К осени рынок жилья дош ел до кризиса

<B>Обзор рынка жилья</B><BR> СПб. Традиционная летняя стагнация на рынке жилья не закончилась традиционным же осенним подъемом, и сейчас можно констатировать кратковременный системный кризис.<BR> Имеющим в инвестпортфеле объекты жилой недвижимости сейчас есть смысл держать свои активы. Наиболее ликвидным и быстро растущим в цене останется "минимальное" жилье.<BR> Средняя цена предложения м2 на вторичном рынке жилья выросла в III квартале по отношению ко второму на 4,2%. В августе несколько раз фиксировалось небольшое падение цены. Это особенно показательно на фоне ажиотажного роста конца прошлого-начала нынешнего года, когда ценник поднимался на 5% и более в месяц.<BR> Динамику роста цен и его остановку иллюстрируют показатели средней цены предложения типовой двухкомнатной квартиры в типовой же территориальной зоне -- "Пр. Просвещения". Средняя цена квартиры практически неизменна, более того, летом произошло некоторое снижение цены.<BR> По данным телефонной справочной по недвижимости "Квартирный вопрос", общий объем спроса в III квартале существенно уменьшился. Неизменным он остался только на качественные новые квартиры в районах новостроек (Яхтенная, Озеро Долгое), популярных у молодых, успешных и перспективных семей. Они остаются самыми постоянными игроками на рынке.<BR> <B>Психология</B><BR> Психологический фактор, когда покупатели "привыкают" за лето к новому ценовому уровню, пока не сработал. До сих пор количество регистрируемых в ГБР сделок росло в среднем на 10% в год. Однако в нынешнем сентябре количество принятых на регистрацию сделок купли-продажи снизилось с 5 тыс. (уровень сентября 2003 г.) до 3 тыс. Покупатели так и не "привыкли", а продавцы держат цену.<BR> Косвенный показатель ликвидности -- "условные дни", или пункты (средние значения времени экспозиции квартир в рекламе (листингах) за расчетные 14 недель), -- в III квартале этого года претерпел серьезные изменения. Это тоже произошло впервые.<BR> Как показывает мониторинг аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", в среднем по городу этот относительный показатель не менялся в зависимости от роста цен ни на недвижимость, ни на нефть и ни от "повышения благосостояния населения". Единственные ощутимые его изменения происходили только в связи с сезонностью: летом, в период "затишья", время экспозиции было больше, а уровень ликвидности, соответственно, ниже. В периоды рыночной активности -- наоборот. Сейчас создалась уникальная ситуация. В III квартале прошлого года уровень ликвидности определялся в 26,2 пункта. В III квартале нынешнего -- 30,2 условного дня. И эта разница -- более существенна, чем на первый взгляд: в июле и августе значения, в общем, совпадали. Время экспозиции увеличилось именно благодаря сентябрьским показателям.<BR> <B>География роста</B><BR> На ценовой карте города произошли серьезные изменения. Окраинные (в первую очередь -- "спальные") районы, наиболее растущие в цене, затормозили свой рост особенно заметно. На первые места выходит центр.<BR> За последние 12 месяцев соотношение цены предложения м2 в центре и на окраинах сократилось более чем на 10%. Другими словами, метр в центре стал "дешевле". И только в III квартале этого года рост этой разницы увеличился сразу на 6%.<BR> В центральной части Петербурга развиваются иные тенденции, отличные от остального города. Рынок двигает бизнес: здесь особенно востребованы квартиры для перевода в нежилой фонд. Кроме того, в центральной части активен "иногородний" спрос. И именно рыночные показатели центральных районов могут дать ответ, когда закончится период "затишья".<BR> Особенно отчетливо на изменения конъюнктуры реагируют комнаты -- и этот сегмент показывает нынешней осенью некоторый рост цен. Причем рост в центре превышает подорожание на окраинах и обещает скорое начало новой волны расселений. Пусть не столь масштабной, как раньше (действительно, большинство ликвидных коммуналок уже расселены), однако гарантирующей через некоторое время появление нового спроса и очередного ценового роста на рынке в целом.<BR> <B>По политическим мотивам</B><BR> На рынке строящегося жилья несколько иная динамика. В отличие от вторичного, линия тренда здесь уже получила тенденцию к некоторому подъему, и постепенно он будет продолжаться. С наступлением осени продолжились разговоры о неуклонном росте себестоимости строительства, грядущем дефиците новых участков под застройку и непоследовательности политики городской администрации. Большинство строительных компаний объявили о некотором росте цен предложения, причем особенно не скрывается, что шаг этот -- в первую очередь политический.<BR> Тем не менее разница между ценами на вторичном и первичном рынках всегда сохранялась на уровне около 20%, и нет никаких оснований прогнозировать ее серьезные изменения. По данным ЗАО "Северный город", сейчас в продаже на первичном рынке жилья около 1,8 млн м2, при том что платежеспособный спрос на текущий момент оценивают в этой компании в 2,5 млн м2. Таким образом, дефицит предложения остается, а в случае развития кредитных схем и механизмов он может даже увеличиться.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Незначительный рост уже начинается в сегменте комнат, и на протяжении ближайших двух кварталов он продолжится, охватывая остальные сегменты. К весне его показатели могут достичь 2-3% в месяц, 4% можно ожидать только с самой оптимистической точки зрения.<BR> К этому времени должен раскрутиться новый маховик, первые движения которого уже проявились на самом минимальном сегменте. Концентрирующийся в комнатах спрос вызовет потребность новых расселений, а значит -- и минимальных квартир. Вообще однокомнатная малогабаритная квартира еще долго будет оставаться самым ликвидным объектом на рынке городского жилья. На первичном -- в связи с общей дороговизной, на вторичном -- как главный инструмент для расселений. <P> <B>есть Мнение</B><BR> Максим Соболев, начальник аналитического отдела управления маркетинга холдинга RBI:<BR> "Наиболее тяжелой для застройщиков ситуация была в мае, когда объем продаж сократился более чем на 30%. Пик продаж в этом году был в феврале, а в июне-сентябре продажи восстановились до уровня марта-апреля.<BR> Наименьший прирост цен наблюдался в июле и составил 0,2% в месяц.<BR> Сейчас цены постепенно растут -- на уровне 0,7-1% в месяц, а в целом можно сказать, что рынок раскачивается после весенне-летней стагнации.<BR> В ближайшее время рост цен станет более интенсивным и до конца текущего года составит 1-2% в месяц. В следующем году мы также ждем постепенного роста цен на уровне 17-20%.<BR> Сейчас наиболее ликвидными являются небольшие однокомнатные квартиры до 35 м2. Понятно, что это связано с общей дороговизной жилья. Когда не ожидается резких изменений на рынке недвижимости (а это действительно так), можно предположить, что такая ситуация сохранится еще в течение нескольких лет".