Станислав Дехтулинский: Банки повысят ставки по ипотеке

<span><b>DP.ru:</b> В чем, по Вашему мнению, кроются причины ипотечного кризиса в США? </span>

<span></span><b>С. Д.:</b> Объем ипотечного долга США уже составляет около 8 трлн. долларов. На сегодняшний день ипотечными кредитами обеспечено уже более 90% населения Америки. Чтобы привлечь новых клиентов, банки прибегали к всё большей либерализации условий, обслуживая клиентов не только категории prime (то есть первоклассных, с "белой зарплатой", которую они могут подтвердить), но и sub-prime. Клиенты категории sub-prime – менее надёжные. Они, как правило, не имеют кредитной истории либо она у них "с изъянами", не могут должным образом подтвердить доход. Банки решаются выдавать кредиты с льготными условиями – какое-то время заёмщик выплачивает банку только льготную процентную ставку, которая ниже ставки, согласованной в ипотечном договоре, и не выплачивает основную сумму долга.

Представьте семью с совокупным доходом, например, в $1 тыс. в месяц. Первые два года заёмщики на льготных условиях платят ежемесячно по 500 долларов. Но потом с них начинают брать по полной программе. При этом, если при заключении договора реальная ставка была равна 6% годовых в долларах, то в 2007 году она превысила 10% (из-за роста ставки ФРС до 5,25%<span>. И сумма выплат возросла до $2 тыс. А доход-то – всего $1 тыс. Поэтому просрочка по кредитам выросла в США до 5% (для сравнения: в России этот показатель не превышает 1</span>%. При этом в категории sub-prime доля невозврата – 20%, то есть каждый пятый американец, не относящийся к первоклассным клиентам, не может рассчитаться с банком. В США, если заёмщик не может рассчитаться с банком, кредитор вправе изъять дом в несудебном порядке. В середине 2007 года было зарегистрировано 180 тыс. случаев ареста объектов жилой недвижимости за неуплату ипотечного кредита и выставления их на продажу. Это ещё больше усугубило ситуацию.Ситуация массовых невозвратов спровоцировала недоверие со стороны инвесторов ипотечных кредитов, выкупающих у банков портфели кредитов. Стоимость привлечённых средств выросла для банков на несколько процентных пунктов. Ставки для заемщиков выросли до 7%, а где и до 9-10% годовых в долларах.

<span><b>DP.ru:</b> Уже известные первые случаи, когда и российские банки, в том числе и региональные, повышали ставки по ипотечным кредитам на 1-2%. Будет ли это, по Вашим прогнозам, носить массовый характер? </span>

<span><b>С. Д.: </b>Сегодня на финансовом рынке происходит увеличение стоимости привлечения ресурсов, некоторые банки действительно вносят изменения в свои программы как в части требований к предмету залога, так и в работе с разными категориями заемщиков. Это в первую очередь касается нестандартных кредитов, предоставляемых на покупку жилья с минимальным первоначальным взносом, со слишком лояльными условиями досрочного погашения, с низкими требованиями к подтверждению доходов потенциальных заемщиков. По таким кредитам, я полагаю, произойдет некоторое увеличение ставок. </span>

<b>DP.ru:</b> Но ведь в этом случае мы вернемся к тому, с чего начинали – ипотечный продукт станет доступен лишь избранным…

<span><b>С. Д.: </b>Говорить о катастрофе не стоит. Мы имеем дело с переоценкой уровня рисков банками, сейчас они будут корректировать правила игры на рынке ипотечного кредитования. Слышал, что в Сочи один банк объявил готовность выдать кредит в размере 114% от стоимости недвижимости! Тогда как обычно при первоначальном взносе в 15% от стоимости квартиры, кредитные учреждения выдают 85%. Логика банка понятна – в преддверии "Олимпийских игр-2014" стоимость жилья в Сочи стремительно растёт. Но, с другой стороны, такую закладную не выкупит ни один инвестор. Кредитные организации сильно рискуют, идя по этому пути. При таком раскладе через три - четыре года некоторые из них будут вынуждены уйти с рынка.</span>