Как владельцы проблемных участков пользуются ростом цен

Средняя цена такой земли - на уровне сельхозугодий со смутными перспективами перевода под жилищное строительство, т.е. весьма низкая. И хорошо, если податель объявления хотя бы косвенно указывает, что законодательство запрещает капитальное строительство: "… возможен выкуп соседнего уч. для строительства". Зачастую продавцы ограничиваются лишь тремя буквами: ЛПХ. Как показывает практика, неискушенный в правовых вопросах покупатель не придает значения этим трем буквам в объявлениях. Однако, становясь собственником, он одновременно превращается в фермера, обычно без права строительства дома и прописки.

Все земли Российской Федерации разделены по своему функциональному назначению. Среди них предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Эти участки получали первые владельцы - исключительно для производства сельхозпродукции. Затем гектары неосвоенных земель переуступались новым собственникам, которые даже возводили на них дома. Со временем стало понятно, что во многие из таких строений не только нельзя прописаться - их нельзя даже официально оформить.

Участки ЛПХ подразделяются на две категории. Первая - земельный участок в черте поселений. К ним относится приусадебный участок, категория земли - "земли населенных пунктов", в недавнем прошлом - "земли поселений". Вторая - участок за чертой поселений, именуемый "полевой земельный участок". В первом случае владелец имеет право построить на своем участке жилой дом, если соблюдет всевозможные регламенты: строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные правила и нормы. Но если "хозяйство" за чертой поселений, то капитальное строение строить нельзя, даже баню."

В условиях высокой стоимости квартир в черте города интерес потенциальных покупателей жилья все больше перемещается на загородную недвижимость", - говорит Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской гильдии риелторов в Северо-Западном федеральном округе.
С ним соглашается Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости компании "Прогаль", добавляя: "На волне растущего спроса такие собственники пытаются избавиться от проблемных участков и домов, расположенных на них".

Самое печальное, что может ждать владельца загородного дома, расположенного на полевых землях ЛПХ, - полный снос. Говорить о регистрации объектов строительства на таких участках и вовсе не приходится. Впрочем, даже если дом находится в черте поселений, прописаться в нем будет невозможно. К тому же владелец ЛПХ обязан соблюдать и выполнять не только законодательные нормы, но и решения, правила, которые принимаются на общем собрании владельцев ЛПХ, поэтому жить обособленно все равно не получится. Законность продажи такого объекта - а продаются они в большинстве случаев либо под видом дачи, либо, если это только земля, под частную застройку - более чем сомнительна.

Впрочем риэлторы научились решать эти проблемы. По словам руководителя департамента загородной недвижимости корпорации "Адвекс. Недвижимость" Станислава Азацкого, ограничение на продажу "полевых земельных участков" с капитальными строениями научились обходить достаточно просто: в документах дом (то, в чем живут) проходит как временное сооружение типа "хозпостройка", и продается не дом с участком, а просто участок с временными сооружениями. Просто, но, возможно, до первой инвентаризации.

Чтобы построить на участке ЛПХ дом и жить в нем, нужно менять целевое назначение. Перевод с/х земель регламентируется Земельным кодексом РФ (ст. 79) и Федеральным законом от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ (ст. 7). Решение принимает либо глава райадминистрации, либо губернатор области. Нужны документы: описание местоположения участка, его стоимости, обоснование по переводу земли, заключения различных инстанций. Придется платить государству за вывод земельного ресурса из сельхозоборота и недополучение продукции. Процедура перевода участка из ЛПХ в ИЖС длится в среднем от 6 до 12 месяцев.