Переоцененная "Удельная" дешевеет

Территориальная зона "Удельная"<BR> СПб. "Удельная" -- комфортная дорогая территория с разношерстным жилым фондом. Дорогая уже настолько, что средняя цена на жилье здесь постепенно пошла вниз.<BR> Территориальная зона "Удельная" ограничена Поклонногорской ул., пр. Мориса Тореза, Манчестерской ул., пр. Энгельса и Удельным пр.<BR> Это расположенный между Сосновкой, Удельным парком и "деревней" Озерки очень дорогой район, хотя жилой фонд здесь весьма разнороден и теоретически мог бы отвечать практически любым требованиям .<BR> Общий высокий ценовой уровень обусловлен в первую очередь "природными" характеристиками, обеспечивающими здесь уникальную "уютную" атмосферу.<BR> Район прекрасно озеленен, рядом -- Сосновка, Озерки и Коломяги. При этом здесь хорошая транспортная доступность (есть станция метро "Удельная"), а отремонтированный пр. Энгельса ее еще улучшит.<BR> Впрочем, с другой стороны, станция метро вместе с железнодорожной -- еще и элементы "маленького вокзала".<BR> С точки зрения социальной инфраструктуры зона скорее бедна. На пр. Энгельса она, в общем, осталась на уровне советских времен, на пр. Мориса Тореза ее практически нет, а развитие происходит в основном в районе железнодорожной станции и метро.<BR> <B>Фонд</B><BR> "Удельная" почти полностью состоит из кирпича. Жилой фонд здесь очень разнороден по типам домов, но практически все они кирпичные. Огромное количество "немецких коттеджей" и кирпичных "хрущевок". Несколько меньше советской типовки 70-х гг. и "сталинских" домов.<BR> Такой расклад не может полностью удовлетворить желающих приобрести здесь просторные, дорогие квартиры, а "дешевое" в любом другом месте жилье здесь заметно дороже привычного уровня. Так замыкается круг: при дефиците "сталинских" квартир полноценной замены им нет, поэтому они дорожают. За ними растет в цене и "эконом-класс", переставая быть доступным для обычных его потребителей. Новых зданий меньше десятка, однако строительство идет достаточно интенсивно: для этого места предложение комфортного жилья очень перспективно.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне выше "среднего по городу". По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в ноябре "средний метр" предлагали здесь по $1264, а в октябре -- по $1270, при том что октябрьская "средняя по городу" цена составила $1194.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры равнялась в октябре $131.300 ($1110/м2). Впрочем, предложение больших квартир здесь ограничено одним- двумя десятками в месяц, а цена м2 может составлять от $900 до $2000 и более. Трехкомнатные предлагались в среднем по $102.800 ($1284/м2), "двушки" -- по $63.700 ($1253/м2), однокомнатные -- по $46.200 ($1307,4/м2).<BR> Темп роста цен предложения в зоне "Удельная" -- 22% за 11 месяцев с начала года. Это гораздо меньше, чем "общегородской" (30,3%), что вполне доказывает тезис о переоцененности территории. Особенно если учесть, что с сентября жилье здесь начало дешеветь.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Структура спроса и предложения в течение года здесь изменилась. По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", серьезно (с 35 до 20%) упал спрос на однокомнатные квартиры и увеличился на трехкомнатные (28% вместо зафиксированных в мае 16%). И так небольшое предложение четырехкомнатных объектов сократилось вдвое, и это стабилизировало спрос на них.<BR> В различных ценовых диапазонах оказывается, что спрос, ориентированный во время ажиотажного роста рынка на комфортное жилье, теперь сместился к нижним ценовым диапазонам. Вряд ли серьезно изменились требования к качеству здешних квартир, но к их цене -- однозначно.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Среднее значение косвенного показателя ликвидности -- времени экспозиции объектов в листингах (рекламе) -- для периода стагнации относительно невелико: 32,7 пункта* ("условного дня"). По данным аналитического отдела ГК "БН", самые ликвидные "единицы" продаются в среднем ценовом диапазоне, "двушки" -- в верхнем, а трехкомнатные -- в среднем и верхнем. "Удельная", хоть и теряя в цене, сохраняет реноме комфортной и дорогой территории.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Территория остается популярна, и в этой популярности -- главная опасность для вторичного рынка. Общий ценовой уровень здесь уже не вполне адекватен потребительским свойствам жилого фонда, и переоценка уже сказалась на уровне и цене спроса. Конечно, это открывает прекрасные перспективы для предложения на первичном рынке, однако есть вероятность переключения интереса с "Удельной" на соседние районы вроде ст. м. "Политехническая".<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложениябв зоне "Удельная", %<BR> К предыдущему кварталу - 1,87<BR> За год - 42,77<BR> К докризисному уровню - 93,27<BR> К посткризисному уровню - 182,77