Кризис на рынке недвижимости: "за" и "против"

Первым материалом на тему грядущего кризиса стала статья Романа Бизюкова, в которой говорилось, что крупные проекты комплексного освоения территорий могут стать причиной снижения цен.

Президент компании "Строймонтаж" Артур Кириленко: Миллионники не рассчитаны на 5 лет продаж. Если посмотреть сроки реализации заявленных проектов, то получается такая последовательность:

- Кудрово – не менее 11 лет
- Цветной Город – не менее 11 лет
- Янино – не менее 11 лет
- Юнтолово – не менее 8 лет
- "Северная Долина" – не менее 8 лет
- Новоорловский – не менее 9 лет
- "Морской Фасад" – не менее 11 лет
- Славянка – не менее 8 лет
- Шушары – не менее 13 лет
- "Русский Детройт" – не менее 10 лет
- "Балтийская Жемчужина" – не менее 8 лет

И это – предположительные сроки, в реальности они имеют тенденцию сильно растягиваться, что мы видим на примере той же "Балтийской жемчужины", в которой продажи пока что даже начать не могут.

Соответственно, за 5–7 лет трети фонда не построится, однако предложение расти будет. По нашим расчетам, к 2010 году оно составит до 4 млн м2 в год, в следующее десятилетие будет варьироваться между 4 и 4,5 млн м2 в год. Это – предложение, а не сдача домов. Сдача будет отставать на 2–3 года от этих цифр, но она нас особенно и не интересует, так как к моменту сдачи дом, как правило, с рынка уже уходит и это интересно уже лишь статистикам. Платежеспособный спрос, в свою очередь (если не произойдет никаких катаклизмов), также будет расти. В какой-то период (2010–2011) чуть медленнее, чем предложение, в какой-то (2012–2020) немного быстрее. Соответственно, ликвидность никуда не денется, хотя в некоторые периоды продавать будет сложнее, и цены будут притормаживать, а в некоторые – легче, а цены подрастать.

Один из топ-менеджеров крупной девелоперской компании на условиях анонимности: Все строители завышают себестоимость. Чтобы там они ни говорили про цены на цемент или зарплату рабочих, реально себестоимость строительства в регионах по-прежнему в районе $800, а в Питере – $1000. Про Москву говорить сложнее, там вступает в игру много дополнительных факторов, например, вынь да положь городу 30% квартир. Любых упоминаний про кризис девелоперы боятся как огня. Потому что одного слуха достаточно, и все моментально посыплется... Это ж пирамида! По себе знаю. Как только в компании XXX происходит какой-то затык с продажами, такая ж... начинается. С деньгами у всех сейчас плохо. Упадет или нет? Думаю, что да. Вслух об этом люди не говорят и никто об этом вам не скажет. Почему боятся? Людей можно понять: тут такие деньги задействованы! Только Прохорову по барабану. И то потому что он сам не строит.

Член совета директоров холдинга Setl Group Вячеслав Семененко: "Говорить о долговременной стагнации и снижении цен на рынке оснований нет. Анализ кредитных историй в банках показывает, что довольно большая часть людей полностью погашают кредит в течение 2-3 лет при сроке кредитования 10 лет и больше. Значит, реальный рост доходов населения опережает их ожидания, а платежеспособность граждан растет. К тому же в этом году инфляционный скачок в России по прогнозам экспертов составит около 30%. Инфляция затрагивает все жизненные активы населения, в том числе, недвижимость. Собственники жилья воспринимают это как процесс обесценивания имущества, а единственной реакцией на это может быть только повышение цен продаж. Глобальные инфляционные процессы происходят и в мире".

Исполнительный директор компании Maris Properties In association with CB Richard Ellis Максим Михайлов: "О кризисе говорить пока рано. Летом всегда наблюдается некоторый спад в сферах, связанных с недвижимостью. За исключением, пожалуй, строительства, наиболее энергичного в теплые дни. Однако некоторая нервозность на рынке имеется. Главная причина беспокойства - отсутствие "длинных денег", которые отхлынули из России в связи с мировым финансовым кризисом.

