Чиновникам поставили "квадратный" вопрос

Сразу после подписания закона президентом между комитетами администнрации Петербурга началась борьба, в которой ключевыми моментами стали метраж выкупаемых помещений, сроки выкупа и так называемые "критерии добросовестности арендатора".

В случае если 17 тыс. арендаторов госимущества в Петербурге смогут выкупить свои помещения общей площадью более 3 млн м2, город потеряет 40% их возможной стоимости от продажи по конкурсу. Именно на столько обычно увеличивается цена помещения, продаваемого с торгов (это от 100 до 150 млрд рублей). Пока все, кто имеет отношение к принятию закона на местном уровне - КЭРППиТ, КУГИ, Фонд имущества и, по информации "Делового Петербурга", курирующий прохождение закона вице-губернатор Юрий Молчанов, - отказываются раскрывать свои позиции.

В принятом федеральном законе термин "добросовестный арендатор" как таковой отсутствует, зато используется формулировка: предприниматель, арендная плата которого "перечислялась надлежащим образом". Формулировка признается экспертами весьма размытой. По словам Александра Мишина, руководителя Лиги арендаторов госимущества, речь идет о тех, кто на момент подачи заявления на выкуп не имел долгов по аренде.

"Критерии добросовестности были сформулированы на протяжении многих лет работы для арендаторов небольших помещений, и они не изменятся", - настаивают в КУГИ. Критерии были определены в 2007 году и включают три пункта: просрочки платежей по аренде случались не более 2 раз в год на срок не более 5 дней в течение 5 последних лет, нет незаконных перепланировок объекта, помещение не сдавалось в субаренду без разрешения. Из 17 тыс. арендаторов удовлетворяют этим требованиям, по некоторым данным, всего около 400.

Позиция КЭРППиТ, чиновники которого курируют малый бизнес в городе, такова: получить право выкупа должно как можно больше малых компаний.

Еще один спорный момент связан с метражом помещений и рассрочкой выкупа. Предложения предпринимателей свелись к тому, что арендаторам нужно дать возможность выкупить до 1 тыс. м2 с рассрочкой платежа до 7 лет. По информации "Делового Петербург", КУГИ и солидарные с ним чиновники выступают за выкуп не более 300 м2 при рассрочке на год. Ожидается, что федеральные нормы, которые введут в январе 2009 года, будут такими: 500 м2 и 5 лет рассрочки.

От того, чья точка зрения победит, будет зависеть, выгодно ли для петербургского бизнеса вообще принимать закон о выкупе на местном уровне или имеет смысл потянуть время и дождаться вступления в силу федеральных норм с 1 января. При нынешних ценах и рассрочке на год практически никто не сможет выкупить помещение.

Чиновники опасаются, что массовая распродажа помещений может повлечь за собой появление в городе тысяч новых рантье. Новые собственники теоретически могут сразу продать свои помещения, сбив цены на коммерческую недвижимость. Сейчас в виде рантье выступает государство.

Еще один нюанс связан с создаваемым в Петербурге фондом помещений для целевого предоставления малому бизнесу.

Если большинство петербургских малых компаний будут признаны исполнявшими договор "ненадлежащим образом", право выкупать метры не получит почти никто. Таким образом, арендаторы вынуждены будут перекочевать в фонд. То есть решение о фонде в конечном итоге также зависит от положений закона о выкупе.

Как говорят эксперты, 1 августа на заседание Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга Валентина Матвиенко может приехать уже с готовым решением по основным положениям закона.

Кстати, губернатор Валентина Матвиенко лично лоббировала закон о выкупе помещений в Госдуме - известно ее письмо на эту тему в комитет по собственности и обсуждение принятия закона на встрече с Владимиром Путиным, тогда президентом РФ. "Скорейшее принятие законопроекта является одним из важных условий развития и стабильности малого и среднего бизнеса в РФ", - отмечала губернатор.

Основные положения федерального закона о выкупе помещений:
Федеральным законом предусматривается предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права приобретения арендуемого ими имущества при его возмездном отчуждении из госсобственности.
Реализация права возможна при условии, что субъекты малого предпринимательства являются арендаторами имущества в течение 3 и более лет, надлежащим образом уплачивают арендную плату и площадь арендуемых помещений не превышает предельные значения, установленные законами субъектов РФ.
Выкуп арендуемого имущества должен осуществляться без проведения торгов по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.
По выбору арендатора возможна оплата приобретаемого имущества в рассрочку в пределах срока, установленного законами субъектов РФ.
Уступка преимущественного права приобретения арендуемого имущества не допускается.
Положения федерального закона действуют до 1 июля 2010 года.