«Доступное жилье» временно недоступно

Несмотря на распространенное заблуждение, что квартиры в регионах стоят значительно дешевле, нежели в столице, цены на жилье в большинстве крупных городов России ненамного отличаются от московских. При этом доходы там значительно ниже столичных, зато спрос превышает предложение. <br><br><b>«Парадный» рост</b><br>По данным, озвученным министром регионального развития РФ Владимиром Яковлевым, как гласит на сегодняшний день статистика, рынок жилищного коммерческого строительства демонстрирует последние годы непрерывный рост. Валовой объем строительно-монтажных работ увеличился с 35 млрд. рублей в 2000 году до 170 млрд. в 2004 году. В том же 2000 году введено в эксплуатацию около 30 млн. кв. метров, а в 2004 году - уже 40 млн. кв. метров. Наконец, в последние годы вырос и рынок ипотечного жилищного кредитования. В 2001 году совокупный ипотечный портфель банков оценивался в 1,7 млрд. рублей, а в 2004 году - в 30 млрд. рублей. <br><br><b>Реальная изнанка</b><br>Однако это лишь парадная сторона портрета строительной отрасли. С другой стороны, Россия сегодня вводит в строй лишь половину от того количества жилья, что вводила 15 пет назад. Людям попросту не хватает квартир. Потребности страны, если взять из расчета по нормативам 1 кв. метр на человека в год, порядка 145 млн. кв. метров. Более 31 млн. семей желает улучшить жилищные условия. Между тем, ежегодно улучшают свои жилищные условия в среднем не более 1 процента нуждающихся. <br><br>Сегодня очаги экономического роста присутствуют лишь в 140 из 1042 городов и поселков городского типа. Население мигрирует в экономически более благоприятные регионы. Только два города-миллионера, Ростов и Волгоград, показывают рост населения. Строительная отрасль не обеспечивает решение жилищной проблемы. Она даже не компенсирует износ жилищного фонда. <br><br><b>Эконом-провинция</b><br>При этом стоимость жилья в России растет повсеместно. И если на столичном и петербургском рынках недвижимости с прошлого года цены успокоились, то в других крупных городах этого не наблюдается. Так, в Екатеринбурге за последний год стоимость квадратного метра в новых домах выросла на 60%, в Приморье – на 40%, в Калининграде – на 25%. Московский и петербургский строительные комплексы ежегодно исправно поставляют на рынок по несколько миллионов квадратных метров жилья. В регионах ситуация другая – жилищное строительство отстает от спроса. Да и качество жилья, что строится в провинциальных городах, не столичного уровня. «Региональный рынок имеет крайне размытую классификацию жилья, – поясняет ситуацию гендиректор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. – Если подходить объективно, то в регионах практически нет элитного жилья». Кирпично-монолитные дома, которые в Москве отнесли бы к эконом-классу, в регионах считают жильем уровня «премиум», а стоимость квадратного метра в таких домах разве что на 15-20% ниже, чем в Москве.<br><br><b>Недоступные «хрущевки»</b><br>На росте цен в регионах отражается активный рост спроса на качественное современное жилье. Во многих городах-миллионниках рост цен на недвижимость превышает 30%-ный барьер. Особняком стоит Петербург. Цены на элитное жилье в Северной столице составляют $3000-5000 за кв. метр, монолитные дома продаются в среднем по $1200-1800 за кв. метр, цены на типовое жилье колеблются от $800 до $1100 за кв. метр.<br><br>В остальных крупных городах ситуация немного иная. Элитное жилье в них отсутствует практически полностью. Жилье бизнес-класса продается по $700-1000 за кв. метр, типовое жилье – по $400-700 за кв. метр. Такая ценовая ситуация свойственна Казани и Омску, Перми и Уфе, Екатеринбургу и Челябинску, и так далее. Также следует отметить, что пока доля новостроек в регионах ничтожно мала, а большая часть предложения сконцентрирована на вторичном рынке.