Подводные камни ипотеки недвижимости

Договор ипотеки хорошо обкатан на примере жилой недвижимости. Коммерческая ипотека внешне имеет ту же схему: заемщик так же проходит процедуру оценки и должен предоставить первоначальный взнос. Однако юридическая трудность состоит в том, что недоработки в существующем законодательстве не разрешают компаниям оформлять закладную на недвижимость до того, как будет заключена сделка купли-продажи. Чтобы решить проблему отсутствия средств, стороны сделки изобрели несколько способов. Схема 1 «Юридически наиболее корректным способом приобрести коммерческую недвижимость в рассрочку является заключение договора долгосрочной аренды с правом последующего выкупа недвижимости, - считает Юрий Ильин, генеральный директор А+Estate (группа ЛСР). Минусом такой сделки можно считать ее растянутость во времени. Не исключена ситуация, когда бизнес разовьется настолько, что к концу срока аренды предпринимателю станет в прямом смысле тесно. Ему понадобятся новые площади, которых арендатор предоставить не сможет. Второй недостаток выкупа арендуемых помещений для компаний малого и среднего бизнеса заключается в том, что при аренде и последующем выкупе части здания, например этажа, компаниям приходится принимать во внимание соседство с другими собственниками: например, специфику профессиональной деятельности этих компаний, имидж бренда и репутацию самой компании. Схема 2 Другой способ приобрести недвижимость в ипотеку выглядит следующим образом. Покупатель передает продавцу часть денежных средств, а также банковскую гарантию на остаток суммы. Затем происходит регистрация права собственности на покупателя, а после этого - оформление договора залога, передача кредитных средств и окончательный расчет. Схема 3 Обойти договор ипотеки можно и с помощью так называемого выкупа юридического лица, когда создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит и переоформляя право собственности. Альтернативой ипотеке коммерческой недвижимости является лизинг коммерческой недвижимости. Генеральный директор ЗАО «Зест Андрей Пушкарев полагает, что эта процедура - более прозрачный механизм купли-продажи по сравнению с ипотекой. Лизинговая компания выдает кредит на покупку коммерческой недвижимости, но остается ее собственником до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Условия оформления лизинга в настоящее время в законодательстве прописаны лучше, чем условия ипотеки. Нюансы лизинга Сочетание рассрочки платежа с ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей на себестоимость делает этот механизм достаточно привлекательным. С другой стороны, недостатком лизинговой процедуры является запрет на оформление в лизинг земельного участка, что уменьшает права возможного покупателя. В случае банкротства лизинговой компании все ее имущество (включая и право собственности на объекты лизинга) отходит за долги к третьим лицам, например, к кредитной организации. В этом случае покупатель коммерческой недвижимости может остаться ни с чем.

Юрий Ильин знает, где найти деньги на покупку коммерческой недвижимости. фото: Михаил Спицын

Факты Банки хотят гарантий

14-16% в год - ставка по ипотечному кредиту. Выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т.д. Срок кредитования составляет 10-12 лет, чаще всего - 5 лет.