Под защитой от банкующих

Как в этом случае остаться честным заемщиком и полноценным собственником?

При заключении договора ипотеки принято страховать свое имущество от гибели или повреждения, себя - от рисков, связанных с потерей здоровья и трудоспособности. Можно застраховать и право собственности на недвижимость (титульное страхование). Но как застраховаться от несостоятельности (банкротства), продажи банка третьим лицам или от изменения его кредитной политики?

Пляшем от печки

Для начала можно попробовать получить страховку от личного банкротства. "Страховым случаем по нему является не само по себе неисполнение обязательств заемщика перед кредитором, а факт недостаточности средств для погашения обязательств по кредиту после продажи заложенного имущества", - говорит директор Управления партнерских продаж ООО "Росгосстрах-Северо-Запад" Дмитрий Цымляков. В соответствии с п. 4 ст. 31 закона об ипотеке страховая сумма по этому договору не должна превышать 20% стоимости заложенного имущест-ва. Что может дать такая страховка? При наступлении страхового случая имущественные претензии к заемщику со стороны банка будут компенсированы страховщиком. "Тем самым уменьшается сумма расходов страхователя: он платит только сумму страховки, - считает управляющий по маркетингу петербургского филиала ОСАО "РЕСО-Гарантия" Сергей Бровко. - Без этого за ним будет тянуться шлейф судебных исков и репутация банкрота".

Застраховать свою ответственность на подобных условиях не так-то просто. Во-первых, настоять на их включении в договор самостоятельно заемщик не может. По словам Дмитрия Цымлякова, необходимость в этом определяется страховщиком по согласованию с кредитующим банком. "Страховая компания может расширить покрытие по желанию клиента, но так как это увеличивает стоимость страховки, то такие прось-бы единичны", - говорит он. Во-вторых, до настоящего времени данный вид страхования не осуществлялся ни одной компанией в России, в основном по причине его невостребованности банками.

"Пока в среднесрочной тенденции цены на недвижимость растут, банк считает, что сможет реализовать квартиру по цене, которой будет достаточно для погашения остатка кредита, и не требует такого страхового полиса от заемщика", - говорит Сергей Бровко.

Специалисты уверены: когда цены на жилье в целом стабилизируются, необходимость в защите от указанного риска возрастет. Особенно это коснется кредитов, сумма которых превышает классический для ипотеки показатель - 70% от стоимости жилья.

"Данный вид страхования при стабильном (либо с тенденциями на снижение) рынке недвижимости позволяет существенно расширить круг потенциальных заемщиков. В частности, за счет тех людей, которые располагают достаточными средствами для регулярной оплаты кредита, но не имеют денег на первоначальный взнос", - считает Дмитрий Цымляков.

Если от полного разорения заемщика спасет "гарантийное страхование", то от банкротства банка или его продажи третьим лицам никакая страховка не защитит. Но страховщики считают, что волноваться не стоит. "Для добросовестного заемщика от этого ничего не меняется, - говорит директор центра страхования титула страховой компании "Русский мир" Евгений Ярыгин. - Имущество и деньги никуда не исчезают. А обязательства должника сохраняются перед новым собственником". Главное - четко выполнять все условия ранее заключенного договора и вовремя вносить платежи по кредиту.

Смена акционеров

"Процедура смены собственника в банке сопровождается переуступкой права требования, при которой обязательства заемщика сохраняются перед новым залогодержателем в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права", - рассказывает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Новый кредитор не вправе поднимать кредитные ставки или как-то менять условия кредитования без согласия заемщика, если такая возможность не вытекает из самого договора. По той же причине он не может требовать его досрочного расторжения и погашения оставшейся суммы по кредиту. При отсутствии такого условия в договоре сделать это можно только через суд и при существенных нарушениях должником соглашения с банком.

"Даже если у банка, выдавшего кредит, по какой-либо причине меняется кредитная политика и он сворачивает свою деятельность в сфере ипотечного кредитования, то заключенный ранее договор ипотеки остается в силе в рамках тех сроков, которые в нем указаны, - уверен председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Юрий Грудин. - То есть новых кредитов банк может не выдавать, но обязательст-ва по уже выданным кредитам продолжают действовать с обеих сторон". Банки, как правило, не прописывают в тексте договора с клиентами рисков, связанных с банкротст-вом, сменой собственника или изменением кредитной политики. "Необходимости в этом нет, так как права добросовестного заемщика защищены действующим гражданским законодательством. Оно подробно регулирует отношения в подобных случаях", - говорит Игорь Жигунов.

На заметку

- Федеральный закон "Об ипотеке" разрешает страхование ответственности должника за невозврат кредита (ст. 31).

- Этот специфический вид страхования на Западе (в частности, в США) называется mortgage insurance, а в России - "гарантийное страхование" либо "страхование ипотечных кредитных рисков".