Рынок жилья: правила меняются на днях

За круглым столом собрались:<br><br>Вячеслав СЕМЕНЕНКО, Корпорация "Петербургская Недвижимость", вице-президент;<br>Александр МОЛОДОЖНИКОВ, ЗАО "Петербургстрой SKANSKA", заместитель директора по развитию;<br>Эдуард ТИКТИНСКИЙ, ЗАО "Северный город", холдинг RBI, генеральный директор;<br>Денис ТИХОНОВ, ЗАО "М-Индустрия", генеральный директор;<br>Александр КРАСНИКОВ, ОАО "Петербургреконструкция", президент;<br>Артур КИРИЛЕНКО, корпорация "Строймонтаж", президент;<br>Денис ЛИТОВ, ООО "Прагма", генеральный директор;<br>Роман ФИЛИМОНОВ, Комитет по строительству администрации СПб, председатель;<br>Дмитрий Тютин, ЗАО "ИСК "Стройимпульс", генеральный директор;<br>Павел СОЗИНОВ, Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса, директор;<br>Михаил ВИКТОРОВ, Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", генеральный директор.<br><br>В ожидании застрявшего в пробках главы Комитета по строительству, менеджеры начали с обсуждения проблем. <br><br>ЛИТОВ Д. О.<br>Я не считаю, что в прошлом году были какие-то серьезные проблемы, кроме одной – 1 апреля вступил в действие закон (№214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." – прим. ред.), по которому, насколько мне известно, еще никто ничего не продает. Нам повезло в этом смысле – у нас новые объекты будут продаваться не раньше чем через полгода. <br><br>ТИКТИНСКИЙ Э. С.<br>Объективно есть временной промежуток, связанный с изменением системы выдачи "пятен" и т. д. Мало у кого из компаний сейчас есть объекты, которые уже запущены в соответствии с 214-м федеральным законом. Время запуска объекта – год, полтора, переход от системы ИТК к торгам, отладка работы нового механизма – это время, поэтому на этот переходный период пришлось и уменьшение числа объектов. Я слышал, что первая проектная декларация уже опубликована в прессе. Что касается нас, например, то мы создали свою схему, по которой предполагаем работать и которая создана в рамках существующего законодательного поля.<br>Она сделана для тех объектов, по которым постановление правительства вышло до 1 апреля. Причем эта схема уже акцептована одним из крупнейших банков, нашим партнером по ипотечной программе, и она работает. Тем не менее мы все-таки считаем, что определенные риски, что эти объекты могут попасть под Федеральный закон, все же есть. <br>Поправки к 214-му закону готовятся уже год. Надеяться, что закон будет радикально изменен, вряд ли стоит. Надо понимать, что он, возможно, и не будет изменен, и мы вынуждены учитывать реалии сегодняшнего дня.<br>Мы действуем совместно с коллегами в рамках Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", вырабатываем предложения, которые направляются в Государственную думу. Но будут они приняты или нет – покажет время, сейчас нужно работать и следить за тем, что происходит. Давайте не будем забывать, что в законе есть также целый ряд отсылочных норм, вопрос – как они будут применяться. Некомпетентность и непрофессионализм могут повлечь за собой серьезные последствия – вплоть до того, что региональные рынки недвижимости могут быть порушены. Бесспорно, закон значительно повышает риски застройщиков.<br><br>ТЮТИН И. В.<br>Есть риэлтеры, и есть институт, опять же, генподрядный. Если мы займем выжидательную позицию, то генподрядные организации могут развалиться.<br><br>ВИКТОРОВ М. Ю.<br>В законе нужны две вещи, с которыми согласно большинство московских и питерских строителей: это регистрация договоров долевого участия, ну, и проектная декларация. Никто не против, чтобы все было узаконено. Все остальное носит избыточный, не отражающий положения вещей характер.<br><br>МОЛОДОЖНИКОВ А. Б.<br>Я специально посчитал: порядка 72 законодательных нормативных актов вышло за прошлый год. За этот год Дума и правительство выпустили еще штук восемь. Тут, к сожалению, ставят телегу впереди лошади. Есть нормативы финансовой устойчивости, но они не утверждены кем-то. Есть порядок регистрации договоров долевого участия, но нет понятия, что такое разрешение на строительство и что такое проектная декларация. Мы были в году перемен. Как говорится, мы жили старыми запасами переходного периода. Думаю, что этот год тоже будет годом перемен. В общем, правила меняются "на днях". Если написан новый документ, нужно указать, что старый документ аналогично имеет силу нового – скажем, проект планировки территории равен проекту детальной планировки и т. д. Присоединившись к участникам круглого стола, председатель комитета по строительству Роман Филимонов застал собравшихся за обсуждением земельных аукционов. Тема: "Подготовка к торгам. Взаимодействия с монополистами" ВЕДУЩАЯ Наша газета проводила небольшой опрос среди строительных компаний, и претензии сводились к основным моментам: неготовность исполнительной власти к торгам земельными участками и нерешенность проблемы взаимоотношений с монополистами. Как город планирует разрулить эту ситуацию? ФИЛИМОНОВ Р. Е. Я бы начал ответ со второй проблемы. Не со всеми монополистами сегодня вопросы не решены, и наверное, строители это подтвердят. Вопрос инженерной подготовки важный, актуальный. Мы начали им активно заниматься в последние 2 года. Это проблема, которая не решается за месяц или два. Она решается, может быть, даже за некую трехлетку или пятилетку в процессе планомерной работы. В наших силах устранить препоны, связанные с порядком заключения договоров по энерго-, электро- и водоснабжению домов по постоянной схеме. И первый шаг по упорядочению взаимоотношений по сдаче объектов и по согласованию проектной документации сделан. Может быть, порядок взаимодействия между органами власти и инвесторами по согласованию проектной документации слабенький, немного корявый, но ведется дальнейшая его доработка, и он будет значительно сокращен. Да, действительно, сегодня смешно сказать, но порядок согласования по регламенту занимает порядка 200 дней. Это безобразие! И с ТЭКом работа ведется регулярно. С точки зрения Комитета по строительству могу сказать: мы знаем про их новшество введения завышенных штрафных санкций за нарушение регламента и будем с этим бороться, будем поправлять, как это возможно. ВЕДУЩАЯ Можно сразу вопрос? Сколько сейчас домов не подключено? ФИЛИМОНОВ Р. Е. Что значит "не подключено"? Не имеют постоянных договоров на энергоснабжение? Анализ, который мы проводили в декабре, показал, что это порядка 140 домов, по различным причинам находящихся на временном энергоснабжении. По второй проблеме – неготовности к торгам. Это камень в наш огород, но хочу сказать, что это неправильное мнение. За 2005 год по полным пакетам подготовлено порядка 1 млн 900 м2 под жилую функцию, не считая так называемых коротких пакетов и объектов нежилого назначения (торговля, офисные здания). Может быть, те земельные участки, которые мы сегодня готовим, не устраивают строителей? Строители считают, что в выставляемых на торгах кварталах будет сложно продавать такой большой объем жилья. Но с нашей точки зрения, это плюс потребителю. Когда строится