Лизинг взбодрит коммерческую недвижимость

В ближайшее время аналитики предсказывают появление новых предложений как по ипотеке <a href="http://www.bluestone.ru">коммерческой недвижимости</a>, так и по лизинговым схемам. Тем более что разница между этими двумя способами кредитования не так уж и существенна.

<b>Удобная подмена</b><br>На сегодняшний день лизинг торговых и офисных площадей нередко подменяет собой ипотеку коммерческой недвижимости. Более того, представители финансовых и управляющих организаций утверждают, что в отдельных случаях для предприятий именно лизинг становится наиболее удобным способом операций с коммерческой недвижимостью. Лизинговых компаний в Петербурге немало, услуги их разнообразны, но недвижимостью в лизинг занимаются, тем не менее, далеко не все.<br>&#171;По нашим данным, в городе на данный момент выдано буквально несколько кредитов на приобретение объектов коммерческой недвижимости с применением схемы лизинга - услуга эта нова не только для рынка недвижимости, но и для самих лизингодателей&raquo;, - утверждает исполнительный директор агентства недвижимости &#171;Парадиз&raquo; Илья Калинин. Недавно АН "Парадиз" в сотрудничестве с лизинговой компанией &#171;Норд-Вест Лизинг&raquo; ввело новый способ реализации коммерческих объектов - их можно приобрести с помощью лизинговых схем, внеся в качестве первого платежа лишь 20-30% стоимости объекта. В этой схеме агентство принимает на себя функции посредника между лизинговой компанией и конечным потребителем, находя подходящие объекты и беря на себя полное юридическое сопровождение лизинговой сделки.

<b>Москвичи на коне</b><br>Московские компании используют лизинговые схемы несколько чаще. Например, компания Pennу Lane Realty, крупный оператор рынка элитной недвижимости Москвы, использует механизм, по форме напоминающий возвратный лизинг. Упрощенно это выглядит следующим образом: по предложенной Penny Lane Realty схеме реализации объект оказывается дешевле своей реальной рыночной стоимости. "Скидка" может составить до 20% рыночной стоимости, однако покупатель, в свою очередь, обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5 - 7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (13 - 14 % в год от суммы сделки купли-продажи).<br>Таким образом, компания-продавец получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, нежели это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости. Кроме того, компания на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке. В то же время для компании, приобретающей объект недвижимости, сокращается риск падения рыночной стоимости объекта, и предоставляются гарантии стабильного извлечения дохода в течение длительного срока. <br>&#171;В текущем году мы уже провели две сделки по описанной схеме, - рассказывает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, - и опыт демонстрирует значительный интерес к операциям подобного рода как со стороны потенциальных продавцов недвижимости, так и со стороны инвесторов&raquo;.

<b>Что такое ипотека… </b><br>Несмотря на появившиеся &#171;первые ласточки&raquo;, в целом на сегодняшний день ситуация такова, что российские предприниматели практически не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован. <br>Чаще всего к услугам коммерческой ипотеки обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали в аренду. Причины, по которым они это делают, различны. Зачастую фирмам просто не хватает оборотных средств, чтобы совершить покупку без кредита. Все средства находятся в производстве, и забирать их из оборота обычно нерентабельно.<br>Впрочем, нередко средства просто выгодней занять. Если приобретение недвижимости через ипотеку будет стоить 11–16% годовых, а бизнес дает примерно 25% годовых, соответственно лучше взять кредит на несколько лет, нежели потратить средства на покупку недвижимости, а потом взять кредит на развитие бизнеса. Соответственно, компания, скорее всего, выберет вариант с ипотекой. Основными проблемами коммерческой ипотеки являются сложность оформления недвижимости в собственность, а также высокие требования по минимальному начальному взносу: он колеблется от 30% до 50% стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет не более 15%). Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5–7 лет, иностранные банки - на 10–12. Основными игроками рынка коммерческой ипотеки, работающими с офисными помещениями класса А, являются западные банки: Hansa Bank, Banque Societe Generale Vostok, Международный Московский Банк и Райффайзенбанк. Российские банки на данный момент не могут конкурировать с ними, поскольку у западников деньги гораздо дешевле, что позволяет им заявлять более низкую процентную ставку. Кроме того, отечественные банки, привыкшие к работе с кредитованием жилья, не совсем понимают механизмы и суть коммерческой ипотеки из-за отсутствия опыта. <b>…и как с ней бороться</b> Получение коммерческой недвижимости в лизинг на несколько лет является реальной альтернативой коммерческой ипотеке. Для многих это даже более выгодный вариант. Если по ипотеке банки выдают кредит в размере не более чем 75% от стоимости недвижимости, в лизинге эта цифра может колебаться от 70% до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности. Происходит это из-за того, что в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Кроме того, в случае с лизингом есть еще несколько существенных плюсов: возможность экономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Единственной проблемой лизинга является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. <b>Эмбрион с потенциалом</b> Тем не менее, по оценкам экспертов, сегодня не только лизинг торговых и офисных площадей, но и ипотека коммерческой недвижимости пребывают в состоянии эмбриона. Несмотря на то, что уровень потенциального спроса на данные виды услуг является достаточно высоким уже сейчас, практически петербургский рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. По мнению аналитиков, период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее 1,5-2 лет. Очевидно, в это время нашим предприятиям придется обходиться привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а именно - прямой покупкой и арендой нежилых помещений.