00:0028 июля 200400:00
9просмотров
00:0028 июля 2004
Территориальная зона "Сосновая Поляна"
Территориальная зона "Сосновая Поляна"<BR>
СПб. Сосновая Поляна -- один из дешевых районов, неожиданно получивший хорошие перспективы развития.<BR>
Территориальная зона "Сосновая Поляна" ограничена пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова и ул. Пионерстроя, Петергофским шоссе и пр. Маршала Жукова. Это последняя в географическом смысле территория на юго-западе Петербурга, и в этом ее главные достоинства и недостатки. На прошлой неделе городское правительство разрешило Шанхайской индустриальной инвестиционной компании начать изыскания для строительства в кварталах к северу от этой территории до 3 млн м2 жилья и коммерческой недвижимости.<BR>
Сейчас это классический спальный район, с плохой транспортной доступностью, типовым жилым фондом советских времен, отсутствием каких-либо доминант, влияющих на ценовой уровень и вообще на развитие территории. Выбраться отсюда в город -- например, на работу -- целая история, зато много зелени, есть парки -- "Сосновая Поляна" и Южно-Приморский, близко Петергоф и прочие достопримечательности Петродворцового района. Присутствуют транзитные магистрали -- Петергофское шоссе и пр. Народного Ополчения. В теории, исходя исключительно из местоположения, эта зона могла бы стать дорогим "предместьем", однако качество жилого фонда не отвечает потребностям тех, для кого удаленность не играет особенной роли.<BR>
В результате это одна из самых дешевых в городе территорий, где особенно динамично растет цена на однокомнатные "хрущевки" -- есть устойчивый спрос на "минимальное" жилье. Кроме того, общий низкий ценовой уровень привел к менее явственному, но все же ощутимо увеличивающемуся интересу к комфортному (применительно к советским стандартам) жилью.<BR>
<B>Фонд</B><BR>
Жилой фонд в Сосновой Поляне наполовину состоит из пятиэтажек -- кирпичных и панельных, "хрущевок" и "брежневок". Остальное -- типовые, в основном 9-этажные, кирпичные и панельные дома, а также "немецкие коттеджи". Предложение на первичном рынке пытается удовлетворить все сегменты спроса -- и на "минимальное", и на комфортное жилье, и перспективы у такого предложения есть.<BR>
<B>Цены</B><BR>
По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в июне средний метр предлагали в Сосновой Поляне по $1038 -- при том что средняя по городу цена составила $1168.<BR>
Средняя цена предложения 4-комнатной квартиры в зоне равнялась в июне $53,7 тыс. ($933,9/м2), а 3-комнатной -- $59,3 тыс. ($954,5/м2). Это особенности жилого фонда района: 4-комнатные квартиры, за редкими исключениями, имеются только в "хрущевках", и они малы настолько, что "трешка" в прочих типах домов оказывается дороже. Средняя "двушка" продавалась по $49,5 тыс. ($1051,7/м2), 1-комнатная -- по $40,1 тыс. ($1184,8/м2).<BR>
Темп роста цен предложения в районе -- 29,5% за полгода, больше, чем общегородской (27%).<BR>
<B>Спрос и предложение</B><BR>
По типам квартир спрос и предложение здесь вполне сбалансированы. Мониторинг Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН" показывает, что нет ни ажиотажного спроса на тот или иной тип жилья, ни дефицитного предложения.<BR>
В различных ценовых диапазонах оказывается, что в основном спрос делится на две большие части: откровенно дешевые объекты с плохими потребительскими характеристиками и -- "комфорт по цене эконом-класса". Главные движущие силы спроса в этой зоне -- дешевизна и личные пристрастия покупателей к юго-западу в целом.<BR>
<B>Ликвидность</B><BR>
По данным аналитического отдела ГК "БН", дешевые (до $36 тыс.) однокомнатные квартиры из рекламы исчезают за рекордные 10 пунктов*, или условных дней. Дорогие (по $42-46 тыс.), относительно просторные "единицы" -- за 18 пунктов, объекты в среднем ценовом диапазоне -- уже за 22 условных дня.<BR>
В "двухкомнатном" сегменте быстрее всего -- за 17-19 пунктов -- "уходят" из рекламы квартиры стоимостью более $50 тыс. Все, что дешевле, остается в листингах по 29 условных дней.<BR>
3-комнатные квартиры до $60 тыс. (это большая часть предложения ) "уходят" из рекламы за 30 пунктов, более дорогие и качественные -- за 17-19 условных дней.<BR>
<B>Прогноз</B><BR>
Китайский "мегапроект" в состоянии не только удовлетворить появившийся спрос на этот район и в "минимальном", и в комфортном сегменте -- он может полностью перепозиционировать территорию. Если на побережье залива практически одномоментно (в течение 1,5-2 лет) появятся сотни тысяч квадратных метров жилья и будет строиться деловой и туристический центр, обеспечивающий новые рабочие места, представления о юго-западе в целом и Сосновой Поляне в частности резко изменятся -- а за ними может увеличиться общий ценовой уровень района.<BR>
Возможен другой вариант -- если рабочие места в больших количествах не появятся, а будет сделан акцент на жилую застройку. Тогда рядом с зоной возникнет конкурирующее предложение, вполне способное приостановить рост цен в уже существующем жилом фонде.<BR>
В любом случае, даже если китайские изыскания закончатся ничем, район нуждается в строительстве транспортной инфраструктуры. Без нее темпы роста цены здесь рискуют в долгосрочной перспективе упасть ниже городских.
<P>
Примечание: *пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).