"Банк Москвы" займет на дачу

<b>Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-брокеридж":</b>

У нас лишь 15% банков занимаются земельной ипотекой. Почему так мало? Банки не будут выдавать кредиты на такие активы, потому что их некому покупать. Жилая недвижимость в городе имеет хорошую оборотность, а закладная, которая предусматривает еще и пользование землей, такой оборотностью похвастаться не может. Сегодня нет достаточного количества игроков, желающих купить закладную на дом, построенный на земле индивидуального пользования. Загородная ипотека еще не так востребована, как городская. Если иностранный инвестор может купить 100 закладных в городе, где четкие правовые границы, зачем ему мучиться и тот же ресурс размещать за городом.

<b>О массовом характере </b>земельной ипотеки можно будет говорить, когда спрос на закладные станет действительно ощутимым, чтобы АИЖК и другие структуры задумались, как их выкупать. Основные вопросы у банков и страховых компаний вызывает право пользования землей, чистота ее происхождения. Проблемы с землей – это проблемы ее происхождения. Как правило, под застройку идут либо земли сельхозназначения, если мы говорим о загородной территории, либо земли, купленные в свое время окольными путями. Вопрос исключительно в титуле земли, в праве собственности – как она появилась у продавца.

<b>Банки, как правило, обращая</b> внимание на этот аспект, передают эти риски страховщикам, а страховые компании в большинстве случаев предпочитают не рисковать. Если с землей что-то не так, наше право не обращает внимание на то, что на ней построено. Тем не менее рынок развивается в этом направлении. Года через два загородная ипотека в московском регионе станет нормой, в регионах это произойдет лет через пять.

<b>Ольга Билялова, директор департамента развития "Независимого бюро ипотечного кредитования":</b>

Ипотека загородной недвижимости стоит на первом месте по перспективности развития. Земельную ипотеку нельзя рассматривать в таком узком сегменте как кредит на строительство индивидуального жилого дома под залог земельного участка. У потребителей востребованы три вида кредитов – на приобретение просто земельных участков, на строительство жилого дома либо на покупку земельного участка и строительство жилого дома одновременно. Банки работают с земельной ипотекой, но мало.

<b>Сегодня лишь шесть-семь банков </b>так или иначе готовы выдавать кредит под залог земли или на покупку земельного участка. Самая большая проблема заключается в оценке ликвидности земельных участков. Вообще, оценивать ликвидность загородной недвижимости достаточно сложно. Это не квартиру в Москве оценить. На стоимость земли и загородного дома влияет много факторов. Разброс цен на дом с землей сегодня составляет от $100 тыс. до $10 млн. И банки, и риэлторы, и оценочные компании испытывают сложности при определении правильной рыночной стоимости земли.

<b>Но для банков </b>это имеет преимущественное значение, ведь они выдают деньги, и у них в залоге будут находиться земельные участки. Если участок будет неликвиден, банк не сможет обратить на него взыскание, реализовать его. Поэтому коэффициент кредит-залог по земельным программам обычно выше, нежели по программам на покупку квартиры в Москве. С земельными участками этот коэффициент выше: в Подмосковье сложно получить 80–90% стоимости земли, обычно дают 30%. Есть сложности с целевым использованием участков. Сегодня в Московской области все меньше земель-поселений идет под индивидуальное строительство. Плюс банки предъявляют требования к удаленности. Дальние пределы Подмосковья не кредитуются. Земля в чистом поле без коммуникаций и не предназначенная для строительства – тоже не ликвидный объект. Да и земельное законодательство еще плохо отрегулировано.

<b>Екатерина Забелина, начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV):</b>

<b>В России </b>в настоящее время не так уж и много банков, которые работают с земельной ипотекой. Такие кредиты, кроме BSGV, предлагают Сбербанк, "Райффайзенбанк", Московский кредитный банк и несколько других.

<b>Для банка </b>кредитование под залог земельных участков интересно тем, что такие кредиты надежны. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.

<b>Что касается заемщика</b>, то ему специализированный кредит для покупки земельного участка выгоден, так как процентная ставка по нему ниже (банк минимизирует свои риски за счет залога), сумма кредита выше, срок дольше, чем у обычного потребительского кредита.

<b>Мы считаем </b>"земельную ипотеку" перспективным продуктом. В связи с тем, что цены на жилье в Москве очень высокие, загородная недвижимость становится все более популярной. Что касается регионов, там постройка собственного дома для многих семей может стать решением проблемы с жильем. Поэтому земельная ипотека – продукт достаточно востребованный.

<b>Екатерина Правдина, cоветник по cвязям с общественностью "Городского Ипотечного Банка": </b>

<b>Несколько лет </b>потребуется нашему рынку, чтобы "созреть" для земельной ипотеки. Сегодня на ее долю приходится не более 1% от общего объема рынка ипотеки, однако с развитием программ коттеджного строительства, решением вопроса о переводе земель из одного статуса в другой рынок, несомненно, будет расти.

<b>Основной объем </b>ипотечных сделок (порядка 80%) приходится на "квартирные" кредиты. На загородные дома и земельные участки приходится пока не более 5-10% кредитов. Тем не менее, это довольно перспективное направление и объем таковых ипотечных сделок будет расти. Большой потенциал имеют объекты стоимостью $250-500 тыс. (так называемый эконом- и комфорт-класс) в Московской и Ленинградской областях.

<b>Ближайшие два года </b>станут периодом активного развития секьюритизационных сделок по ипотеке, а сам объем рынка вполне может показать прирост не менее 100%, все большую долю будут занимать сделки в регионах, а также увеличится объем загородного рынка.