большой объем жилья, ценовой уровень продажи этого жилья должен быть где-то в одной категории. И самое важное, мы проводим инженерную подготовку данного квартала. Построенные дома будут обеспечены всеми необходимыми видами ресурсов. За строителями – только вопрос возведения коробки зданий и подключения их к инженерным сетям города. Могу сказать, что 56-й квартал практически полностью куплен с торгов. Ценовая категория нагрузки на квадратный метр у нас меньше, чем на вторичном рынке. Есть проблемы с подготовкой градостроительной документации, но мы их решаем. Достаточный объем денег выделен именно в этом году для подготовки градостроительной документации. В упрек инвесторам могу сказать, что только один-единственный пакет по жилой функции был подготовлен в течение 2005 года. Причем его готовили достаточно долго. Справедливым упреком в нашу сторону считаю, что нет четкого регламента подведения итогов изыскательских работ. Этот документ обязательно будет подготовлен в I квартале. Будет упорядочена деятельность и КГА, и Комитета по строительству, и КУГИ. МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. Сегодня я не уверен, что то, что продается и выставляется на торги, имеет ту самую утвержденную форму градостроительного плана, принятого Правительством РФ. И думаю, что года через 3–4 возникнут вопросы, что не хватает основных документов для того чтобы начать строительство, начать продажи и т. д., и т. д. Не хватает их именно потому, что просто никто не знает, как этот документ должен выглядеть. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Почему мы взялись за Северо-Приморскую часть? У нас есть возможность реально подготовить этот квартал с точки зрения энергетики. В СПЧ сделаны дороги, подводятся сети и решается вопрос с головными источниками. Основная проблема Северо-Приморской части – строительство подстанции Лахта. Решается и этот вопрос, сейчас ведется проектирование. В документации по торгам мы прописали срок, к которому дома в Северо-Приморской части должны быть сданы. К этому моменту должно быть выполнено обязательство города – обеспечить этот район энергоснабжением и другими необходимыми ресурсами. Взялись за Юго-Запад. Принцип тот же: подготовлена территория, разработана градостроительная документация, определены сроки строительства с учетом возможности инженерного обеспечения данных кварталов. Двигаемся дальше по городу. Где у нас есть свободные территории? Ручьи, например (бывшая территория совхоза "Ручьи"). С энергетической точки зрения она сейчас находится в подвешенном состоянии. Однако жилищное строительство там возможно. Есть потенциальные инвесторы, которые туда придут. Будем заниматься инженерной подготовкой и там. У города ограниченный ресурс, и этот ресурс на сегодняшний момент используется оптимально и рационально. Сейчас мы также готовим Северную Долину. Территория требует больших вложений и, в принципе, даст большую отдачу. Подготовили проект комплексного освоения, долго его согласовывали, чтобы вышел взвешенный документ. Есть противники, есть сторонники по комплексному освоению, но территория Северной Долины может быть инженерно подготовлена частным бизнесом и освоена в дальнейшем также частным бизнесом. Соответственно, стартовая цена этой территории учтет все затраты, которые инвестор должен вложить в инженерную подготовку. Скажу абсурдную мысль, но рассматривался и такой вариант: если территория имеет сложную инженерную подготовку, то стартовая цена может быть 1 рубль. Дальше уже по степени интереса будущий инвестор решает, сколько она будет стоить: рубль, два. Может быть, так и останется – 1 рубль, никто не придет. Тогда нужно будет рассматривать вопрос о том, что город будет брать на себя какие-то частичные обязательства и вкладывать бюджетные средства в развитие территории. А другая часть средств – это вложения инвестора, который выполняет инженерную подготовку и дальнейшее строительство. Если какие-то территории интересны сегодня, то на этот случай отработан другой механизм. Инвестор подает заявку, чтобы интересующая его территория была выставлена на торги, а мы объявляем конкурс на подготовку инвестиционно-тендерной документации для проведения торгов конкретно на данную территорию. Объявили конкурс в Комитете, пришел интересант, выиграл этот конкурс. Или пришло несколько интересантов, разыграли между собой конкурс, и кто-то победил. Начинается подготовка документации. Как только она будет готова – мы проводим торги. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Я хочу поддержать эту позицию с той точки зрения, что если раньше вообще все было хаотично, то сейчас, действительно, бюджет собрал как бы средства. И логика здесь простая: ведь массовое жилье – если у кого-то еще остались иллюзии – это очень низкодоходный бизнес, повторю – очень низкодоходный. Если взять участки, скажем, 15 тыс. м2 – мы имеем максимум 10% от оборота. Все, нет больше, сверхприбыли строителей, о которых так много говорят – это иллюзия полная! Жилье очень чувствительно к цене, особенно – массовое. Что это значит? Это значит, что если инженерная подготовка стоит, условно говоря, $70 на метр, то это одна история, а если $150 – другая... Может быть, мне больше нравится Шувалово-Озерки, чем СПЧ, с этой точки зрения. Но если там прибавить инженерную подготовку по $150, это не держит просто. Понимаете, не держит! Вот мы и с тобой, Артур (Кириленко. – прим. ред.), обсуждали, что доходности нет, если надо вложить все деньги сразу. Деньги же имеют ценность во времени. Получается, что надо вложить деньги сегодня, а строить 10 лет. Как мы ни считали доходность, как мы ни крутили, но если это строительная компания, то ее значительная маржа именно в подрядных мощностях может быть. Но еще раз говорю: доходность низкая, поэтому надо брать те территории, которые лучше подготовлены. ЛИТОВ Д. О. Есть еще принципиальный вопрос. Я не думаю, что председатель Комитета по строительству может на него ответить, потому что я десять раз задавал этот вопрос профильному вице-губернатору Вахмистрову: будут ли у нас еще в планах хотя бы какого-то рода "стратегические инвесторы" типа китайцев? Я объясню, почему я говорю об этом. Я на торгах еще до того, как возник проект "Балтийской жемчужины", заплатил за метр $130 за землю. Это за неполный пакет. Правда, нам повезло: у нас в одном объекте легло $130 на метр, а во втором получилось значительно меньше. В среднем все уложилось в рынок. Но я точно знаю, что если рядом кто-то покупает большую территорию, где он платит за метр $10, то у нас никакой экономики не будет. Если мы говорим про 10% заработка с продаваемого метра квадратного, то вот эти $100 разницы в цене за землю ушли в никуда – в прибыль "стратегическому инвестору", и никогда в жизни никто рядом ничего не продаст, так как будет неконкурентоспособен. Мы поучаствовали так два раза в торгах. Потом мне все, конечно, красиво объяснили, рассказали про этот китайский проект. Но мы сейчас просто смотрим и наблюдаем, и я могу сказать, что ни на одни ближайшие торги я не пойду, потому что я боюсь, что куплю участок, а вдруг рядом отдадут стратегическому в кавычках инвестору за бесплатно, и я окажусь в дураках. Это чистая экономика. Мы здесь не говорим ни про политику, ни про китайцев, ни про армию, ни про что. Мы говорим про 180 га земли, отданные за $10 млн, где можно построить более миллиона метров квадратных. