Структурный кризис остан овил рынок жилья

На вторичном рынке -- время принимать решения<BR> СПб. Самые "доходные" петербургские квартиры в нынешнем году -- однокомнатные в центре и трехкомнатные в "сталинских" районах.<BR> "Минимальное жилье" в типовых "спальниках", всегда считавшееся самым доходным инструментом для инвестиций в недвижимость, безнадежно отстало в темпах роста. Это главное последствие стагнации, а точнее -- структурного кризиса на рынке.<BR> Абсолютный "рекордсмен" в ценовой гонке этого года -- 1-комнатная квартира в "парадном Петербурге". Квадратный метр в таких объектах подорожал с начала года в среднем на 27,3%, оставив далеко позади "разменную монету" рынка жилья, типовые однокомнатные квартиры. Цена предложения в районах новостроек (таких как Лахта, Старая Деревня, Коломяги и т.п.), в "спальниках" (Юго-Запад, Ржевка-Пороховые, Веселый поселок) и в окраинных районах с ярко выраженными точками влияния, доминантами (Пр. Большевиков, БКА, Озерки...), выросла меньше всего: от 21,7 до 22,5%. Даже территории так называемого "промышленного пояса" (такие как "Нарвская", Финляндский вокзал) подорожали больше, чем районы массового спроса.<BR> <B>Невечная ценность</B><BR> Ситуация, когда подтверждается принцип "вечных ценностей" исторического центра, для петербургского рынка совершенно нетипична. По данным корпорации "Петербургская Недвижимость", изменения структуры предложения вторичного рынка вызваны прежде всего изменением времени экспозиции по разным типам объектов, или, проще говоря, "зависанием" тех или иных квартир в листингах. В предыдущие 2 года в листингах застаивались как раз многокомнатные квартиры в старом фонде центральных районов.<BR> Метаморфозы начались с нынешней весны. Рост цен на массовое жилье (начиная с конца лета прошлого года иначе как ажиотажным его не называли), причем в основном "минимальное", привел к тому, что однокомнатные квартиры практически догнали в цене предложения "двушки". Спрос на них неуклонно снижался, и по мере этого снижения типовое жилье стало занимать все большую долю в структуре предложения. Последовательно увеличивалось предложение 1-комнатных и 2-комнатных квартир, многие из которых находились в прямой продаже.<BR> Одновременно сократилось количество обменных цепочек: сделки, в которых участвует до десятка квартир, в условиях еженедельного повышения ценника невозможны. Многие однокомнатные квартиры начали стоять в предложении -- в обмены они не включались, а прямых покупателей на рынке оказалось недостаточно.<BR> Сейчас, как свидетельствует мониторинг аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", доля однокомнатных квартир в общем объеме предложения на рынке составляет более 22% -- это максимальный показатель за последние годы. Обычно "единицы" занимали около 12%: этот тип жилья всегда был наиболее востребован -- и для расселений, и у прямых покупателей. Общий объем предложения также беспрецедентно велик.<BR> <B>Стоя</B><BR> Вторичный рынок жилья по-прежнему стоит. Помимо пятой части "минимального" жилья в предложении об этом свидетельствует беспрецедентно низкое число регистрируемых ГБР договоров купли-продажи. Рост цены в центральных районах обусловлен не активностью непосредственных покупателей жилья, а "коммерческим" и "полукоммерческим" расселениями: в городе расширяется бизнес, требующий для своего развития представительских площадей для офисов. Кроме того, появляющиеся крупные фирмы, в основном не с петербургским капиталом и сотрудниками, вынуждены расселять квартиры для собственного персонала: "готового" жилья в прямой продаже явно недостаточно.<BR> Всю осень изменение средней цены предложения на вторичном рынке балансирует около нуля, ориентируясь скорее вниз, нежели в сторону увеличения. Такой "баланс" долго не продлится, и сейчас -- самое время для принятия инвестиционных решений.<BR> <B>Три пути</B><BR> На первичном рынке начался небольшой рост цен, связанный в первую очередь с маркетинговой политикой строительных компаний.<BR> Строители отмечают увеличение числа "первичных запросов" -- обращений потенциальных покупателей, более или менее определившихся с типом, качеством, местом и ценой интересующего объекта. Это может означать, что покупатели, "отдышавшись" после ажиотажного роста, начинают строить свои планы в новых реалиях. С другой стороны, риэлтеры говорят об изменении поведения продавцов, которые уже не столь однозначно уверены в оценке собственных объектов и готовы к некоторому уменьшению цены.<BR> Дальнейшее развитие событий возможно по двум сценариям. Если в Петербург действительно потянутся крупнейшие игроки национальных рынков и зарубежные инвесторы, расселение центральных кварталов еще более активизируется. Вслед за этим вновь появится спрос на "минимальное" жилье, его излишек будет выбран, и рынок начнет новую "спираль" развития. Кстати, в сегменте комнат уже наблюдается небольшой рост цен -- а это первый признак будущего развития.<BR> С другой стороны, резкое увеличение предложения на вторичном рынке говорит о существовании отложенного спроса (тем более что 70-80% сделок в "нормальное" время -- это обменные цепочки). Как поведет себя этот спрос и что будет с предложением, станет окончательно ясно после новогодних каникул. Застрявшие в листингах квартиры могут быть вообще сняты с продажи -- в ожидании лучших времен, и структура спроса-предложения стабилизируется. А может произойти снижение цены предложения. И в таком случае цена упадет уже серьезно во всех (кроме элитного) сегментах и во всех (кроме "эксклюзивных") районах.<BR> Наконец, возможен третий вариант -- когда цену будут держать "до последнего". Приведет он к окончательной "победе" центра над окраинами, а выходом станет лишь реальное развитие ипотеки и прочих кредитных или накопительных схем.