Фермер и дачник - братья навек

СПб. Областной Фонд имущества продал 70 га земли в районе деревни Касимово (Всеволожский район). Назначение земли - сельское хозяйство, цена - около $820 за сотку.

Это выгодная сделка и для покупателя, и для продавца. Торги проводились по поручению муниципального образования "Всеволожский район". Одним лотом с молотка ушли два участка общей площадью 70 га. Предложение заинтересовало двух потенциальных покупателей, хотя, как сообщили в Фонде имущества Ленинградской области, сначала интересующихся было намного больше. Однако у выставленных на продажу участков оказалось ограничение: это земли сельхозназначения, предназначенные для сельскохозяйственного производства, и их перевод в другую категорию невозможен. Поэтому многие, узнав об этом ограничении, теряли интерес к объекту. В итоге в аукционе приняли участие две петербургские компании - ООО "Форум" и ООО "Управление строительными программами". Именно "Управление строительными программами" и стало победителем торгов, предложив за лот 150 млн рублей.

Если нельзя, но очень хочется

Сегодня рыночная стоимость участ-ков в районе Касимово составляет $1,8 тыс. - 2 тыс. за сотку. Эксперты не сомневаются, что в недалеком будущем купленный участок появится на рынке - либо во вторичной продаже, но с уже подготовленным пакетом документов на строительство, либо в качестве участков под застройку в коттеджном поселке. Очень уж выгодно расположен купленный участок: всего в 12 км от города, недалеко от КАД, поблизости Кавголовские озера, в пределах 20 минут на машине - горнолыжные спуски, спортивные комплексы, пляжи Курортного района. Да и коттеджная застройка в районе Касимово уже идет - поселок на 32 дома здесь строит компания "Балтийский Строительный Альянс".

"Как правило, стандартным разрешенным использованием бывших колхозных земель является сельскохозяйственное производство, - говорит Денис Качкин, генеральный директор юридической компании "Качкин и партнеры". - Если же на приобретенном земельном участке предполагается построить коттеджный поселок, а не выращивать помидоры, то оптимально получить разрешение на дачное строительство. Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид принимается главой местной администрации муниципального образования. Помимо этого администрация может назначить экологическую экспертизу с целью определения возможных негативных экологических последствий, вызванных изменением вида использования земли".

Покупателя не остановить

Девелоперы не скрывают, что значительная часть земель, на которых сегодня ведется коттеджное строительство, носит статус сельскохозяйственных. Это фермерские хозяйства, совхозные паевые земли, земли запаса муниципальных районов.

"Категорию земли часто изменить невозможно, - рассказывает Андрей Бочков, генеральный директор компании "ПулЭкспресс Групп". - Но достаточно того, что меняется вид разрешенного использования. Кстати, при строительстве и для клиентов, и для нас это облегчает задачу: в соответствии с Градостроительным кодексом Ленинградской области при разрешенном виде использования по ведению дачного хозяйства не требуется разрешение на строительство".

"Статус земли не влияет на ее ликвидность, - замечает Сергей Щерба, директор департамента управления проектами компании "Олимп-2000". - По нашей практике (а мы строим и на землях ИЖС, и на сельхозземлях, в том числе на землях поселений как под ИЖС, так и под дачное строительство, - есть с чем сравнить), основное, на что покупатель обращает внимание, - это право собственности либо долгосрочная аренда с правом выкупа участка".

Правда, чтобы изменить предписанное использование, потребуется круглая сумма. "Изменение разрешенного использования под дачное или под садовое строительство обойдется в сумму от $500 за сотку", - уверен Сергей Щерба.

"Стоимость перевода может доходить до $2 тыс. за сотку, - называет верхний предел Ирина Смирнова, начальник инвестиционного отдела компании "Содружество". - Мы пытались это сделать, прошли достаточно большую часть процедуры, правда, так и не довели дело до конца. Но именно о таких суммах шла речь".

70 га земли в районе деревни Касимово (Всеволожский район)

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

Есть мнение

Любовь Шахуро, менеджер коммерческого отдела компании "АЛЕКСАНДР-Недвижимость":

"Нельзя утверждать категорично, что перевод земель сельхозназначения в другую категорию невозможен. Он возможен, и в доказательство этого я могу привести следующую примерную схему. Приобретя участок сельхозназначения, необходимо организовать на нем фермерское хозяйство и после этого при наличии проектной документации на застройку (в том числе под с?/?х производство) не менее 20% площади территории уже можно застраивать. Если участок выкуплен с целью коттеджного строительства, членами этого фермерского хозяйства становятся будущие застройщики, которым предоставляются земельные участки из земель хозяйства. Далее есть несколько вариантов развития событий: собственники могут объединиться в ДНП, ДНТ (дачное некоммерческое партнерство или товарищество), жить обособленными собственниками на территории фермерского хозяйства или закрыть фермерское хозяйство и зарегистрировать права собственности и на землю, и на строения на ней...

Конечно, схема достаточно трудна, еще и потому, что в последнее время правительство Ленинградской области почти не дает разрешений на подобный перевод, особенно если это касается Выборгского и Всеволожского районов.

Однако даже в том случае, если приобретатели участка под Касимово не смогут осуществить на нем коттеджное или иное строительство, с этой покупкой они явно не прогадали. За 70 га было заплачено 150 млн рублей, что составляет 800-900 у. е. за сотку. А земли сельскохозяйственных назначений в этом районе уже сейчас стоят 1500-1800 у. е. за сотку, так что покупка этого участка является неплохим инвестиционным вложением".

Ольга Астахова, начальник юридического отдела Центрального агентства недвижимости:

"Земли сельхозназначения квалифицируются как категория земель, внутри которых есть несколько подкатегорий, в том числе земли для сельскохозяйственного производства и земли дачного некоммерческого партнерства. Земли сельхозназначения, предназначенные для сельхозпроизводства, могут быть переведены в другую подкатегорию - дачное некоммерческое партнерство. При этом участок останется в той же категории, но на нем можно будет возводить жилые дома, а у собственника появится возможность регистрации проживания в нем.

В том случае, если земельный участок находится недалеко от какого-либо населенного пункта, администрация этого населенного пункта может быть заинтересована в расширении его границ путем включения этого земельного участка и переноса городской черты. В этом случае одновременно с решением о включении земельного участка в границы населенного пункта автоматически происходит изменение его назначения (чаще всего назначением становится "земли населенных пунктов")".