Рабочие места остаются в дефиците

00:0005 октября 200400:00

7просмотров

00:0005 октября 2004

Обзор офисной недвижимости

Обзор офисной недвижимости СПб. Рынок офисных помещений в Петербурге оценивается как один из самых развитых, перспективных и "дефицитных". Одновременно эксперты прогнозируют снижение темпов роста ставок и цен. Рынок офисов принято делить на две части -- бизнес-центры и "все остальное". Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) оценивает общий объем офисных помещений более чем в половину от всей нежилой недвижимости, включенной в коммерческий оборот. Главным игроком на рынке остается город (50% площадей сдает в аренду КУГИ), четверть занимают классифицируемые бизнес-центры, и еще четверть -- это частная недвижимость и "прочие" помещения, в основном остатки "дикого рынка". Частный рынок Рынок частной коммерческой недвижимости до сих пор тесно связан со вторичным рынком жилья: до тех пор пока объемы встроенных помещений в строящихся домах не займут относительно значительную долю, их можно считать смежными. Бизнес, основанный на переводе выкупленных квартир в нежилой фонд, до сих пор процветает и имеет хорошие перспективы. В частности, дефицит в Петербурге офисов хорошо иллюстрирует уровень заполняемости бизнес-центров на уровне 95-100%, практически не меняющийся со вводом новых объектов. В основном на рынок коммерческой недвижимости выводятся бывшие квартиры старого фонда, и в большинстве -- расположенные на первых этажах. Появляются целые кварталы, где первые этажи выходящих на улицы квартир практически полностью расселены -- например, вокруг станции метро "Чернышевская". Кроме парадных районов старого города популярностью пользуются плохо приспособленные для жизни территории, расположенные возле станций метро "Елизаровская", "Автово" и т.п. Офисная функция рассматривается с двух точек зрения -- "представительской" и "рабочей", и под каждую подбирают помещения в соответствующих местах. На периферии "конторы" востребованы в первую очередь у фирм, не требующих массового потока посетителей и не преследующих презентационных целей, в центре -- наоборот. Так или иначе, но отдельных территорий, претендующих на роль "Сити", в Петербурге до сих пор нет. Даже Выборгская наб., позиционируемая как место притяжения бизнеса, притягивает его лишь своей фасадной стороной. "Изнутри" там по-прежнему сохраняются промышленные предприятия, а вдоль параллельного Большого Сампсониевского пр. --- жилье, причем не лучшего качества. ГУИОН отмечает, что максимальным спросом пользуются помещения площадью от 25 до 170 м2 (43% спроса). Около 30% заявок -- на офисы от 170 до 200 м2, и только 5% арендаторов интересуются крупными площадями от 200 до 230 м2. До тех пор, пока "бизнес-территорий" в городе не появится, уровень цен на коммерческую недвижимость, и особенно на офисные помещения, требующие хотя бы минимального комфорта, будет диктовать вторичный рынок жилья. "Упорядоченный" рост С другой стороны, становится вполне прозрачным бизнесом управление бизнес-центрами -- специально созданными под офисную функцию объектами. По данным ГУИОН, уровень доходности современных офисных зданий -- 16-20%. Член совета директоров ОАО "ПСБ -- Инвест Групп" Лев Пукшанский оценивает доходность инвестиций в действующий бизнес-центр на уровне 15% годовых, участие в новом инвестпроекте может, по его мнению, обеспечить от 20%. На этом рынке постепенно стабилизируется спрос. Основная тенденция -- предпочтение арендаторами качественных офисов, подкрепляемая выходом на петербургский рынок московских и зарубежных компаний, которые намерены арендовать офисы с привычным для себя уровнем сервиса. По данным компании Knight Frank, наиболее часто запрашиваемыми в первом полугодии 2004 г. были помещения площадью 40-50 м2. В