Рынок квартир пережил кризис

<B>Обзор рынка жилья</B><BR> СПб. "Союзпетрострой" распространил информацию о прогнозе роста цен на первичном рынке недвижимости в нынешнем году более чем на 35%.<BR> Этот объективный показатель практически не имеет отношения ни к политическим, ни к административным решениям.<BR> Петербургский союз строительных компаний фактически обвинил в этом городскую администрацию. Директор "Союзпетростроя" Лев Каплан полагает, что "рост цен продолжится из-за дефицита жилья. Спрос сейчас превышает предложение.<BR> Отставание сохранится и дальше -- за первое полугодие 2004 г., по данным администрации Петербурга, снижение объемов строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 20%. Это произошло именно из-за чехарды с распределением участков под застройку".<BR> Вторая причина этого, считает Лев Каплан, формирующаяся монополия на поставки стройматериалов. "У нас значительная часть поставок и песка, и бетона, и щебня, и ряда других необходимых для строительства материалов сосредоточилась в руках одной-двух компаний. На естественных монополистов -- "Ленэнерго", "Водоканал Санкт-Петербурга" -- город как-то может повлиять, а на "неестественных" -- не может. Вот пример: цены на песок за последние 5 месяцев выросли на 38%". Тем временем "Союзпетрострой", обращая внимание на несогласованные действия администрации и явно оппонируя Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Петербурга и Ленобласти, которую возглавляет президент Группы ЛСР Андрей Молчанов, по сути, констатирует главную рыночную тенденцию всего 2004 г.<BR> <B>Ажиотаж</B><BR> Спрос на жилье, в первую очередь "минимальное", резко возрос в последнем квартале 2003 г., и с решением об увеличении отчислений строителей до знаменитых "$80 за м2" прямо связывать это нельзя. Спрос увеличился на вторичном рынке, и это обстоятельство стало "первопричиной".<BR> Темпы роста на "вторичке" побили все рекорды, установленные с 1996 г. -- за время ценового мониторинга. Тогда цены на "минимальное" жилье (однокомнатные квартиры) росли на 4-5% в месяц. Строители в общем "соответствовали" этой тенденции. Серьезное повышение цен на отдельных объектах происходило вплоть до весны: разные компании реагировали на рост цен вторичного рынка одинаково, но в разное время.<BR> Ажиотажный спрос, стимулировавший резкий рост цен, продолжался уже в связи с самим ростом. Прямые вложения в жилую недвижимость сменились заемными средствами, причем из-за недостатка денег приобретали в первую очередь однокомнатные квартиры. Капиталы вкладывали в недвижимость, воспринимая ее как "инвестиционный инструмент", а чаще -- просто для сохранения самих капиталов.<BR> <B>Кризис</B><BR> Первые мысли о структурном кризисе появились у риэлтеров уже зимой, а весной он стал очевиден. Длинные обменные цепочки (основная доля "сделок" на рынке жилья) стали практически невозможны, росли доплаты за разъезд. При этом предложение на первичном рынке, где к весне запускались новые объекты -- на полученных последними решениями упраздненной в июне ИТК участках, -- уже оценивалось по-новому. Спрос начал падать после того, как выяснилось, что цена однокомнатной квартиры уже не только сопоставима с двухкомнатной, но скоро ее окончательно догонит. В мае спрос резко сократился, тем более что на рынке всегда существовал и психологический фактор: "успеть до майских" или "до лета".<BR> Продажи на первичном рынке упали прямо пропорционально спросу -- настолько, что многим компаниям пришлось выбрасывать "неприкосновенный запас": ликвидные "единицы". А это малометражные объекты в спальных районах и просторные, конкурирующие со 137-й панелью -- для более престижных. Вторая реакция первичного рынка -- снижение цен, которое, по разным оценкам, достигало тогда 5-10%.<BR> Тем не менее объемы продаж это серьезно не увеличило, а летом рынок жилья "встал".<BR> <B>Прогноз</B><BR> Сейчас можно наблюдать, как уменьшилась разница между ценой спроса (средняя цена, за которую потенциальный покупатель готов приобрести квартиру) и ценой предложения. Рынок саморегулируется. Если ценник предложения немного упал, то цена спроса в августе практически во всех сегментах подрастает.<BR> В начале осени рынок сохранит две тенденции: может несколько снизиться (или "стабилизироваться") цена на малоликвидные объекты и вырасти на популярные.<BR> Появилась еще одна тенденция -- покупатели стали интересоваться альтернативами. Для небогатых такой альтернативой становится область или пригороды, а для богатых, особенно для тех кто хочет сберечь капиталы, это уже квартиры и дома за рубежом.<BR> Пока же сработает еще один психологический фактор. За 3 летних месяца потенциальный покупатель "привык" к новому уровню цен. И интерес к квартирам опять вырос. Пока -- неявно, но за оставшиеся месяцы до конца года это превратится в 8-12% роста цен. Пока масштабные проекты по созданию новых жилых кварталов не реализованы (и так будет еще долго), ситуация на рынке в целом кардинально не изменится. Локомотивом рынка по-прежнему будет оставаться "минимальное" жилье.