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Вопрос про инвесторов? ЛИТОВ Д. О. Вопрос, есть ли идеи? Вот про большие территории. Северная Долина – она, правда, тяжелая территория, и я не думаю, что туда китайская, индуистская или вьетнамская организация пойдет. Но плодить вот этого "стратегического инвестора", рассказывать про эти полтора миллиарда – абсурд. Ведь все можно красиво объяснить. Я помню, Артур (Кириленко) печатал статьи в "Деловом Петербурге" на разворот с пояснениями, что "Строймонтаж" тоже за 10 лет готов на такой территории в 180 га инвестировать $1 млрд (по $100 млн в год). Еще раз повторю: я пока не участвую ни в каких торгах – просто смотрю со стороны. Нам в этом смысле повезло: там, где мы купили участок, уже ничего не продать "стратегическому инвестору". Земли уже рядом нет. Я спокойненько смотрю – есть чем заниматься в ближайшие несколько лет. Но на торги я, например, не пойду. Я объективно боюсь вот этой экономической засады, когда на одном рынке присутствуют участники с разными конкурентными преимуществами в $100 с лишним разницы в оплате за землю на метр квадратный, что составляет более 10% от конечной продажной цены. КРАСНИКОВ А. М. Последний участок, выделенный целевым образом стратегическому инвестору под жилье – это была "Жемчужина". ФИЛИМОНОВ Р. Е. Ну, практически, да. А почему это пугает? Это практически так и есть. ЛИТОВ Д. О. Надо было, конечно, провести конкурс. Даже если бы никто не купил. Рассказывают всем про $1,5 млрд... Мне очень нравится, когда кто-то приходит и обещает. Потом это все обкладывается псевдогосударственными договоренностями и т. д. Но объективно я еще раз говорю: я подожду, буду смотреть, полтора года вообще не буду участвовать ни в чем. Серьезные опасения по поводу того, что опять кому-то достанется земля за $10, кто бы он ни был, – московский инвестор, китайский, индийский, вьетнамский. Но это портит рынок. Объективно для меня, если $100 с метра зарабатывать! Я заплатил 130, а он – 10; на 120 инвестор может продавать дешевле моей себестоимости. Все, нет экономики! ФИЛИМОНОВ Р. Е. Это спорный вопрос, можно отдельно полемизировать на эту тему. Я объяснил свою позицию, объяснил состав рыночной оценки у китайского инвестора. КИРИЛЕНКО А. В. Можно задать Вам вопрос? Каким образом складывалась цена по 56-му кварталу? Из чего она была сформирована? Мы переоценивали один из объектов, который получили еще раньше, и нам сказали, что есть негласная установка – не меньше 80. И вдруг на конкурсе появляется 56-й квартал по стартовой цене $63. И по стартовой цене его, в принципе, и забрали. Такой механизм у нас, по-моему, уже был, когда одна компания ("Синтез") – торговала первый лот, а потом забрала все остальные. То есть там было понятно, что никто в этот муравейник не полезет, и было уже предрешено заниматься проектом одной компании. Мы накануне, буквально за месяц до торгов обращались за переоценкой, и нам сказали: "Да нет, что вы!" У нас оценка была в $103 в Рыбацком... Ну, понятно. Почему я должен теперь продавать в Рыбацком, если есть объекты... Просто вы нас убиваете такой разницей в себестоимости. Есть какой-то механизм? На следующий год будут торги – какая будет стартовая цена? МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. От $51 до $74. 22 марта приходите. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Для участков, которые идут по целевому предоставлению, еще в 2003 году было принято постановление правительства, в котором определяется минимальная нормативная стоимость земельного участка – $80, за исключением ряда районов в пригородах (Колпинский, Кронштадтский и Ломоносовский). И все шли на эти условия, потому что рынок был на подъеме. Но при этом, когда формируется рыночная оценка, продажная цена формируется из данных, которые предоставляет ГУИОН, структура КУГИ. Она дает это, как правило, с полугодичным опозданием. Другими словами, берутся данные за последние полгода, а у них это, как правило, первое полугодие или второе полугодие. Это продажная цена. И начинаются вычеты из этой продажной цены для того, чтобы сформировать отчисления на городскую инфраструктуру. Так вот, когда формировалась ваша цена, рынок по данным ГУИОН был на подъеме. И если вы попадали в меньшую рыночную оценку, то вам давали нормативно по целевому предоставлению $80. Рыночная стартовая цена при продаже должна быть минимальной. Рынок оптимально покажет, сколько сегодня стоит эта земля. А дальше по каждым результатам торгов идет корректировка на новые объекты – с учетом прошедших торгов, с учетом рынка – на подъеме он, в состоянии стагнации или, наоборот, на спаде. Вот сформировалась цена $60–65 в СПЧ. Так же сформировалась стартовая цена на Юго-Западе. С нашей точки зрения – правы мы или не правы, покажет время – стартовая цена должна быть привлекательной. Приведу вам пример таких торгов, которые были на 25-м квартале – Шувалово-Озерки. Изначально дали максимальную цену, никто не пришел. Долго боролись с федеральными структурами, чтобы цену снизить. Снизили, насколько смогли. Добились того, чтобы стартовая цена была минимальной. До чего доторговались? Доторговались до первоначальной максимальной цены. Справедливо? Наверное, справедливо. КРАСНИКОВ А. М. Если в результате торгов, то конечно. ФИЛИМОНОВ Р. Е. В результате торгов доторговались до максимальной цены, которая была дана изначально. КИРИЛЕНКО А. В. Хорошо. Роман Евгеньевич! Последний мой вопрос к Вам: по какому сценарию формируется объем вводимого жилья в Петербурге? Кто его считает? Почему 2 млн, почему 2300, почему 2,5? ФИЛИМОНОВ Р. Е. Вы говорите про будущее или про состоявшееся? КИРИЛЕНКО А. В. Мы говорим про план. Валентина Ивановна говорит: "Надо в этом году сдать 2 млн, 2,3, 2,5..." А кто-нибудь сделал маркетинговое исследование страны или хотя бы города? Может быть, обратиться к "Петербургской недвижимости", где это делается высокопрофессионально? Почему у нас сегодня строится 2300? (По-моему, в этом году получилось два с небольшим, да?) МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. 2,273 млн м2. КИРИЛЕНКО А. В. 2,273 млн м2. А покупается всего полтора. Почему? Может быть, мы в этом году поднагнали, потому что в прошлом году вообще никто ничего не покупал. Но в следующем году мы опять будем строить 2,300 млн м2. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Как считаются цифры? По методу статистики: берутся все выпущенные распоряжения, из них выбираются те, сдача объектов по которым запланирована на следующий год. После этого сумма умножается на поправочный коэффициент. Могу сказать, как считали по этому году. По распоряжениям, в 2006 году должно быть построено порядка 3 млн 400 тыс. м2. Вводим на эти 3 млн 400 тыс. м2 поправочный коэффициент – 0,65–0,75. Получается цифра в районе 2,3–2,5 млн м2. Это прогноз на этот год. В прошлом году методика расчета была такая же. МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. Я хочу подтвердить. Точно так же велось год за годом, и эти 0,6–0,65 – это действительно статистика уже 8-летней давности примерно. Это стабильная цифра. В этом году, по новым данным, на сегодняшний день могу сказать: 4,3 млн – это то, что не сдано в 2005 году и стоит на 2006 год. Умножаете на 0,6 и получаете... И под это можно предъявить адресную программу, 130–140 адресов. Мы, правда, считаем с разницей плюс-минус 10%, но по вашим же данным в городе сейчас идет строительство где-то 12 млн жилья, плюс 900 тыс. – по короткому пакету. Тема: "Спрос" ВИКТОРОВ М. Ю. Как анализировать спрос, стыковать его с реальными доходами населения и прочее... Цифр прогнозных не хватает, и федеральная власть мониторинг не ведет. ЛИТОВ Д. О. А вообще вы считаете, что можно посчитать? Объективно ведь люди знают. Полгода сидели с деньгами, ждали, по совету журналистов, что подешевеет. Я просто спрашивал в отделе продаж, когда там очередь стояла, почему люди не покупали, скажем, в июне месяце или в мае даже? Они мне честно сказали: "Там мы же читаем прессу: вот-вот подешевеет". Я просто считаю, что прогноз не поможет. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Ну, это уже прошедшая ситуация. Мне кажется, вопрос больше макроэкономический: должна ли власть как-то регулировать рынок или невидимая рука рынка сама рассудит? Потому что мы уже в этой ситуации находимся, и власть ничего не может сделать с текущим объемом предложений. У власти бессмысленно спрашивать, считали ли они. Ну даже если они считали, а что они могут сделать? Нормативно отрезать часть объектов, что ли, чтобы их не строили? И сказать – вот вам послабление... Вот на будущее – город же не может регулировать твои "пятна", правильно? КИРИЛЕНКО А. В. Сегодня, безусловно, нет. Мы искусственно перегреваем рынок... ТИКТИНСКИЙ Э. С. Может быть, Роман Евгеньевич выскажет свое мнение. Для меня этот вопрос: должна ли власть как-то регулировать рынок, объемы – не очевидный, у меня нет ответа. Платежеспособность, допустим, 2 млн, поэтому мы на торги не будем выставлять больше этого количества. Но для меня это вопрос гипотетический, потому что мы качнулись в другую сторону. Объем предложения, на самом деле, на сегодня маленький, и в 2007 году мы все это пожнем. ЛИТОВ Д. О. Мы заработаем конкретно в 2007 году, а не пожнем. Потому что все то, что сейчас не строится, заставит подорожать то, что кто-то сейчас пытается начинать. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Возвращаюсь к первому вопросу Эдуарда Саульевича – должна ли власть регулировать объемы стройки? В принципе, это регулируется постановлениями правительства, которые определяют сроки строительства. Раньше это определялось некими нормативными сроками строительства, и эти постановления выпускались хаотично или не хаотично, по своему сценарию. Но я считаю, что это совместный процесс. И власть, и бизнес здесь не конкуренты, а скорее всего идут рука об руку. Жилищный фонд ветшает, его необходимо обновлять в любом случае. Поэтому потребность Санкт-Петербурга в обновлении этого фонда гораздо выше, чем на сегодняшний день в городе осуществляются объемы стройки. Другой вопрос – это платежеспособность населения. Платежеспособность населения повышается вследствие того, что ситуация в стране идет на подъем. В экономику с различных сторон вкладываются деньги. И задача власти заключается в том, чтобы повышать платежеспособный спрос. И как бы ни говорили, что ипотека слабо работает, но созданное Санкт-Петербургское ипотечное агентство отработало порядка 30% тех ипотечных кредитов, которые были выданы в городе. Много это или мало? Судить об этом жителям и застройщикам. Но с учетом обилия банков, находящихся в городе, для агентства ипотечного кредитования это, наверное, немало. Дальнейшая регулировка и стимуляция объемов строительства – в большей степени это вопрос, конечно, рынка. Но не без участия власти. СЕМЕНЕНКО В. В. 2006 год уже понятен, а интересно, что произойдет в 2007 году. Есть, например, версия, наши маркетологи ее рассчитывают: при всей очень позитивной оценке перспектив развития крупных кварталов, городу давно требовалось запустить массовое, дешевое жилье. Но при этом спрос должен быть локализован в существующих жилых кварталах с инфраструктурой, со школами, с детскими садами. Люди будут стремиться туда. Эта уплотнительная застройка уже себя исчерпала – объективно, субъективно, как угодно. Нарастание спроса происходит в последний квартал 2005 года. При том, что год начался не здорово, он был чуть ли не рекордным. Весь 2005 год был рекордным по минимальным объемам запуска новых объектов. Это реакция рынка на то, не се, на пятое, на десятое... На законы, на правила предоставления земельных участков. Я думаю, читателям это будет интересно: покупать – не покупать. Наши маркетологи говорят, что с середины 2006 года у нас начнется скачок цен ввиду дефицита предложений качественного, достойного жилья. Не того, который с коэффициентом 0,6, с пробитыми сроками, а того, которое в нормальных строительных компаниях, где видно, что работает кран, что строится дом, что нормальный, обжитой район. Это толкнет цены, а к 2007 году этот рост цен может быть и более резким. Он сейчас нарастает, и нарастает очень резко объективно, со всех точек зрения. И Федеральный бюджет нам накачивает, и внутренний тоже... И ипотека тоже. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Действительно, 2007 год, с одной стороны, вызывает опасения. А с другой стороны, мы подняли статистику, посмотрели объем стройки и объем сдачи, который намечается на 2007 год. Он нам позволяет выйти на 2–2,5 млн. Опять же, это по статистике. Тут звучала цифра – 12 млн, находящихся в стройке. Так вот, с учетом объектов, которые выставлены на торгах и отчасти куплены, на сегодня это уже 14 млн со сроком строительства до 2010–2011 годов. Поэтому 2007 год не вызывает серьезных опасений, поскольку мы его нагоняем. По статистике, в 2008 году еще меньше объем ввода, но он позволяет, правда, с большим трудом, выходить на те объемы строительства, которые будут куплены, с учетом роста покупательского спроса. Предпосылок для резкого роста цен в 2006 году я пока не вижу. Цена будет подниматься, но не гигантскими темпами. В 2007 году предпосылки, наверное, такие же. Цена будет расти в большей степени инфляционно, но не будет резкого скачка или провала на рынке. Не знаю, может быть, присутствующие не согласятся, но факт, который может привести к резкому подъему цены, вряд ли кто-то сейчас назовет. СЕМЕНЕНКО В. В. Ограничение предложения однозначно вызовет скачок. (реплика) И низкая ликвидность проектов массового строительства. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Разработана программа по подготовке территорий до 2008 года с прогнозом до 2010 года. Если возникнут какие-то форс-мажорные обстоятельства и будет срыв, то будем корректировать программу. Будем снижать, соответственно, планку, будем говорить заранее о том, что нет возможности ввести такой объем жилья. Но сегодня я этих факторов не вижу. Вы высказываете опасения. Наверное, с точки зрения бизнеса это правильные опасения. А что будет, если не будет территории? МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. Вопрос, наверное, идет о дифференциации. Что вот найти дом, как сейчас сажают 16-этажный дом в обжитом районе на Московском проспекте, – такого уже не будет, этих мест просто нет. Тема: "Строительство социальной инфраструктуры" ЛИТОВ Д. О. Мы строили долгое время в 10-м квартале "Город солнца", построили целых два больших здания. Между ними есть участок. На нем еще в советское время было задумано поставить школу или детский садик. Опять же, не секрет: мне понятно, как развивается 10-й район, насколько там люди хотят или не хотят жить. Не хватает ни детских садов, ни школ. Наши коллеги посоветовались, потом подали заявку – получить постановление правительства на строительство гимназии. $700 тыс. заплатили. За что? Нет гимназии. Город сам не строит. Или вы объявите, что мы будем строить, или дайте бесплатно построить. Потому что я реально хотел построить гимназию и детский сад. Но после того как мне только за гимназию нарисовали $700 тыс... Не хотите, чтобы было частным образом, постройте сами! ФИЛИМОНОВ Р. Е. В конце прошлого года мы перед КУГИ поставили вопрос о том, что на ряд социальных объектов выходит неразумная рыночная оценка. Эта рыночная оценка считается как на административные здания. Действительно, разница между школой и бизнес-центром большая. Но в принципе, по функциональному значению – это административные здания. Поэтому мы этот вопрос подняли, и губернатор нас поддержала. В закон внесены изменения – городское правительство вправе принять решение по социально значимым объектам, а рыночную оценку снизить или отменить. Поэтому в отношении строительства школы законодательство сегодня позволяет подать заявку на изменение оценки, вплоть до ее снижения до нуля. По указанию губернатора данная оценка будет сделана и может быть отменена в отношении данной школы. 27 января вышел закон из Законодательного собрания. Губернатор сейчас его подписывает. Там на сегодняшний момент есть еще технические вопросы... Тема: "Согласования документов. Сроки согласований" ТИКТИНСКИЙ Э. С. Я еще раз хотел бы обратить внимание на сроки согласований. Мы постоянно попадаем под разного рода риски. Например, нововведение это, Ростехнадзор, который говорит: "А мы не разрешим вам вести подготовительные работы, потому что по закону Российской Федерации подготовительные работы – это уже начало строительства. Будьте добры, сделайте экологию, СЭС – потом выходите". Получается здесь – минус 3 месяца, здесь – минус 3 месяца. Раньше это все пропускалось легко, потому что отчисления на инфраструктуру были размазаны в течение срока действия договора и значительная часть платилась в конце. Сейчас я уверен – может быть, не все еще так считают, но вот мы в компании считаем экономику, моделируем доходность. Деньги есть, но их ограниченное количество. Мы все время считаем доходность своих денег. Сюда 3 месяца, сюда 3 месяца – доходность падает все время. Мне кажется, что градус этого вопроса – ускорения согласований – нужно поддерживать постоянно. Потому что сегодня мы покупаем полтора года, а через полтора года выходим на площадку. Если нам нужно будет тратить время еще там и там по несколько месяцев на согласования... Это не все еще осознают, не все считают экономику строительства, привязанную во времени. Посмотрите, как деньги работают, если меняются сроки. Никакой экономики не остается. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Регламент взаимодействия с монополистами – больной вопрос. Несколько раз пытались эту тему упорядочить. Надо написать четкий, понятный регламент со всеми сроками, с учетом всех участников – федеральных, общественных, любых других организаций, которые включены в процесс. И прописать, что, допустим, это ведомство работает 7 дней и больше к нему никто не ходит, а это работает 8 дней и не больше. Такой регламент создается. У губернатора было совещание по национальному проекту "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". На нем дано поручение совместно с федеральными органами разработать соответствующий регламент. Определили срок – I квартал этого года. У губернатора есть полномочия по контролю за деятельностью федеральных органов в регионе. Это будет отражено в регламенте. МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. Дальше появляются СЭС и экология, которые смотрят проект планировки территории и спрашивают: "А что мы здесь должны смотреть?" Они вообще не готовы проводить экспертизу. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Это вопрос профессионализма. КРАСНИКОВ А. М. Имеется в виду, что ни СЭС, ни экология просто не будут давать заключение. Они говорят: "Мы не будем давать заключение, потому что вы ничего не представили". По Кодексу можно, а по их понятиям нужно сделать предпроектные. Кодекс не требует, а СЭС – требует. И получается, что тот же Ленкомэкологии и СЭС немножко повыше, чем Кодекс и законы. МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. У них тоже есть свои законы Российской Федерации. Они ничего не нарушают, они следуют своим законам. Надо привести это в систему. У нас переходный период. Чтобы пробиться, надо года три. Тема: "Прогнозы изменений на рынке. Цены. Госрегулирование" СЕМЕНЕНКО В. В. Вообще любым инвестором учитывается скорость оборота капитала. Вот за 3 года мы провернули освоение своих инвестиций в объекты недвижимости. Либо, как в последнее время, мы теряем не по кварталу, не по два, а по году в запуске новых объектов из-за изменений регламента подготовки документации. Скорость оборота капитала, соответственно, падает. Мы, местные, ладно... Любой сторонний инвестор придет, оценит это, у него ничего не сложится, и он уйдет. Это вопрос привлекательности региона, страны, города. Как угодно можно к этому относиться. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Но согласитесь, что Петербург – не самый худший регион в плане привлекательности инвестиций. СЕМЕНЕНКО В. В. Да через 3 года цены будем иметь на уровне $5 тыс., понимаете? Если мы сейчас будем запаздывать с запуском новых территорий, новых объектов! Это отчетливо понятно. Это не мнение маркетологов, это мнение экспертов рынка: мы получим $5 тыс. на ажиотаже просто. ЛИТОВ Д. О. Ну и хорошо. СЕМЕНЕНКО В. В. Да ничего хорошего! Потом это будет откат и такой дисбаланс по экономике, дисбаланс по рынку сумасшедший! ТИКТИНСКИЙ Э. С. Я согласен, что раскачка никому не нужна, лучше поступенчатый рост... МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. Вопрос еще в том, что когда мы говорим в общем, то это как в среднем по больнице. Дело еще в том, кто выживет, кто справится, а кто – нет. Как человеку, покупающему квартиру, объяснить, что дом соседа будет построен, а твой еще года четыре подождет? Вот это и страшно. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Кстати, это вопрос, который я поставил и на который ответа не получил. Мы немного ушли в сторону. Предполагает ли город как-то регулировать ситуацию: вот цена значительно выросла, она кажется ряду коллег, мягко говоря, странной, нагрузка на квадратный метр нереальна? Мы все время будем на эти грабли наступать или все-таки не допустим предложения, значительно превышающего спрос? Город предполагает это как-то регулировать в перспективе? ФИЛИМОНОВ Р. Е. Мы и регулируем. Мы стараемся сделать все, чтобы подготовить необходимый объем по предложению. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Это невидимая рука рынка, которая все сама отрегулирует. Это мы проходили. ВИКТОРОВ М. Ю. На самом деле, земля – это такой ресурс, он конечный. Городу выгоднее землю продать дороже и даже попридержать, чем продать по дешевке и недополучить. ЛИТОВ Д. О. Тогда получается ограниченным участие мелких компаний. КИРИЛЕНКО А. В. Ну, я бы не называл компании мелкими или крупными. Должен быть, наверное, принцип надежности. Вот сейчас в Ассоциации мы разрабатываем политику определения надежности компаний. Покупатель должен определить, кто надежен, а кто не надежен. Почему там брать, а там – не брать. Любая надежность подвергается проверке: есть ли у тебя практика, умеешь ли ты считать и т. д. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Это уже история не крупности или мелкости компании. ЛИТОВ Д. О. Нет, мы все прекрасно знаем, как действуют покупатели. Продавайте тогда участки за полную стоимость сразу, а не на 3 года. Надо заморозить деньги – вот закинуть туда деньги сегодня, а потом через 2–3 года... ТИКТИНСКИЙ Э. С. Это плохая идея, это вообще нарушит экономику. Вы просто не считаете деньги во времени. МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. И еще одна байка, что у собственника земли все будет хорошо... ТИКТИНСКИЙ Э. С. Если ты начинаешь строить, то это уже не залог... ЛИТОВ Д. О. Нет, я говорю о другом. Я говорю о том, что если человек потратит миллион, он будет что-то делать. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Хорошо, если это последний миллион. А если это миллион тех дольщиков, у которых он уже взял деньги, то вот это уже другая история. ЛИТОВ Д. О. Потому что мы все говорим – ограничить рынок, ограничить рынок. А кто его может ограничить? ТИКТИНСКИЙ Э. С. Мне кажется, надо выстраивать нормативы, регламенты финансовой устойчивости, но мы не сможем это делать. Тема: "Надежность компаний. Сертификация" КИРИЛЕНКО А. В. Вопрос в другом: что собирается делать правительство, если у нас повторится случай московский, который они только что пережили. Они уже сегодня задумались над этим, и Ассоциация строителей России разрабатывает отдельный регламент по надежности и по тому, каким вообще компаниям продавать землю. А что мы будем делать? Вот сейчас уже есть случаи, когда парочка компаний легла на бок. Мы оказались рядом, и нам пришлось этот вопрос закрывать своими деньгами. А дальше что мы будем делать? Мы когда-нибудь задумаемся о том, чтобы кому-то перестать выдавать эти "пятна" на торгах или не на торгах? Ведь принцип только цены – это же не принцип, это утопия по определению. Должен же быть какой-то опыт... ВИКТОРОВ М. Ю. Квалификационная оценка участников. Это уже необходимый шаг в жизни. ЛИТОВ Д. О. А что такое сертификация компаний? Вот мы не входим ни в одну ассоциацию – и что теперь, я без сертификата останусь, что ли? ТИКТИНСКИЙ Э. С. Не обязательно нужно быть членом ассоциации. Если ты отвечаешь определенным требованиям – пожалуйста. КРАСНИКОВ А. М. Разработку этих идей все равно нужно делать в строительных ассоциациях, а не во властных структурах. Иначе разработают так... Любая разработка заканчивается чем? ГБР работало нормально, сделали реформу – сразу все встало. Устоялся рынок долевого строительства – вышел новый закон, и сразу все рухнуло. Поэтому уж если разрабатывать, то разрабатывать только в ассоциациях строительства. А предлагать – властям. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Просто надо настроиться на то, что это длительный процесс. Я против резких ограничений чего-то, надо спокойно и методично работать, без каких-то резких движений. В Ассоциации мы начали работать в Комиссии по методологии сертификации строительных компаний и будем готовить свои предложения. Ведь известно, что лицензии в строительстве будут отменены уже с 1 января 2007 года, если не будет поправок. Соответственно, мы должны быть готовы как бизнес-сообщество, саморегулирующая организация, заменить государство в этом вопросе. Мы будем готовить свои предложения, учитывая свой опыт и свое понимание вопросов устойчивости, финансовых нормативов, которые должна иметь та или иная компания по тому или иному виду деятельности. Очевидно, что нормативы будут различны для разных категорий компаний: одно дело – застройщик, другое дело – генподрядчик. ВИКТОРОВ М. Ю. Тем не менее, есть постановление правительства. Хотя оно до конца не запущено, но четыре коэффициента надежности компании установлено. Это уже некая платформа. В декабре месяце вышло. Надзорный орган пока не назначен. Но есть текущие требования надзорных органов Комитета автонадзора, Комитета по строительству, Ростехнадзора. Какая-то минимальная планка все равно есть. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Эти требования уже придется выполнять. ВИКТОРОВ М. Ю. Я помню, летом в Москве была конференция. И там, кстати, застройщиков уговаривали поддержать инициативу назначения надзорных органов... Мы, конечно, выступили категорически против постановления правительства России: странно застройщику рекомендовать еще один надзорный орган – лошадь не настолько длинна, чтобы на нее трех всадников сажать. А в части сертификации, аккредитации мы предлагаем по Петербургу этот вопрос возглавить. Хотя, на наш взгляд, стандарт должен быть единым не только для профессиональных объединений. Наверное, это будет длительный процесс согласования. СОЗИНОВ П. Б. Методика оценки финансовой устойчивости прописана в любом учебнике по экономике. Нужно просто посмотреть на нее внимательно. На самом деле, те коэффициенты, которые предлагают строительству, так или иначе повторяют те 10 коэффициентов, которые мы используем уже 6 лет. Насколько это соответствует сегодняшней действительности – надо смотреть, конечно. ВИКТОРОВ М. Ю. На самом деле, принцип был такой: либо жесткое закручивание гаек, либо некий полусвободный шлюз... ТИКТИНСКИЙ Э. С. С учебниками я был бы поосторожнее. Деньги дольщиков – основной источник финансирования, несмотря на то, что, например, в нашей компании и заемные средства, и собственные вложены в бизнес. Но деньги дольщиков все равно являются основным источником. И пока это так, классические показатели финансовой устойчивости не работают. Для