бизнес-центрах класса В спросом пользуются также помещения размером 100-200 м2, а также помещения более 500 м2. В бизнес-центрах класса С одинаково популярны помещения до 50 и от 50 до 300 м2. На более крупные помещения спрос гораздо меньше. Появились первые примеры крупных сделок: в 2003 г. компания "Борланд" сняла 3000 м2 в "Петровском форте", "Евро-контакт" - 1700 м2 в "XIX веке", а "ТВ-Купол" и "Трансойл" -- в "Сити-Центре" (2000 и 1050 м2 соответственно). Однако массовыми такие сделки не стали. На увеличение спроса может повлиять перевод части столичных функций в Петербург: в Knight Frank отмечают, что разговоры о возможном переносе уже вызвали повышение спроса на небольшие качественные офисы под представительства. В прогнозах расходятся ГУИОН прогнозирует, что офисные площади в 2005 г. будут расти преимущественно за счет бизнес-центров. Появление новых офисов вне их, помимо нового жилого строительства и реконструкции административно-производственных зданий, может обеспечить программа расселения общежитий ("общаги" коридорного типа планируется использовать под офисы). Спрос на офисные площади класса А сохранится на прежнем высоком уровне, а в целом по рынку он будет превышать предложение, и падения арендных ставок ожидать не следует. Можно ожидать плавного роста арендных ставок (5-10%) на помещения класса А, аренда в классах В и С может незначительно повыситься или сохраниться на прежнем уровне. Правда, в расчетах арендных ставок может продолжиться тенденция к замене доллара на евро или другие расчетные единицы. Главное ожидание -- к 2005 г. уровень арендных ставок по офисным помещениям впервые превзойдет докризисный и составит 102% от цен 1998 г., а в течение будущего года рост продолжится и составит 8-10% за год. Возможно, получит развитие практика продажи офисных зданий по долям. При этом создаются товарищества собственников, которые управляют инженерной инфраструктурой. Прогноз участников рынка несколько иной. В компании Knight Frank, констатируя повышение спроса на высококачественные офисные помещения и недостаток предложения в бизнес-центрах класса А и В+, а также возникающий спрос со стороны крупных арендаторов, ожидают, что разрыв между потребностями и рыночным предложением приведет к росту цен на качественные офисы. Однако на помещения "низших" классов возможно падение цен. Кроме того, возможно усиление "миграции" арендаторов в связи с выходом на рынок новых бизнес-центров, имеющих современные системы жизнеобеспечения, телекоммуникационные системы и высокий уровень сервиса. Наконец, не исключено развитие новой тенденции -- продажи офисных центров или их частей. По данным компании "Бекар. Консалтинг", рынок продаж офисных центров только начинает формироваться, и пока информация о сделках остается "крайне закрытой", а сами сделки проходят в основном на уровне личных связей. Из известных сделок, прошедших в прошлом году, все объекты принадлежали к классу "В", имели выгодное местоположение в исторических частях города, были хорошо известными на рынке. Самые популярные площади зданий, выставленных на продажу, -- в диапазоне 2000 м2. Они пользуются спросом в основном под представительство одной компании. В начале этого года было объявлено о продаже бизнес-центра класса В на Казанской ул., 44, который купила промышленно-строительная группа ЛСР для собственного использования. Эксперты оценивали сумму сделки в $7,5 млн. Правда, в основной своей массе управляющие компании пока не видят особенных перспектив в подобном бизнесе. Генеральный директор УК "БестЪ" Олег Корчак, отмечая сокращение периода окупаемости бизнес-центра при продаже его площадей в собственность, говорил о юридических проблемах, связанных с эксплуатацией здания, а также выделением проданных "объектов недвижимости" в отдельные кадастры. Руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО "Менеджмент Компания ПСБ" Марина Шарова, подтверждая наличие спроса на приобретение частей бизнес-центров, также сомневается в юридических перспективах: "Дальнейшее пребывание новых собственников офисов в кондоминиуме кажется спорным - в связи с теми проблемами, которые при этом будут возникать. В отличие от аренды в бизнес-центрах, где решение вопросов эксплуатации, охраны, клининга и т.