Сколько стоит дом построить

Мировой финансовый кризис негативно влияет на местный рынок ипотеки, многие банки средней руки сворачивают все свои ипотечные программы. Однако нельзя утверждать, что финансовые вихри полностью смели земельную ипотеку, поскольку та и так находилась в зачаточном состоянии. Ее просто стало меньше.

"Если и происходит сокращение объема кредитования в сегменте земельной ипотеки, то происходит это в силу сокращения ипотечного кредитования вообще. Те банки, которые выдают ипотеку в принципе, кредитуют также и под залог загородных объектов недвижимости, - говорит Светлана Климова, руководитель управления по работе с корпоративными клиентами ОАО "Балтийская ипотечная корпорация".

Сохранили свои позиции на рынке ипотеки прежде всего банки с государственным участием (Сбербанк России, ВТБ) и с иностранным капиталом. По данным компании "Петербургская Недвижимость", в первом полугодии 2008 года доля пяти банков по выдаче кредитов (включая Сбербанк России и ВТБ) составила 72,2%, в то время как в 2007 году она была равна 52,5%, а 2006 году - 25%. Основное увеличение произошло за счет Сбербанка России, который в первом полугодии 2008 года выдал 46% от всех ипотечных кредитов.

По сведениям Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в связи с ростом минимальной процентной ставки по ипотечному кредиту на городское жилье увеличилась и ставка по кредитам на загородную недвижимость. Стечение обстоятельств: потребительская инфляция на уровне 30-40%, высокие цены на недвижимость, повышенные процентные ставки по кредитам (уже минимум 13-14% годовых в рублях) и размер первоначального взноса - делают ипотеку малодоступной.

Существует и ряд неудобных условий кредитования (прежде всего для заемщиков), которые не изменились с докризисных времен. Кредит на покупку земли считается целевым, и банку принципиально важно убедиться в целевом использовании выделенных средств.

"Следует понимать, что деньги выделяются поэтапно на основании отчета по каждой стадии строительных работ, так что строительство нужно вести силами компаний, имеющих строительную лицензию в рамках представленной проектно-сметной документации. Здесь включаются строительные риски - срывы сроков строительства", - рассказывает Светлана Климова.

Также она отмечает, что часто банки, чтобы простимулировать темпы строительства, уменьшают ставки по кредиту после введения дома в эксплуатацию и оформления собственности на новый объект. Зачастую строители не укладываются в утвержденную смету, кредита оказывается недостаточно, новые заимствования усиливают бремя платежей, сорванные сроки приводят к требованию со стороны кредитора о досрочном возврате основного долга на основании неисполнения условий кредитного договора. Более того, и сам кредитный договор утяжелен пунктом о том, что заемщик обеспечивает исполнение своих обязательств по договору всем принадлежащим ему имуществом (а не только земельным участком).

Следовательно, если клиент землю покупает на последние деньги, то кредит ему достанется в последнюю очередь.

Если покупка планируется с точки зрения инвестиционной привлекательности, то важно наряду с потребительскими характеристиками учитывать концепцию освоения того или иного района. Есть риск, что через пару лет рядом появится карьер, промышленная зона.

Прогнозы по развитию рынка ипотечного кредитования в целом и под залог загородной недвижимости в частности строить сейчас достаточно сложно. "Думаю, что нам не стоит ожидать каких-либо изменений на рынке ипотеки как минимум до конца этого года, пока ситуация не стабилизируется. Потом ставки будут несколько скорректированы. Но значительного их снижения, скорее всего, не произойдет", - считает Наталья Хмельницкая, директор департамента крупных земельный участков АРИН.