строительной отрасли надо вырабатывать специализированные показатели. СОЗИНОВ П. Б. На самом деле, именно этот коэффициент является основным: отношение, собственно говоря, собственных средств и средств привлеченных. Тут ничего нового придумать нельзя. ЛИТОВ Д. О. То есть или деньги дольщиков, или деньги инвесторов. Потому что в противном случае инвестор отвечает своими активами за то, что у строителя что-то не получилось. Дольщик может прийти еще и к банкиру... Это как раз одно из основных изменений, которые обсуждаются. ВИКТОРОВ М. Ю. Кстати, законодатель в своих бурных фантазиях не остановился. Есть еще ряд идей. Под каток должны лечь все. От этой идеи страховщики тоже в шоке. Они говорят, что будут отказываться... Тема: "Финансовые пирамиды. Обманутые дольщики" ВЕДУЩИЙ Прозвучала мысль, что Санкт-Петербург может оказаться в такой же ситуации, которая произошла в Москве, когда появились компании, которые не смогли достроить свои объекты. Сколько сейчас объектов, судьба которых под большим вопросом? И насколько эти объекты будут интересны крупным компаниям? ФИЛИМОНОВ Р. Е. Действительно, такая проблема есть. Петербург, с моей точки зрения, наименее подвержен этому в силу сложившегося строительного сообщества, которое несет как бы консолидированную ответственность друг за друга. Однако без паршивой овцы в стаде, к сожалению, не обходится и здесь. Есть такие проблемы, и до этого момента они решались с помощью сильных строительных компаний Санкт-Петербурга. Не все были удовлетворены. Потому что даже в этом сложном деле появлялись мошенники, которые хотели погреть руки. Так называемые "черные" дольщики, которые пытались повторно получить деньги, хотя, на самом деле, они, может быть, даже и не платили. Почему это больная проблема? Потому что пострадавшие, как правило, вкладывали свои последние деньги. Они остались без жилья, на которое очень сильно рассчитывали. Поэтому эта проблема имеет такой информационный резонанс со стороны большинства жителей. Недавно "5 канал" проводил опрос в программе "Сейчас о главном", и основной проблемой строительного комплекса Санкт-Петербурга большинство горожан назвало проблему обманутых дольщиков. Как дальше решать вопрос? Был такой СК "Ветеран". Долго мучились с этим вопросом и решили, что возмещать затраты тем, у кого есть претензии, и достраивать дом будем за счет средств бюджета. Есть и другой путь, тоже сложный. Объект выставляется на торги с условием компенсации тем дольщикам, которые были задействованы в процессе долевого участия в строительстве. Если на сегодняшний момент выясняется, что обременение – только одна квартира на этом лоте, то это привлекательный лот. Если обременение – 99%, то, безусловно, это непривлекательный лот. Есть другие компенсационные схемы, но они на сегодняшний день не отработаны, и хотелось бы их, конечно, не применять. ЛИТОВ Д. О. А почему не выработать общие правила? Действительно, хорошая схема – забирать в город, чтобы в следующий бюджет попадало. Надо отработать до конца. В середине года это всплыло – значит, его заморозили на полгода, объявили людям. Во-первых, люди будут спокойны. ТЮТИН И. В. Если механизм будет отработан, тогда все без разбора будут покупать, зная, что город всегда компенсирует. ЛИТОВ Д. О. Нет, нет! Я, может быть, неточно пояснил свою мысль. Я объясню: даже когда город забирает, это не значит, что люди получают в этом доме квартиры по той цене, по которой им обещал это нерадивый человек. Когда я достраиваю дом, очень серьезные трения возникают, потому что человек любого бизнесмена все равно считает жуликом. Это менталитет простого человека. Когда это к государству пришло, и вы ему сказали – не другой бизнесмен, а вы – городу он поверит. Однозначно и бесповоротно, потому что не к кому апеллировать. А когда вы заставляете этим заниматься бизнесмена, возникает очень много нюансов. И это нормальная практика. То есть все равно люди должны пострадать. Чтобы не было таких ситуаций, что любой горе-строитель, начиная стройку, предлагает $200 за метр, и люди к нему бегут. ФИЛИМОНОВ Р. Е. Если дом строится за счет средств бюджета, то квартиры будут бюджетные. Они не могут быть распределены между дольщиками, которые участвовали в этом процессе. ЛИТОВ Д. О. Пожалуйста! Просто вы верните денег столько, сколько возможно заплатить за этот объект. Образно говоря, сколько строительных материалов было привезено на площадку. И раздайте это людям. Не будет конфликтных ситуаций. МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. Денис Олегович! Люди разные, и, учитывая Ваш опыт по 400... ЛИТОВ Д. О. Именно поэтому я и предлагаю этим заниматься городу. МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. Потому что я знаю людей, которым предлагают вернуть все их деньги – $35–40 тыс., а человек категорически против. Он идет судиться, он хочет трехкомнатную квартиру. То есть тащить дело в суды и заморозить все... Город точно так же будет выступать ответчиком. А что касается масштабов – действительно, года четыре назад была статистика. Какие-то общественные организации посчитали, что в городе от 4 до 7 тыс. обманутых дольщиков. Могу сказать, что статистика была взята буквально за 5 лет, с 1995 года. И нам все время ставили в пример Москву, что там все прекрасно, у Лужкова все под контролем и нет ни одного обманутого человека. И когда объявили, что вот только что обнаружили 9 фирм, по-моему, 25 тыс. "кинутых" дольщиков... Сравните масштабы. Причем это Москва и Подмосковье, по всему кольцу. ТЮТИН И. В. На самом деле, это политический вопрос. Это подтверждается тем, что когда федералы начинали проталкивать 214-й закон, они сначала провели некую кампанию. Вышла одна программа, другая, тоже на примере какого-то дома. Потом прошло время, мы начали отбиваться, строители стали дергаться. Прошло определенное время. Потом, если так много обманутых дольщиков, наверное, сделали бы одну программу, другую, один пример, другой... Выходит та же передача, по тому же каналу и по другому – чтобы подогреть ситуацию. И сейчас устраивают митинги в Москве. Понятно, откуда ветер дует. Мы тоже знаем, как устраиваются эти митинги, интересовались. Это политический вопрос. По статистике, 0,15% дольщиков договоров дошли до судебного разбирательства – из всего объема долевого участия. То есть это мизерный объем. ВИКТОРОВ М. Ю. В декабре был большой слет, на котором были и обманутые дольщики. И было очень интересно наблюдать пикировку прокуратуры города Москвы и этих дольщиков. Там были вопросы, почему прокуратура не принимала меры, почему эта волна пошла сейчас? Прокуратура отвечает: "Мы принимали меры". Как же так? Вот письмо. От какого числа? Март 2005 года. И что мы вам ответили? А вот отписка вашего заместителя, который сидит рядом. И вы ничего не делали, а сейчас вы браво рапортуете, что вы нашли время и посадили. Совершенно скоординированная программа PR-кампании. Тема: "Планы компаний. Прогнозы. Ипотека" ВЕДУЩАЯ В заключение можно попросить каждого коротко и тезисно сформулировать: что в этом году каждая из компаний предложит на рынке нового? Полезная информация потенциальным дольщикам. КИРИЛЕНКО А. В. Мы-то вообще умудрились в тот самый момент, когда рынок пошел на спад, принять концепцию строительства нового типа жилья с улучшенными планировками, с высококачественной отделкой коридоров. Долларов на 60 у нас выросла себестоимость. Мы сказали: ну ладно, хорошо, мы же пока на подъеме. И только мы подписали и утвердили, начали проектирование – и рынок пошел на спад. Но мы не стали менять концепцию, так что у людей сегодня есть возможность покупать жилье класса С+ по цене класса С-. ЛИТОВ Д. О. А у нас вообще все хорошо. Только один достраивается, такой маленький домик... А так все остальные проекты в этом году выйдут на стройку, может быть, к концу года. И соответственно, будут предлагаться людям. И то после того, как я сказал, когда мы пробежим по всем компаниям, соберем их договора, отредактируем, выберем лучшие. Потому что все равно кто-то начнет продавать в рамках нового действующего закона уже к лету. ТЮТИН И. В. Когда дольщики подходят к выбору жилья, они подходят к этому вопросу не только юридически, но и логически. Потому что по оценке ГУИОН себестоимость жилья сейчас составляет где-то $850–900. Если кто-то продает ниже этой цифры, надо задуматься, стоит ли у них покупать или нет. КИРИЛЕНКО А. В. Неадекватно считают себестоимость, мы это обсуждали неоднократно. И деньги не считают во времени, вот так слепили... ТИКТИНСКИЙ Э. С. Профессионалы давно уже не спрашивают: "За сколько ты строишь?", потому что это абсурдный вопрос. Непонятно, как это коррелируется во времени, сданный это дом или начинающаяся стройка и т. д. ТЮТИН И. В. Можно себестоимость посчитать после того, как ты его, во-первых, сдал и полностью вложил туда деньги. 3 года прошло, и ты про него забыл. Тогда ты можешь поднять старый материал и посчитать, за сколько ты его построил. МОЛОДОЖНИКОВ А. Б. Когда запустил дом в эксплуатацию. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Мы больший упор будем делать на ипотеку. Все наши объекты обеспечены ипотечными программами – и элитные дома, и объекты массового жилья. Мы считаем, что это значительный сервис для наших клиентов и планируем и дальше развивать это направление. В этом году у нас будут новые проекты в сфере элитного жилья, и в сфере массового, мы будем продолжать работать не только над качеством жилья, но и над качеством разного рода сервисов. ЛИТОВ Д. О. А вот сейчас какой процент ипотеки у вас? Потому что людям не дают кредит не оттого, что ваши дома плохие, а оттого, что у них зарплата в конверте – одна, а официально – другая. ТИКТИНСКИЙ Э. С. Нет, нормально работают. Надо просто комбинировать разные банки. Это очень тяжелая работа: разные банки работают с разными программами. Кто-то – со справками о доходах, кто-то – без справок о доходах. У кого условия лучше, у кого хуже. Это большая, трудоемкая задача, но она приносит свои результаты. ТЮТИН И. В. Эта задача трудоемка с самого начала. А если ты наладил, то там уже все идет своим ходом. Наша компания тоже работает с банками и сбербанками по ипотечному кредитованию. Мы считаем, что ипотека – это перспективный источник финансирования, инструмент финансирования. ЛИТОВ Д. О. Ну вот сейчас сколько квартир по ипотеке покупают? ТЮТИН И. В. Я не могу сейчас сказать. КИРИЛЕНКО А. В. По-моему, в сегодняшнем "Строительном еженедельнике" была статья о том, что какой-то банк вышел на рынок: на 20 лет начинают давать кредит, и условия – 10,5%. Я не знал и был удивлен. СЕМЕНЕНКО В. В. Сейчас запустили ипотечную компанию, которая является сервисным агентом АИЖК в Петербурге и Ленобласти. Я довольно досконально подошел к изучению этого вопроса. Очень часто присутствуют так называемые рекламные процессы, которые начинают резко расти в зависимости от (неразборчиво). В итоге на стройку доходит до 25% от существующей кредитной программы в наших банках, которые работают в Санкт-Петербурге. Например, сегодня запускается интересный такой продукт: под залог существующей квартиры получается кредит по самой нижней шкале, который можно направить на покупку стройки. То есть так называемая сделка за счет несуществующего жилья, с которым мы годами ничего не могли поделать. Мы брали в зачет, но с дисконтом, если это делали, либо не брали вообще. Такая программа может поднять 20–30% рынка. Вот такие вещи сейчас появляются. Эти программы сейчас нарастают, как снежный ком. Надо только начинать с ними работать. ЛИТОВ Д. О. А мы-то что можем? Единственное – все банкиры приходят по ипотеке и говорят: "Дай мне справку, что если ты не построишь, то ты несешь ответственность за него. Выпиши обязательство, что ты отвечаешь за этого парня. Потому что дом-то твой, на твоем балансе". ТИКТИНСКИЙ Э. С. Ты не за парня отвечаешь. Ты отвечаешь за то, что в случае, если парень не платит, ты должен расторгнуть договор. ЛИТОВ Д. О. Мне кажется, ипотеку не стоит обсуждать. От нас тут ничего не зависит. Мы ничего не можем. КИРИЛЕНКО А. В. Зависит. Работать с банками надо. ЛИТОВ Д. О. А сколько? Мы цифр так и не услышали по ипотеке. КИРИЛЕНКО А. В. Нет. На самом деле – пусть готовятся к худшему. В настоящее время – под 100%-ный взнос. СЕМЕНЕНКО В. В. Извините, я по этому поводу добавлю. Он как бы ни разу не повторяет своих цифр. Цифры очень непохожи, и нам неоткуда взять какие-то примеры. Единственное, что можно сказать – я хочу, чтобы вы вспомнили, сколько это стоило 10 лет назад и сколько стоит сейчас. И подумайте: будет это стоить дешевле? Надо ли ждать чего-то? ТИКТИНСКИЙ Э. С. Я думаю, что 20% – это такой аккуратный прогноз, консенсус. КРАСНИКОВ А. М. На рынке жилья, доступного ограниченному кругу людей (назовем его доступным тоже) мы предполагаем не менее 20%. У нас из восьми объектов – пять жилых, все в центральных частях. Рост – уже в этом году поднимали, а уменьшения потока движения не происходит. То есть рост будет. КИРИЛЕНКО А. В. Покупателя этим не удивишь. ВИКТОРОВ М. Ю. Мало говорить об инвестиционной привлекательности нового квадратного метра. О Жилищном кодексе никто ничего не сказал. Квадратный метр жилья с 20-летним сроком эксплуатации, и новый квадратный метр – ценовой диапазон примерно сопоставим. Ну, там отделка какая-то... Но с точки зрения эксплуатации, с точки зрения потенциальных затрат на капремонт это несопоставимые вещи. То, что ветхий аварийный фонд Санкт-Петербурга – 70%, и то, что соотношение спроса сейчас вторичного рынка – это, на самом деле, экономически неправильно. Рядовой покупатель должен понимать, что новый метод – это новые сети. Это отсутствие капремонта, это гарантийные сроки. А это все – живые деньги. Лифт остановился в доме – стоимость ремонта лифта – 2 млн рублей. СЕМЕНЕНКО В. В. А спрос вообще в сторону нового! И ипотечный спрос – в сторону нового. ВИКТОРОВ М. Ю. Выгодно покупать новое. И администрация города, и ипотечная программа должны разворачиваться в сторону нового жилья. ФИЛИМОНОВ Р. Е. На такой оптимистической ноте можно закончить.