Юго-Запад ждет китайцев

Территориальная зона "Юго-Запад"<BR> СПб. Юго-Запад -- давно и не лучшим образом сформированный спальный район, имеющий тем не менее хорошую перспективу "искусственного" свойства.<BR> Территориальная зона "Юго-Запад" ограничена пр. Стачек, ул. Доблести, Ленинским пр., ул. Маршала Казакова, пр. Маршала Жукова и ул. Морской пехоты.<BR> Еще недавно этот район воспринимался исключительно как очень отдаленный "спальник", однако развитие частного наземного транспорта постепенно снимает проблему доступности.<BR> Очевидных доминант, влияющих на ценовой уровень, здесь нет, равно как и метро. Социальная инфраструктура развивается довольно бойко, но в первую очередь -- вдоль транзитных магистралей: пр. Маршала Жукова и Ленинского пр. Район давно обжит, к тому же близость Южно-Приморского парка и загородных достопримечательностей петергофского направления может привлечь дополнительный интерес к территории.<BR> Главный недостаток территориальной зоны -- в структуре, точнее, в структурировании жилого фонда. Район начал застраиваться довольно давно и в основном обладающими плохими потребительскими характеристиками "кораблями". И лишь затем началось строительство "улучшенной панели", в первую очередь -- 137-й.<BR> В результате получилось, что чем квартал доступнее, тем хуже в нем жилье. Чем оно качественнее -- тем дальше расположено от метро и "цивилизации".<BR> Кроме того, часть территории относится к Кировскому административному району, часть -- к Красносельскому. Второе название покупателям нравится гораздо меньше, поэтому есть еще и перекос спроса в сторону кварталов, попавших в Кировский район.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд на Юго-Западе -- это, в основном, "корабли", на втором месте, причем не только по количеству, но и по доступности, -- "улучшенная панель". И очень много общежитий, что также не увеличивает популярность территории.<BR> Тем не менее спрос на нее есть, есть также свободные участки, и новое строительство идет достаточно активно. Причем присутстсвует предложение практически любого "класса" -- от типовой панели до кирпичных домов.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне заметно ниже "среднего по городу", и это объяснимо удаленностью территории и структурой жилого фонда. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", на конец августа "средний метр" предлагали здесь по $1115, при том что "средняя по городу" цена метра составила $1189,5.<BR> Средняя цена предложения трехкомнатной квартиры составляла в августе $70,3 тыс. ($1036/м2), "двушки" предлагали в среднем по $57,7 тыс. ($1136/м2), однокомнатные -- по $42,7 тыс. ($1187,5/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 31,6% за 8 месяцев, что выше общегородского (29,3%), но типично для недорогого окраинного района.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", структура спроса и предложения по типам квартир на Юго-Западе в принципе сбалансирована и адекватна структуре жилого фонда. Здесь есть небольшой спрос на 4-комнатные объекты, но их просто очень мало в районе -- отсюда недостаток предложения.<BR> В различных ценовых диапазонах главная тенденция -- есть спрос на самое дешевое жилье, предложение которого практически отсутствует. Покупатели по-прежнему воспринимают Юго-Запад как далекую окраину и спрашивают жилье дешевле его цены.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Косвенный показатель ликвидности -- среднее время экспозиции квартир в открытых листингах -- не зависит в районе от цены квартиры. Это прямое следствие крайне неудачной его застройки: дешевое жилье в хороших местах и дорогое -- в значительном удалении.<BR> Самыми ликвидными оказываются двухкомнатные квартиры: они остаются в рекламе по 20 пунктов* (условных дней). Однокомнатные -- по 20-23 пункта, трехкомнатные -- по 25-30.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Юго-Запад мог бы развиваться однажды заданными темпами, однако в этих краях расположен участок, где Шанхайская индустриально-инвестиционная компания собирается вложить более $1 млрд в строительство жилья и коммерческих объектов. Этот проект может в корне изменить позиционирование этого и всех окрестных районов, а значит -- и спрос на него. Не исключено, кстати, что со временем удаленные кварталы качественного жилья наоборот окажутся в самом эпицентре жизни.<BR> Однако до тех пор, пока о начале строительства точно говорить нельзя, район будет оставаться типичным "спальником", интересующим покупателей в первую очередь за счет относительной дешевизны. До конца года рост средней цены предложения вряд ли превысит здесь 6%.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Юго-Запад", %<BR> К предыдущему кварталу 14,9<BR> За год 63,5<BR> К докризисному уровню 97,8<BR> К посткризисному уровню 197,6