д. берет на себя управляющая компания". проекты Наиболее масштабные проекты, введенные в 2004 году - Renaissance House на 2-й Советской, 17, арендопригодная площадь -- 4800 м2 (инвестор - Renaissance Construction); - "Сенатор" на ул. Кропоткина, 1, арендопригодная площадь -- 5000м2 (управляющая компания "Империя"); - "Адмирал" на наб. Обводного канала, 118, арендопригодная площадь -- около 6500 м2 (управляющая компания "Менеджмент компания ПСБ"); - Торгово-офисно-развлекательный центр "Гулливер" на Торфяной дор.7, к.1, общая площадь бизнес-центра -- 6500 м2 (управляющая компания ООО "Дубль-2"). Источник: ПСБ-Инвест Групп Наиболее ожидаемые проекты конца 2004 -- начала 2005 гг - "Невский, 38" (класс А) - "Веда-Хауз", Петроградская наб.,18 (класс А) - River-House, ул. Академика Павлова, 5 (класс В) - "Кронверк", ул. Блохина, 9 (класс В) - B&D, Синопская наб., 50 (класс В) Источник: Knight Frank вторичный рынок Средние цены предложения м2 в зависимости от этажа в III квартале 2004 года Район Не первые этажи Первые этажи Центр от Дворцовой до Фонтанки 1548 1665 7,5% s Петроградская после Карповки 1370 1471 7,4% s Елизаровская 1101 1182 7,3% s Финляндский вокзал 1162 1233 6,1% s Западная часть ПС 1198 1267 5,8% s Центр от Невы до Ул. Жуковского 1286 1345 4,6% s Центр Лиговский пр. 1184 1225 3,5% s Район Староневского до Моисеенко 1247 1287 3,2% s Нарвская и М.Говорова + Шкапина 1089 1120 2,9% s Удельная 1273 1305 2,6% s ВО старая часть 1186 1206 1,7% s ВО Одоевского 1108 1121 1,2% s Растанная 1110 1120 1,0% s Центр. Запад Обводного канала 1117 1124 0,6% s Автово 1176 1182 0,5% s пр. Луначарского 1159 1156 -0,3% t Троицкое поле, Обухово 1005 999 -0,7% t Сосновая поляна 1063 1056 -0,7% t Невский пр. от Фонтанки до Восстания 1403 1394 -0,7% t Среднеохтинский и Красногвардейская пл. 1197 1189 -0,7% t Заневская пл. 1241 1223 -1,5% t ПС восточная часть 1270 1250 -1,6% t Адмиралтейский р-н от Гороховой 1215 1196 -1,6% t Кушелевка 1131 1113 -1,6% t ВО ул. Шевченко 1292 1269 -1,8% t Дачное 1192 1171 -1,8% t Яхтенная 1162 1137 -2,2% t между Ланской и Новой Деревней 1210 1184 -2,2% t Ржевка-Пороховые 1106 1078 -2,5% t Ломоносовская 1097 1067 -2,7% t Ледовый дворец, ул. Коллонтай 1151 1118 -2,8% t Рыбацкое 1115 1083 -2,9% t коломяги 1151 1117 -3,0% t Ч. Речка и Приморский пр. 1327 1286 -3,1% t Правый берег: юг 1112 1077 -3,1% t Ручьи 1125 1088 -3,3% t Озерки 1192 1152 -3,3% t Суворовский пр. и Смольный 1313 1266 -3,6% t за Политехнической 1160 1117 -3,7% t ул. Шаврова 1138 1094 -3,8% t Пороховые 1114 1069 -4,1% t пл. Калинина 1099 1052 -4,3% t ст. метро "Пионерская" 1174 1122 -4,4% t Правый берег: Искровский 1126 1076 -4,4% t Долгое Озеро 1165 1111 -4,6% t Купчино 1104 1052 -4,7% t Московский пр. 1508 1437 -4,7% t пр. Гагарина -- Космонавтов 1220 1159 -5,0% t пр. Просвещения 1145 1082 -5,5% t пл. Мужества -- Светлановская 1310 1235 -5,7% t Ульянка 1118 1054 -5,8% t Юго-запад 1116 1050 -6,0% t Пр. Славы и Фучика 1134 1066 -6,0% t Западная часть ВО 1369 1279 -6,6% t Пискаревка 1163 1087 -6,6% t Хлопина -- Непокоренных -- Гражданка 1230 1147 -6,8% t Старая деревня 1132 1048 -7,4% t Варшавская ул. - Новоизмайловский 1199 1103 -8,0% t станция метро "Академическая" 1184 1088 -8,1% t Гражданка за Муринским ручьем 1135 1041 -8,3% t Источник: ГК "Бюллетень Недвижимости" (ВП)