Сливки кончились: или дешевый госзаказ или гуд бай

Объемы сделок на рынке недвижимости сокращаются, и ничто не намекает на изменение этого тренда в ближайшее время. Прибыль застройщиков в 50% - уже прошлое. А какое оно будущее? Основной владелец группы компаний СУ-155 Михаил Балакин признал, что в условия отсутствия высокого спроса, застройщикам придется принять помощь власти и продавать жилье с большим дисконтом или замораживать проекты.

"Ъ": Московские власти объявили, что направят 40 млрд рублей на выкуп почти 500 тыс м2 новых квартир для городских программ у столичных застройщиков. В списке компаний значится и СУ-155. Каждый метр обошелся мэрии на $1 тыс ниже средней рыночной цены. Теперь власти обсуждают возможность дополнительного дисконта 12%. Зачем вам понадобилось участвовать в такой распродаже?

М.Б.: За последние месяцы банки либо существенно сократили выдачу ипотечных кредитов, либо вообще перестали их предоставлять. Раз банки, выдающие ипотеку, захлопнули двери перед своими клиентами, сузился круг потенциальных покупателей. Я не исключаю, что через короткое время на рынке недвижимости большая часть продаж жилья на коммерческой основе будет компенсироваться бюджетным финансированием.

"Ъ": Московская мэрия заявила о готовности выделить $2 млрд на поддержку застройщиков. Теперь многие компании начнут больше строить социального жилья в ущерб коммерческому?

М.Б.: Я не исключаю этого. На рынке останется небольшой объем коммерческого жилья, стоимость которого из-за дефицита резко возрастет. Кризис закончится, и мы окажемся на уровне начала 1990-х годов, когда приходилось стучаться в чиновничьи кабинеты и долго кланяться, чтобы купить квартиру.

"Ъ": Недавно на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова обсуждались возможные антикризисные меры для строительной отрасли. Они будут эффективными?

М.Б.: На совещании речь шла не о решении финансовых проблем отдельно взятых компаний, а о сохранении строительной отрасли в целом. Власти разбили компании на несколько групп. В первую очередь господдержку получат застройщики жилья экономкласса, имеющие необходимую производственную базу. Насколько мне известно, по девелоперам, которые строят жилье бизнес-класса, будут приниматься отдельные решения. Логика властей понятна: если компании из-за финансовых проблем заморозят стройки, то на страну нахлынет мощная волна обманутых вкладчиков.

"Ъ": Сотрудничество с государством сильно снизит доходность бизнеса, а московские компании привыкли к 35%-50%-ой рентабельности...

М.Б.: Девелоперам придется смириться со снижением рентабельности и не рассчитывать на сверхприбыли.

"Ъ": Два года назад столичные застройщики заявляли, что невозможно снизить цены из-за дорогих стройматериалов. С мая этого года цемент подешевел почти на треть. Что будет с ценами?

М.Б.: При строительстве на долю цемента приходится 3-5% затрат. Да, цемент подешевел на 30%, но при этом себестоимость сократилась незначительно, всего на 1-1,5%. Если в ближайшее время, допустим, на те же 30% упадут цены на металлоконструкции, то себестоимость снизится еще примерно на 5-7%. Но есть более существенные расходы, которые пока не снижаются. Я говорю о подключении построенных домов ко всем инженерным сетям.

"Ъ": Продажи на первичном рынке практически прекратились, и девелоперы уже начинают задумываться о снижении цен.

М.Б.: То, что цены на жилую недвижимость могут упасть до уровня 1990-х годов, миф. Если бы мне даже захотелось снизить цены, я не смог бы это сделать. Представьте себе: я продал вам в строящемся доме квартиру, условно говоря, за $100 тыс. Завтра в этом же доме я начинаю продавать квартиры уже за $50 тыс. Вы что делаете? Расторгаете со мной предыдущий договор и заключаете другой контракт, уже по новой цене. А у меня нет денег, чтобы компенсировать вам оставшиеся $50 тыс. Я с удивлением воспринял сообщение компании ЛЭК о снижении на 15% стоимости квадрата в своих новостройках Петербурга. С одной стороны, я их понимаю: сейчас объемы продаж в новостройках снижаются. Но с другой стороны, девелопер рискует завтра остаться без оборотных средств. Многие столичные компании проходили это в 1998 году, когда кризис подтолкнул к снижению цен. Кто из них выжил, можно пересчитать по пальцам. Очень сомнительно, что цены на московское жилье упадут до 30%, как сейчас прогнозируют.