Дворцовая стала "золотой копилкой"

Территориальная зона "Золотой треугольник"<BR> СПб. "Парадный Петербург" всегда будет привлекать интерес покупателей жилья и вряд ли когда-нибудь упадет в цене. Квартиры здесь -- самое надежное вложение в недвижимость, однако и самое дорогое, и долгосрочное. Территориальная зона "Золотой треугольник" ограничена Адмиралтейской и Дворцовой наб., Адмиралтейским пр., Гороховой ул. и наб. Фонтанки. На ценовой карте города это самый дорогой район, с которым периодически конкурирует Московский пр.<BR> Однако после того как жилой фонд в "треугольнике" полностью приведут в состояние, адекватное статусу и престижности района, эти кварталы будут вне всякой конкуренции.<BR> Здесь небольшой объем предложения и минимальный, "точечный", спрос. В основной массе на рынке представлены либо очень дорогие, расселенные, отремонтированные и снабженные хорошей технической начинкой квартиры, либо откровенный неликвид, предлагаемый тем не менее по высокой цене.<BR> Доминант, влияющих на ценовой уровень района, естественно, нет. Сам район -- "доминанта", где минимальный ценник определяется в первую очередь адресом, а диапазон от высокого минимума до "почти бесконечности" -- многочисленными нюансами.<BR> В старом фонде "парадного Петербурга" есть основная тенденция: чем "глубже" от красной линии, тем больше предложения. В первых дворах большинство коммуналок расселены, и начался естественный процесс "вытеснения" их из вторых и третьих. Схема проста: как только количество собственников квартир в первом дворе превышает некую "критическую массу" (условные 75-80%), двор быстро преображается. Там устраивают паркинг, или, если сохранилась какая-то зелень, мини-сквер, а главное -- появляются ворота, а за ними -- охранник. И сразу за этим серьезно повышается спрос на квартиры во втором дворе вместе, соответственно, с ценой.<BR> Резервы для такой схемы в "Золотом треугольнике" по-прежнему очень велики, несмотря на вроде бы минимальное предложение.<BR> Главный недостаток "парадного Петербурга" -- практически полное (по сравнению с количеством жилья) отсутствие парковочных мест. Это основное препятствие для активного развития здесь рынка комфортного и эксклюзивного жилья, но постоянный и дорогой спрос заставит решить проблему.<BR> <B>Цены</B><BR> Средняя цена предложения м2 на вторичном рынке здесь держит первые строчки в рейтинге.<BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", в сентябре "средний метр" предлагали здесь по $1564, а "среднегородская" цена метра была равна $1199. Учитывая, что подавляющее большинство предложения здесь большие квартиры, это очень высокий ценник.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры составляла в сентябре $287,8 тыс. ($1466,5/м2), четырехкомнатной -- $184,4 тыс. ($1550/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $130 тыс. ($1463/м2), "двушки" -- по $110,4 тыс. ($1578/м2), однокомнатные -- по $83,7 тыс. ($1651/м2).<BR> Здесь относительно небольшой рост цены -- 26,7% за 9 месяцев ("общегородской" составил 30,3% за тот же период), зато постоянный. Остановки или тем более падения цен не было.<BR> Столь же дорога аренда. Дешевле $500/мес. за однокомнатную квартиру можно найти только "убитый" вариант или комнату в коммуналке. Тем не менее приобретение недвижимости с целью последующей ее сдачи внаем малорентабельно. Здесь существуют дорогие предложения (4-комнатную квартиру на Итальянской, 37, жилой площадью 87 м2, сдают за $5 тыс./мес., 8-комнатную на Невском, 11, жилой площадью 160 м2 -- за $3 тыс./мес.). Тем не менее "условная квартира" 100 м2 стоимостью "условных" $350 тыс. при арендной ставке в $5 тыс./мес. окупится за 7 лет. Темп роста арендных ставок в "парадном Петербурге" ниже, чем рост цены.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Основная масса покупателей жилья здесь вполне платежеспособна для достаточно хорошего выбора, однако запросы формулируются в основном на трехкомнатные квартиры. "Треха в центре" -- это самое понятное определение, тогда как остальные -- и меньшие, и большие объекты -- требуют детального осмотра для принятия решения. Именно таким образом в структуре спроса 60% занимает трехкомнатное жилье.<BR> И именно поэтому спрос на "трешки" единственный сегментируется в различных ценовых диапазонах.<BR> По данным мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", несмотря на платежеспособность покупателей, цена спроса здесь ниже цены предложения.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Ликвидность в самом дорогом районе очень низка. По данным аналитического отдела ГК "БН", ее среднее значение равно 37,8 пункта* (условных дня), причем многокомнатные -- эксклюзивные или нерасселенные квартиры -- остаются в листингах по 47 условных дней.<BR> Наиболее ликвидны дешевые, в плохом состоянии "единицы" -- 24,4 пункта. Они приобретаются "на будущее", в первую очередь чтобы сохранить капитал.<BR> В двухкомнатном сегменте -- обратная тенденция: быстрее исчезают из рекламы квартиры верхних ценовых диапазонов, в хорошем состоянии, приобретаемые скорее для жизни.<BR> Ликвидность "трешки" напрямую зависит от цены: чем дешевле, тем легче продать, однако разница в показателях ликвидности непринципиальна.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Темпы развития рынка "парадного Петербурга" могут изменить политические решения. Если разговоры о переносе "столичных функций" и офисов крупнейших компаний приведут к реальным действиям, круг потребителей качественного жилья в этих кварталах заметно увеличится, а вслед за спросом быстрее сложившегося темпа поднимется и цена.<BR> Резерв ценового роста в "Золотом треугольнике" далеко не исчерпан -- в недалеком будущем он вполне может достичь $5 тыс./м2 в среднем по району. На этот процесс не влияет ничего кроме физического разрушения самого жилого фонда. Поэтому, если среди разрозненного предложения появляется вариант "фасадной" квартиры, к примеру, за $2 тыс./м2, его можно рассматривать как весьма перспективный. Вложения в жилой фонд этой зоны принесут "дивиденды" в любом случае -- вопрос лишь в сроках.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).