Но отхлынуть-то они отхлынули, главные пробоины у себя заделали, и скорость спада понизили. А что дальше? Вкладывать их все равно куда-то нужно. По нашей информации европейские инвесторы снова интересуются возобновлением финансирования проектов в России. И это неудивительно. Привлекательность размещения средств в Европе далеко не идеальна. А вот придут ли они сюда на самом деле - большой вопрос. И ответ на него существует: если Антимонопольный Комитет по поручению правительства будет рвать крупные компании хотя бы не каждый день, если финансовый рынок восстановит свои позиции (индекс РТС упал с мая 2008 года больше, чем на 25%), скорее всего, мы снова увидим большое количество инвесторов, желающих вложить средства в надежные местные активы.

В прошлом году от внезапно набежавших покупателей проектов российские девелоперы пребывали в состоянии эйфории. А зря, ведь давно известно, что деньги, падающие с неба так же легко туда и возвращаются. И даже как-то странно, что компании, выжившие в жесточайший кризис конца прошлого века, опять оказались в затруднении.

Как специалист, работающий на рынке недвижимости более 15-ти лет, могу сказать то, что считаю наиболее вероятным. В глубокий кризис наверняка мы не попадем. Но польза от нехватки средств будет бесценной. В трудные времена рынок недвижимости сбрасывает "жир" и к большинству его участников возвращается адекватность, повышается эффективность предприятий, да и квалификация кадров возрастает. В общем, я предлагаю искать в этих события плюсы, а не минусы".

Генеральный директор компании ЗАО "Ленстройтрест" Александр Лелин: "Заявленные компаниями - девелоперами и застройщиками - объемы строительства в проектах квартальной застройки в таких районах, как Кудрово, Янино, Каменка, без сомнения, значительны для строительного рынка Петербурга и не могут не оказать влияния на ситуацию на рынке.

Мы прогнозируем некоторое ужесточение конкуренции на строительном рынке, которое будет вызвано борьбой крупных игроков за покупателей. Но, совершенно не обязательно, что усиление конкуренции приведет в данной ситуации к снижению цен на жилье, так как нет предпосылок для снижения платежеспособного спроса среди населения. Опыт комплексной застройки в других регионах (в частности, в Москве) показывает, что увеличение объема предложения – не единственный ценообразующий фактор в столичных городах. Платежеспособный спрос также растет достаточно быстро, в том числе благодаря развитию ипотечных программ, программ государственной поддержки, миграционным процессам и т.п.

В такой ситуации главное, чтобы не произошло резкого превышения объема предложения над объемом платежеспособного спроса. Не можем не признать, что существенный ввод в продажу жилой площади, может привести к стабилизации и некоторому снижению цен. С другой стороны, необходимо понимать, что одновременно все строящиеся площади не будут выставлены на продажу, их реализация будет происходить более или менее последовательно".

Руководитель проектного отдела, ASTERA St.Petersburg Александр Волошин: "Я бы сказал, что сегодня не кризисная ситуация, а происходит цивилизация отношений на рынке недвижимости. Объекты теперь оцениваются более объективно и не только покупателями, но и собственниками. Теперь никто не будет покупать "кота в мешке" или брать деньги под проектное финансирование сомнительных проектов. Нет четкой концепции, якорных арендаторов – деньги не привлекаются. Все это сказывается в лучшую сторону – возникает конкуренция проектов, а следовательно улучшается их качество. Происходит увеличение количества сделок, направленных на развитие объекта или участка, а не с целью спекуляции.

Цены также снижаться будут, баланс спроса и предложения приведет к снижению маржинальной прибыли строителей и прозрачности расходов. Наконец появится рыночная стоимость квадратного метра недвижимости".

Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер: "Всех аналитиков рынка недвижимости можно разделить на 2 группы: тех, кто прогнозирует значительное падение цен, и тех, кто, наоборот, говорит о дальнейшем росте стоимости квадратного метра. На наш взгляд, правы и первые и вторые. Только первая тенденция будет актуальна в краткосрочной перспективе (конец 2008 – начало 2009 года), а вторая в среднесрочной (2009 год и далее).

До конца года рынок будет продолжать "остывать" после скачка цен первого квартала 2008 года. Скорее всего, ценовой рост будет балансировать возле нулевой отметки. Но в 2009-20013 гг. ежегодное повышение цен на недвижимость на 15-20% неизбежно. Оно предопределено классическими законами развития экономики и влиянием таких факторов как огромный неудовлетворенный спрос, недостаточное предложение, постоянные миграционные процессы внутри страны и питающие Россию сырьевые ресурсы.