<br><br>Однако и на вторичном рынке спрос намного превышает предложение. «Потребность в новых квартирах в крупных российских городах просто огромная, – замечает независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Из-за этого и растут цены». Основу жилищного фонда в регионах составляют постройки 60-х годов, так называемые хрущевки, большую часть которых в Москве уже давно отправили под снос. «Предложение в регионах представлено в лучшем случае домами 20-летней давности, а в худшем – типовыми хрущевскими пятиэтажками, – говорит Сергей Леонтьев. – Последний вариант особенно типичен для городов с численностью населения менее 500 тыс. человек». Цены на такие квартиры, конечно же, далеки от московских, однако и доступным такое жилье не назовешь. Уровень доходов в глубинке в среднем в два раза ниже, чем в столице, и, соответственно, возможности откладывать значительные суммы у россиян нет. <b>«Искусственные» последствия кризиса</b> Все это происходит на фоне того, что в первом полугодии рынок жилья так и не оправился от кризиса. Более того, по данным Минэкономразвития, замедлился рост капитальных вложений в строительство. Если за первый квартал прошлого года инвестиции в основной капитал выросли на 13,1 процента, то за аналогичный период этого года - всего на 7,6 процента. По мнению Владимира Яковлева, рынок жилищного строительства стал заложником искусственной монополизации и столь же искусственного взвинчивания цен. Более того, министр считает, что искусственная монополизация строительных рынков дала старт процессам монополизации промышленности стройматериалов. Примером может служить весенне-летний рост цен на цементные смеси в результате концентрации цементных активов в руках узкой группы. А это влечет за собой в конечном итоге рост себестоимости жилья. <b>Ипотека – не панацея</b> Специалисты констатируют, что в ближайшее время не изменит ситуацию на рынке и ипотека. По ипотечным схемам в России сейчас приобретается всего 1,5 процента жилья. В 2004 году было выдано около 46 тысяч ипотечных кредитов, которые отличаются излишне высокими ставками и короткими сроками. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6 процентов. Хотя на рынке жилищной ипотеки продолжается подъем, рост этого рынка затронул только крупные города. Около 60 процентов кредитов выдается в Москве, в Московской области - 6,7 процента, в Санкт-Петербурге - 4,6, в Самаре - 4,4 процента, в остальных городах - менее 1 процента. Министр регионального развития признал, что дело не только в нормативных актах. В целом российская банковская система не может удовлетворить спрос на ипотечные кредиты, потому что не обладает «длинными деньгами». Около 50 процентов кредитов выдается Сбербанком. На 5 процентов крупнейших участников рынка приходится 70 процентов всего ипотечного кредитования. Причина тому - неразвитость финансовых инструментов для осуществления покупки квартиры, в том числе в кредит. Ни застройщики, ни банки не готовы мерить категориями десятилетий. Кроме того, в силу общего низкого уровня жизни кредиторы и заемщики не уверены в завтрашнем дне. «Если брать мировой опыт, то, к примеру, в США, можно взять ипотечный кредит на 20 лет. Но стоит учитывать, что там простой водитель получает порядка $2000, из которых на выплаты по ипотеке он может направить $500. И никакие внезапные увольнения ему не страшны», – говорит Андрей Бекетов. <b>Светлое бедущее</b> В целом прогнозы экспертов относительно изменения ситуации с обеспеченностью жильем неутешительны. Положительные сдвиги ожидаются только при условии проведения реформ в строительной отрасли и системе жилищного кредитования. Они должны обеспечить стабилизацию цен на жилье в период с 2007 по 2010 год. В этом случае уровень удовлетворенного спроса (обеспеченного предложением) составит к 2010 году около 62%, то есть более чем в полтора раза превысит современный показатель (36,2% в 2004 году). Предполагается, что при этом минимальные ежемесячные доходы семьи из трех человек, необходимые для приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств (30% стоимости жилья) и кредита (70%), не превысят 10,5 тыс. руб. на человека. При проведении всех необходимых реформ требуемый доход составит в 2010 году около 8,3 тыс. руб. В результате доля семей с заработками, достаточными для приобретения стандартной квартиры за счет собственных средств и кредитов, увеличится с 20% в 2005 году до 31% в 2010 году. Но даже при проведении всех реформ обеспеченность населения жильем увеличится незначительно — до 21,7 кв. м на человека в 2010 году.