыльность.
Деньги-то все равно надо инвестировать.

Если хотите в итоге получить квартиру, надо учиться
разбираться. Покупателю сейчас можно покуражиться: прийти в компанию, запросить
такой баланс, сякой баланс. Это надо делать, потому что это ваши деньги. Надо
прекратить полагать, что пронесет, и бежать к тому, кто дает скидки в 15–20%.
Все это мы уже проходили. Уже помогали недавно по просьбе города обездоленным
дольщикам, которые хотели купить "подешевле".