То, насколько плавно один тренд придет на смену другому будет во многом зависеть от заразительности кликушества "черных плакальщиков", которые, в последнее время, с чувством, нездорового сладострастия, предрекают петербуржскому рынку недвижимости кризис, обвал, падение. Многие из них даже не скрывают причин своих ожиданий – покупка своего жилья для них, увы, очень желанная, но такая несбыточная мечта.

Истерические заклинания на тему "падать, нельзя расти", скорее всего, будут иметь обратный эффект. Чем дольше продлится вызванный ими ступор, тем больше будет сжиматься пружина роста цен, и тем более атомным окажется ценовой выброс в итоге. Чтобы проиллюстрировать этот тезис достаточно вспомнить стагнацию 2005 года и последовавший двукратный рост цен в 2006 году.

Популярный сегодня аргумент о том, что проекты-миллионики приведут к затовариванию рынка недвижимости Петербурга и обрушат цены, представляется абсолютно несерьезным. Врядли они окажут какое-то существенное влияние на рынок в перспективе 2-3-х лет. Дай Бог, чтобы те из них, которые наконец-то дойдут до стадии реализации, поддержали предложение и уравновесили неизбежно растущий спрос.

Может стоит быть поаккуратней с апокалипсической истерией? Ведь всем сторонам выгоднее спокойное поступательное и прогнозируемое развитие рынка. Чем более стабильным и менее спекулятивным он будет, тем быстрее появятся альтернативные варианты обеспечения граждан доступным жильем, которое не обязательно должно быть собственным. В частности за счет института "социального найма" - экономичного и долгосрочного варианта съемной квартиры, специальных государственных жилищных программ для бюджетников, работников силовых структур и др., а также служебного жилья, которое станет частью соцпакета работников крупных предприятий".

Президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский: " В Петербурге сейчас наблюдает рост платежеспособного спроса, который растет вместе с ростом доходов населения (25-30%). И даже несколько выросшие процентные ставки по ипотеке не способны затормозить рост спроса.

Ипотечные продажи составляют в среднем по рынку не более 20-25%. По данным исследований, за последние 5 лет желание жителей Санкт-Петербурга купить квартиру не уменьшилось (порядка 2 % взрослого населения города). Некоторые колебания были отмечены в периоды ажиотажного роста цен и в периоды остановки цен, но они не превышали сотых долей процента.

Если говорить о предложении, то, безусловно, Санкт-Петербург ждет реализации крупномасштабных проектов, рассчитанных на десятилетия, но срок начала реализации большинства из них пока точно не определен. Вряд ли существенное изменение предложения на рынке за счет них произойдет ранее 2011 года.

Бесспорно, проекты комплексного освоения территорий требуют масштабных инвестиций в инженерную подготовку на начальных этапах и этим очень отличаются от внутриквартальной застройки. Не стоит забывать также, что предложение в районах комплексной застройки будет сконцентрировано по местоположению, что, скорее всего, приведет к сильной дифференциации по цене в различных районах города. Произойдет изменение границ мегаполиса – они расширяется, многие пригородные территории будут восприниматься как городская черта.

С учетом всего вышесказанного, на мой взгляд, застройщикам сейчас важна концентрация усилий на том, что они предложат рынку и покупателям в ближайшие 3-5 лет. И здесь как никогда важны такие качества, как умение предугадать спрос, потребности покупателей и уже сегодня знать, какие требования будет предъявлять рынок к жилым и коммерческим площадям через несколько лет. От этого напрямую зависит успех компании на рынке.

В завершении отмечу, что, безусловно, рынок не может постоянно расти. В своих прогнозах мы закладываем как периоды роста, так и периоды стабилизации цен. И относиться к этому стоит как к естественному процессу и не нагнетать атмосферу кризиса. Вспомним ситуацию 2005 года, когда на протяжении 4-5 месяцев в прессе обсуждалось снижение цен и крах рынка недвижимости, что в итоге привело к формированию отложенного спроса".

!!! Комментарии участников рынка принимаются по электронной почте anons@dp.ru !!!